시세차익 ‘재미’ 없고 공실률 높다는데…


주택시장에 대한 정부의 규제가 심해지면서 비주택시장에 대한 관심이 증가하고 있다.
부동산에 투자하는 사람들은 크게 시세차익과 수익가치를 고려하게 된다.
주택과 달리 빌딩, 상가, 오피스텔을 수익형 부동산이라 부르는 것은 이러한 상품을 투자할 때 임대수익을 추구하는 이들이 많기 때문이다.
하지만 수익형 부동산의 수익성을 좌우하는 경제상황은 그리 좋지 않다.
경기가 좋지 않다 보니 오피스 공실률이 증가하고, 임대수익성도 떨어지고 있다는 보도가 심심찮게 들려온다.
임차인을 구하기 어려워 공실률이 증가하고 수익형 부동산의 수익률도 떨어지고 있는 것이다.
하지만 부동산은 개별성이 강하다는 점을 염두에 두어야 한다.
개별 부동산이 갖고 있는 특수성과 지역적 특성에 따라 사뭇 다른 결과가 나타날 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.



오피스·상가, 예상수익률 낮춰 잡아야

오피스는 지역에 따라 큰 차이를 보이는 대표적인 상품이다.
최근 공실률 상승과 임대료 하락이 두드러진 지역은 금융기관이 밀집해 있는 여의도다.
여의도 지역의 사정이 유독 좋지 않는 것은 주식시장의 침체와 금융기관 구조조정이 계속되면서 이 지역의 오피스 수요가 감소했기 때문이다.
경기가 회복되면 상황이 나아지겠지만 당분간은 공실률 증가와 임대료 하락을 피하기는 힘들 것으로 보인다.


반면 시내와 강남은 관공서와 기업 본사가 많고 상대적으로 수요층이 다양하다.
비록 공실이 생기더라도 이를 대체할 수요가 풍부하기 때문에 임대료의 하락이 눈에 띄게 나타나지는 않고 있다.
풍부한 대체수요는 임대료 하락을 막는 안정장치 역할을 한다.
다만 테헤란로는 IT산업의 퇴조로 공실이 크게 늘어나고 있다.
강남과 도심을 제외한 지역은 현재와 같은 경제 사정이 계속되면 기존의 임대료나 공실률을 유지하기는 힘들 것으로 보인다.
경쟁력 있는 중소평형 사무실을 제외하고는 임대료 하락이 예상된다.


상가시장을 둘러싼 경제환경 역시 어렵기는 마찬가지다.
장사 안 된다는 상인들의 푸념은 어제오늘의 일이 아니지만 지금처럼 손익분기점도 맞추지 못할 정도로 심각한 상황은 없었다.
전 업종에 걸쳐 매출 부진이 이어지면서 신규 창업수요도 줄어들고 있는 실정이다.
다만 상가 역시 상품과 지역에 따라 큰 차이를 보인다.
주로 주민들이 생필품을 구입하는 데 이용하는 단지내 상가는 경기에 덜 민감한 반면 테마상가나 근린상가는 경기에 크게 좌우된다.


이러한 점에서 오피스나 상가에 투자할 생각이라면 예상 수익률을 낮출 필요가 있다.
예전에 수익률을 10%로 잡았다면 7~8%로 낮춰 잡아야 한다.
하지만 여전히 금리보다는 높은 만큼 선별적으로 접근할 필요가 있다.
현재 수익률에 현혹되지 말고 향후 꾸준한 수익을 올릴 수 있는 가치가 있는 상품인지를 점검해야 한다.
또한 단기 시세차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것이다.



오피스텔, 주거용보다 업무용 노려야

아파트에 대해 규제를 강화하면 대개 오피스텔과 주상복합 아파트가 반사 효과를 누린다.
하지만 주상복합아파트는 300세대가 넘으면 아파트처럼 청약절차를 거쳐야 하며 분양권 거래도 입주시점까지 금지되기 때문에 단기 시세차익을 노리기는 힘들다.
반면 오피스텔은 세대수에 관계없이 전매가 가능하지만 과잉공급에 대한 우려 때문에 역시 시세차익을 노리기는 힘들다.
그렇다면 임대 수입을 겨냥한 투자는 어떨까.

오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니다.
하지만 현실적으로 오피스텔은 업무용보다는 주거용이 압도적 다수를 차지하고 있다.
지금 같은 상황에서는 같은 조건이라면 업무용이 주거용보다는 높은 임대료를 챙길 수 있다.
왜냐하면 사무실의 경우 대형 평형의 공실이 늘고 있지만 중소형 사무실은 여전히 수요가 많기 때문이다.
더구나 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택임대사업 대상에 포함되지 않아 세제혜택을 받지 못하며 양도소득세 부과 시에는 주택으로 간주하기 때문에 다주택 소유자로 중과세된다.
이러한 점에서 오피스텔은 원래의 취지대로 업무용으로 사용해야 세제상 유리하고, 임대수입도 늘어나는 효과를 볼 수 있다.
주거용 오피스텔은 최근 공급량이 급증하고 있어 수익성이 악화될 수밖에 없다.


최근 오피스텔의 공실이 늘고 임대료가 하락하고 있다는 점을 생각해 보면 오피스텔 시장의 전망은 밝지 않다.
하지만 주택과 사무실의 틈새상품이라는 오피스텔의 취지를 살릴 수 있다면 충분히 투자해볼 만한 가치가 있다.
특히 업무용으로 특화할 경우 소호족, 오퍼상, 벤처기업 등 소규모 공간이 적합한 업종에 종사하는 이들의 취향에 맞는 편리함을 제공할 필요가 있다.
오피스텔은 새로운 수요층을 창출할 수 있는지 여부가 향후 투자성패를 좌우할 것이다.


결론적으로 현재와 같은 불경기가 지속된다면 수익형 부동산 시장의 침체와 전반적 가격 하락이 계속될 것이다.
그러나 현재 상황을 너무 과장하거나 민감하게 받아들이지는 않아도 된다.
단기적으로 투자 전망이 밝지 않지만 장기적으로 보면 좋은 결과를 거둘 수 있는 확률이 높아진다.
다시 말해 지금이 경기의 최저점이라면 향후 경기회복에 따른 효과를 톡톡히 볼 수 있는 시기일 수도 있기 때문이다.
장기적인 관점에서 보면 오히려 지금이 수익형 부동산 투자에 적기일 수 있다.
부동산을 투기 대상으로 보고 단기 시세차익만 기대하기보다는 장기적인 투자대상으로 바라보는 시각이 필요하다.