안전진단 강화, 재건축 된서리


재개발 투자엔 왕도가 없다.
사업 기간도 길고 절차도 복잡할 뿐더러 얼마나 이익이 생길지 계산하는 데도 어려움이 많다.
재건축과는 달리 각 지분에 따라 워낙 경우의 수가 많고 변수도 다양하기 때문이다.
그러나 7월 들어 상황이 급변했다.
재건축이 안전진단 강화와 80% 후분양제 도입 등 된서리를 맞고 있는 반면, 재개발은 별다른 규제가 없어 수익성이 양호해질 것으로 보이기 때문이다.
물론 걸림돌도 있다.
지역을 나눠 용적률을 차등적용하는 종세분화 작업에 따라 지역별 허용 용적률이 축소돼, 수익이 낮아질 가능성이 크기 때문이다.
결국 투자자 입장에선 ‘어떤 지역 어떤 재개발을 선택해야 할 것인가’에 남다른 안목을 키워야 한다.
투자수익이 날 곳과 그렇지 못한 곳의 옥석을 가려야 한다는 이야기다.



청계천 복원 수혜지역 눈길

재개발 투자는 ‘소문에 사고 사실 확인 후 파는’ 투기적 형태가 일반화되어 있다.
일부 투기 세력들이 기본계획 수립도 되지 않은 지역의 토지와 주택을 사들이며 “재개발이 된다더라”는 소문을 퍼뜨리면서 투기적 거래가 시작되는 셈이다.
이런 점을 감안할 때 투자자 입장에선 말 그대로 ‘사업승인이 난 재개발’ 구역이 제1의 투자처라고 할 수 있다.


서울 종로구 숭인동 쌍용아파트 1, 2차와 인접한 숭인 4구역은 사업승인이 이미 난 곳으로, 동부건설을 시공사로 사업이 추진되고 있는 곳이다.
총 416가구로 지어질 이 지역의 최대 강점은 조합원 수가 불과 228명에 지나지 않는다는 점. 통상 재개발조합에서 조합원수가 많을 경우 평형과 세대수 조정이 불가피하고, 이에 따라 조합원의 추가부담금이 커진다는 점을 고려하면, 숭인 4구역은 투자 메리트를 갖췄다고 볼 수 있다.
또한 임대아파트를 짓지 않고, 24평형 180세대, 31평형 164세대, 42평형 76세대 등 중소형 위주로 재개발이 이뤄진다는 점도 조합원 입장에서 유리한 대목이다.


지역 내 10평형 내외 소형 아파트의 시세는 평당 1천만~1200만원선. 20평형은 850만원, 50평형의 대형 지분은 평당 700만원 정도면 살 수 있다.
10평형을 매입해 31평형 아파트에 입주할 경우 초기 매입자금은 1억1천만원이다.
조합원 수가 적어 일반 분양 물량이 많다는 점을 고려할 경우 조합원 분양가는 평당 650만원 선이 유력하다.
31평형을 조합원 분양가로 환산할 경우 2억150만원 정도를 부담해야 하고, 초기 지분 매입금까지 더할 경우 총 투자금액은 3억1150만원 선이 된다.
지난해 12월에 입주한 창신 이수 32평형 시세가 로열층 기준으로 3억4천만원에 거래되고 있는 점을 고려하면 2천만원 내외의 수익을 예상할 수 있다.


동대문구 신청사 뒤편에서 신답철교까지 이어지는 용두 1, 2 재개발구역은 청계천 복원이 이뤄질 경우 알짜배기 주거지로 손색이 없다.
여기에 지하철 1호선 연장구간 동대문구청역 신설, 할인점 입점 등 호재가 뒤따르고 있다는 점도 이 일대의 강점이다.


6월8일에 재개발 구역 지정을 받은 용두 1구역은 총 1056세대로, 삼성물산이 시공사로 선정된 상태다.
23~40평형으로 지어질 이 지역은 조합원이 542명에 불과하고, 구역 지정을 받은 상태라 사업 진행이 수월할 것으로 보인다.
현재 1구역 10평형 소형 지분 가격은 구역 지정을 받은 후 평당 50만~100만원이 올라 1500만~1900만원을 기록하고 있고, 20평형은 평당 900만~1천만원 선이다.
31평형에 입주할 수 있는 소형 지분 10평형을 매입할 때 드는 비용은 대략 1억6천만원이다.
예상 보상비례율 100%(추정)를 받을 경우 이때 보상가액은 대략 5천만원 정도로 추정되고 있다.
조합원 예상 분양가를 700만원으로 볼 때 31평형 조합원 분양가는 2억1700만원이다.
여기서 5천만원을 뺄 경우 1억6700만원이 추가 부담금으로 예상되며, 현 시점에서 총 투자금액은 대략 3억2700만원 정도이다.
인근 청계 벽산아파트 34평형 시세가 3억1천만~3억5천만원에 거래되고 있는 점을 고려하면, 로열층 기준으로 2500만원 정도의 투자 메리트가 있는 것으로 예상할 수 있다.


황학동 재개발 사업지도 청계천 복원의 수혜를 받을 지역이다.
하지만 이미 가격이 많이 올라 있어 향후 투자 메리트가 있을지는 미지수다.
총 1852세대로 지어질 황학동 재개발 사업은 롯데건설이 시공사로, 현재 관리처분신청 중이다.
24평, 34평, 46평형 주상복합아파트로 새롭게 지어질 이 사업은 도심 내 한복판에 위치해 있어 입지가 뛰어나다는 평가다.
현재 34평형에 입주할 수 있는 10평형 내외 지분가격은 1억5500만~1억7500만원 선이다.
조합원 분양가격을 평당 800만원 정도로 추정할 경우 분양가 2억7200만원에 총 투자금액은 대략 4억2천만~4억4천만원 내외(추정)이다.
현지 롯데공인 관계자는 “가격이 많이 올라 단기간 시세 차익을 노린 투자는 실패할 가능성이 높다”며 “브랜드 인지도와 입지 등을 감안할 때 실수요 입장에서 관심을 가져볼만 하다”고 말했다.



지분 매입 앞서 추가부담 여부 확인을

서울 서대문구 냉천동 냉천지구의 경우 구역지정이 떨어지고 난 뒤 가격이 급등하는 상황이다.
현재 10평형 소형 지분가격이 평당 1900만~2천만원을 호가하고 있는 실정이다.
20평형대는 평당 1천만~1100만원 선이다.
하지만 이 지역에 대한 투자 메리트는 거의 없다는 게 현지 중개업자의 설명이다.
32평형 입주가 가능한 10평형 지분을 매입할 경우 들어갈 돈은 2억원. 여기에 조합원 분양가 2억1천여만원(평당 650만원)을 더할 경우 총 투자금액은 4억원이 넘는다.
주변 동일 평형대 아파트 시세가 3억2천만~3억3천만원 선인 점을 감안하면 이미 투자 메리트는 상당부분 떨어져 있는 셈이다.


사업승인을 받은 단지나 구역 지정을 받은 곳은 이미 가격이 많이 올라 투자 메리트가 현저하게 떨어진다는 단점이 있다.
따라서 지분 매입에 앞서 꼼꼼히 투자수익률을 따져봐야 한다.
추가부담 여부도 확인해야 한다.
예컨대 시유지가 있는 곳은 조합원들이 시유지를 개별 매입해야 하므로 추가부담금 발생이 불가피하다.
청계천 복원 구역 주변 투자의 경우 향후 개발 계획이 어떻게 될 것인지를 따져보고 투자하는 자세가 필요하다.
특히 재개발 사업의 경우 추진 속도가 사업의 성패를 가늠하는 만큼 조합 내 이견이 있는지 여부를 알아보는 것도 매우 중요하다.