2003년 7월, CR리츠(기업구조조정용 부동산투자회사) 시장을 개척해 온 메리츠증권과 코람코가 맞대결을 벌인다.
우리나라 최초로 교보메리츠1호 CR리츠를 선보인 바 있는 메리츠증권은 7월14일과 15일 ‘유레스메리츠1호’ 일반 공모를 실시한다.
바로 다음주인 7월23일과 24일에는 코람코가 ‘코크렙3호’를 투자자들에게 선보인다.
코람코도 지난해 코크렙1호와 코크렙2호를 성공적으로 시장에 내놓은 바 있다.
이들이 내놓은 CR리츠는 당초 목표치보다 높은 배당수익률을 기록해 투자자들의 기대를 저버리지 않았다.
코람코가 운용하고 있는 코크렙1호는 올 3월 예상 배당률 8.38%보다 높은 10.25%를 배당했다.
메리츠증권의 교보메리츠1호도 2002년 말 결산일 기준으로 연 7.67%의 수익을 배당해 목표치인 7.54%를 초과 달성했다.
투자자 입장에선 오랜만에 검증된 회사가 내놓은 CR리츠 상품을 접할 수 있게 된 셈이다.
CR리츠는 주식투자지만 사실상 채권투자에 가까운 상품이다.
개인 투자자들은 주식시장에서 거래되는 CR리츠 지분을 사거나 일반 공모에 참여하는 방식으로 투자할 수 있다.
서류상의 회사(Paper Company)인 CR리츠는 편입된 부동산 자산의 운용수익 90% 이상을 6개월에 한 번씩 투자자들에게 배당한다.
부동산 임대수입을 노리고 투자하는 상품이라 안정성이 높은 것으로 알려져 있다.
또한 증권거래소에 상장된 교보메리츠1호, 코크렙1호, 코크렙2호, RAK1호 등 4개 CR리츠의 주가 추이를 보면 액면가(5천원) 선에서 큰 변화를 보이지 않고 있다.
주가 변동에 따른 리스크도 거의 없다.
이번에 선보인 유레스메리츠1호와 코크렙3호는 은행금리보다 2배 이상 높은 배당수익률을 제시하고 있다.
메리츠증권이 주간사로 참여하는 유레스메리츠1호는 11%, 코람코가 자산운용회사(AMC)로 참여하는 코크렙3호는 10.62%의 연평균 배당수익률을 제시하고 있다.
투자자 입장에서는 그들이 제시하는 배당수익률이 과연 가능한 것인지 꼼꼼히 따져보아야 할 것이다.
알투코리아 변재연 이사는 “리츠에 투자할 때는 편입된 부동산 자산의 수익성과 안정성을 점검할 필요가 있다”고 밝혔다.
또한 CR리츠는 한시적으로 운영되는 회사로 5년 뒤에는 투자했던 부동산을 되팔고 청산하게 된다.
청산 시점에서 투자대상 부동산을 원활하게 처리하지 못한다면 문제가 생길 수 있다.
이러한 점에서 편입된 자산을 적정한 가격에 매입했는지, 청산할 때 제값 받고 팔 수 있는지도 따져볼 필요가 있다.
유레스메리츠1호, 이중 안정장치 마련
우선 유레스메리츠1호는 주로 오피스 빌딩을 편입했던 기존 CR리츠와는 달리 투자대상이 모두 상가건물이다.
자산구성을 보면 유레스(주) 소유의 의류 할인매장인 세이브존(SAVE ZONE) 성남, 노원, 대전점과 노원구 소재 단지 내 상가, 경남 김해시에 위치한 장유워터피아(주) 소유의 장유아쿠아웨이브(실내 워터파크시설) 등이다.
상가는 오피스 빌딩보다 경기에 민감하다.
경기가 좋으면 오피스 빌딩보다 높은 수익률을 기대할 수 있지만 경기가 나쁘면 임대수익이 크게 떨어질 위험도 있다.
더구나 상권이 죽으면 청산시점에서 되팔 때 문제가 생길 수 있다.
부동산 전문가들은 “장사가 잘 안 되는 상가는 자산가치가 절반 이하로 떨어질 수도 있다”고 지적한다.
이에 대해 메리츠증권 오용현 팀장은 “세이브존은 중저가 의류를 주로 판매하는 할인점이기 때문에 경기가 나빠져도 큰 타격을 입지 않을 것”이라고 밝혔다.
오 팀장은 나아가 “세이브존을 운영하는 유레스와 5년 동안 100% 책임임대계약을 맺었기 때문에 임대료는 이미 확정돼 있다”고 밝혔다.
메리츠증권 쪽은 부동산 자산을 팔 때도 2중의 안정장치가 마련돼 있어 문제가 없다고 주장한다.
우선 건물을 시장에 내놓고, 팔리지 않으면 유레스와 장유워터피아가 되사는 이른바 풋백옵션을 체결했다.
하지만 유레스와 장유워터피아가 5년 뒤 살 만한 여력이 없을 수도 있다.
이에 대비해 메리츠증권은 유레스가 보유한 다른 부동산자산(감정가액 630억원)을 추가 담보로 잡아 놓았다.
두 회사가 계약을 이행하지 못하면 편입된 자산(감정가액 1340억원)과 함께 시장에 내놓게 된다.
오 팀장은 “투자대상 부동산을 매입가격인 1064억원에만 매각해도 목표수익률을 맞출 수 있다”며 “안전장치는 거의 완벽에 가깝다”고 장담했다.
한편 코크렙3호는 여의도 한화증권 빌딩과 논현동 아이비힐타운 등 2개 오피스 빌딩에 투자한다.
유레스메리츠1호에 비해 안전장치가 부족하지만 투자대상 부동산의 안전성과 수익성은 오히려 낫다.
한화증권 빌딩(감정가액 1396억원)은 여의도 지역에서도 최고급 오피스 빌딩으로 꼽힌다.
부동산114 이상영 사장은 “여의도는 다른 지역에 비해 오피스 공실률이 낮은 지역이고, 추가로 오피스가 공급될 만한 부지가 없어 안정적인 임대수입을 기대할 수 있다”고 밝혔다.
논현동 아이비힐타운(감정가액 134억원)도 LG화학과 5년 동안 100% 책임임대계약을 맺었기 때문에 임대수입에는 큰 문제가 없을 것으로 보인다.
다만 코크렙3호는 리츠를 청산할 때 매각이 쉽지 않을 수도 있는 단점이 있다.
교보생명 부동산개발팀 관계자는 “한화증권 빌딩은 덩치가 너무 큰 데다 시장 가격보다 좀 비싸게 구입한 것 같다”며 “5년 뒤 청산할 때 문제가 될 수도 있다”고 밝혔다.
코크렙3호는 부동산 매각시점에 별도의 안정장치를 마련해 놓지 않고 있다.
이에 대해 코람코 김병욱 부장은 “보수적으로 잡은 임대수익률에 맞게 매입가격(1382억원)을 결정한 것이기 때문에 문제될 것이 없다”고 말한다.
김 부장은 또한 “청산시점보다 1~2년 앞서 매각을 추진할 계획”이라며 “최소한 매입가격으로 처분하는 데 어려움은 없을 것”이라고 밝혔다.
코크렙3호, 투자물건 안정성·수익성 높아
전문가들은 대체로 유레스메리츠1호와 코크렙3호 둘 다 수익성과 안정성에서 합격점을 줄 만하다고 평가한다.
우선 수익률에선 유레스메리츠1호가 근소한 차이로 우위를 보이고 있다.
(그래프1 참조) 다만 유레스메리츠1호는 투자자산의 관리, 운용을 의류전문 할인매장인 세이브존에 크게 의존하고 있다.
정교한 안정장치를 갖추고 있다고 하지만 세이브존을 운영하는 유레스라는 기업에 대한 평가가 동반돼야 한다.
이에 대해 LG투자증권 박진 연구원은 “의류 할인점인 세이브존은 유통업계 침체에도 높은 매출 성장세를 보였다는 점에서 일단 긍정적”이라고 평가했다.
박 연구원은 “다만 유레스가 최근 자기보다 덩치가 큰 뉴코아 백화점 인수를 추진하고 있어 앞으로 5년 동안 안정적인 성장세를 보일지는 장담하기 어렵다”고 밝혔다.
코크렙3호는 비교적 안정적인 오피스 빌딩에 투자하는 것이 장점이다.
더구나 한화증권 빌딩은 여의도에서도 손꼽히는 우량 빌딩이다.
하지만 빌딩이 2개뿐이라 위험분산이 좀 약해 보인다.
또한 5년 뒤 매각시점에 안전장치가 없는 것도 다소 불안한 요인이다.
몇 가지 불안요인을 지적하긴 했지만, 리츠투자는 분명 안정적인 배당수익을 기대하는 보수적인 투자자들에게 적합한 상품이다.
더구나 주식시장에서는 거래가 잘 이루어지지 않아 이번달에 있는 두 차례 일반공모가 리츠에 투자할 수 있는 절호의 기회이다.
유레스메리츠1호와 코크렙3호의 최소 투자단위는 100주(50만원)로, 소액투자가 가능한 것도 장점이다.
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