청약 전에 이것만은 체크하자


경기 용인시 동백택지개발지구 동시 분양을 시작으로 올해 하반기 수도권 아파트 신규 공급이 본격화되고 있다.
내집을 장만하려는 청약통장 가입자라면 향후 아파트 공급 계획을 눈여겨보고 청약 계획을 점검해 봐야 할 시점이다.


분양권 전매 금지 여파로 수도권 신규 아파트 분양시장은 과열 분위기가 사라지고 실수요자 위주로 안정을 되찾고 있다.
동백지구에선 11개 업체가 모두 8900여가구를 내놓았으나 청약 결과 1순위에서 미달이 속출했다.
다만, 서울 지역의 경우는 7차 동시 분양 청약 접수 결과 1순위 경쟁률이 8대 1에 이르는 등 여전히 초과 수요 현상이 계속되고 있다.
급변하는 주택시장 현실에서 청약통장 가입자들이 꼭 알아 두어야 할 수도권 아파트 청약 전 점검 사항을 간추려 본다.



지역우선을 활용하라

20만평 이상 택지개발지구에 적용되는 지역우선공급제도를 잘 활용하는 게 유리하다.
동백지구(100만평), 파주교하지구(62만평) 등이 해당되며, 전체 공급 물량 가운데 해당 지역 1순위자에게 30%가 우선 공급된다.
이때 지역우선을 적용받는 거주 요건은 해당 자치단체가 정하기 나름이다.
용인시의 경우 지역우선 자격이 되려면 1년 이상 거주자라야 하며, 수원시는 6개월 이상이다.
파주 등 대부분 도시는 입주자 모집 공고일 현재 거주자이면 되지만, 분양 때마다 자치단체 재량으로 바꿀 수 있다는 점을 유념해야 한다.



무주택 우선 공급 대상자는 0순위

만 35살 이상 무주택 세대주는 투기과열지구에서 분양하는 전용면적 25.7평 이하 아파트의 50%를 우선 공급받을 수 있다.
이에 따라 서울과 수도권 전역이 투기과열지구로 묶여 있는 현재 시점이 무주택자로서는 내집 마련의 유리한 기회다.
수도권에서는 청약하면 당첨이 확실시되는 0순위나 다름없고, 서울 지역 동시 분양에서도 보통 한 자릿수의 낮은 경쟁률이 나오기 때문이다.


또 무주택 우선 공급 대상자라면 주상복합 아파트 가운데 300가구 이상을 노리는 것도 방법이다.
300가구 이상 주상복합은 일반 아파트와 똑같은 규정이 적용돼 투기과열지구에서는 무주택 우선 공급제가 적용된다.



중복 청약을 적절히 활용하라

현행 주택 공급에 관한 규칙상 수요자는 당첨자 발표일이 서로 다른 아파트에 중복 청약할 수 있다.
최근 동백지구 분양 때 이런 중복 청약이 성행했으며, 동백과 서울 지역에 잇따라 청약한 사례도 많았다.
그러나 아파트에 중복 청약할 때는 반드시 주의해야 할 사항이 있다.
당첨자 발표일이 빠른 아파트에 먼저 당첨될 경우 다른 아파트 당첨은 무효 처리되며, 이는 청약 접수한 날짜와는 무관하다는 것이다.


용인 동백지구의 경우 서해종합건설이 한라건설 등 6개 업체의 동시 분양보다 1주일 늦게 청약 접수를 받았으나 당첨자 발표일은 이틀이 앞섰다.
그런데 이런 사정을 모르고 동시 분양에 떨어질 경우에 대비해 서해아파트에 중복 청약한 일부 사람들은 낭패를 보게 됐다.
이들은 서해아파트에 당첨되는 순간 먼저 신청했던 동시 분양 아파트 당첨이 물 건너간다.



투기과열지구는 언젠가 풀린다

입주 시점까지 분양권을 처분할 수 없도록 하는 전매 금지 조처는 자금력이 부족한 실수요자에게도 부담스러운 게 사실이다.
물론 일단 입주를 목적으로 분양받을 곳을 정하면 이런 걱정은 접어 두어도 된다.
분양권 전매를 금지하는 투기과열지구는 아파트 청약 과열을 방지하기 위해서 정부가 한시적으로 지정하는 곳이다.
따라서 아파트 분양 물량이 더 이상 없거나 청약 과열이 사라진 곳은 투기과열지구에서 해제되는 게 원칙이다.
이에 따라 지금은 투기과열지구지만 1~2년 안에 해제되는 곳도 많을 것으로 예상된다.
실수요자라면 분양권 전매 금지에 부담을 느껴 원하는 지역의 분양을 포기할 필요는 없다는 뜻이다.



투기 지역은 청약과 무관하다

서울을 비롯한 수도권에서도 ‘투기 지역’ 지정이 점차 확대되고 있다.
그런데 투기 지역은 어디까지나 양도소득세를 실거래가로 부과하는 곳이어서, 아파트 청약자는 크게 신경 쓰지 않아도 된다.
물론 아파트를 분양받아 입주한 뒤 이를 단기간에 처분하면 양도소득세가 실거래가로 부과되지만, 그때까지는 최소한 3년 이상이 소요되고 그 시점이 되면 투기 지역은 해제되거나 아예 양도세 제도가 바뀔 공산이 크다.
실수요자라면 굳이 투기 지역을 피해 아파트를 분양받을 필요는 없는 셈이다.



전세 수요가 많은 곳이 유리하다

최근 전셋값이 내림세를 보이고 있는 현실은 수요자들이 아파트를 청약할 때도 참고해야 할 점이다.
일반적으로 아파트 전셋값은 매맷값의 선행지수로 판단되기 때문에 현재 전세금이 큰 폭으로 떨어지는 곳에서 아파트를 분양받는 것은 투자 측면에서 위험성을 지니고 있다.
대단지로서 교통 여건이 우수하고 주변에 편의 시설을 잘 갖추고 있는 곳이라면 부동산 경기 하강기에도 전셋값 내림폭이 적다는 점을 유념해야 한다.



경전철 계획을 눈여겨보라

경전철 노선 계획이 있다면 향후 발전 가능성이 높은 곳이라고 볼 수 있다.
경기 분당과 용인 시내를 잇는 용인 경전철(구갈∼용인∼에버랜드간 18.8㎞)은 2007년 말 개통 예정이다.
이 가운데 동백지구에는 어정역, 동백역, 초당곡역 등 3개역이 통과하게 된다.
그 밖에 하남과 의정부 시내 경전철 건설 사업도 각각 민자사업자가 선정돼 있으며, 오는 2010년 안에 개통될 것으로 보인다.



조망권이 돈 된다

최근 복원 공사에 착수한 서울 청계천 일대 고층 아파트 매맷값이 오름세를 보이고 있다.
2년여 뒤 청계천 조망권을 누릴 수 있다는 기대감 때문이다.
수도권에서도 같은 값이면 강과 산, 호수, 골프장 등 녹색 조망권을 갖춘 단지가 아파트 시세 형성에서 훨씬 유리하다.
용인 동백지구의 경우 호수공원을 볼 수 있는 단지가 인기를 모은 것도 이런 추세를 반영하고 있다.