섣불리 덤비다간 상투 잡을라

용산이 달라지고 있다.
지금껏 용산은 서울 도심 한가운데라는 입지적 강점에도 낙후 지역이라는 이미지가 강했다.
하지만 앞으로 용산 일대는 여의도나 강남 못지않은 비즈니스 특구로서 거듭날 가능성이 높다는 게 업계 전문가들의 얘기다.


이미 한강로를 따라 삼각지와 세계일보 부지에는 도심재개발사업이 추진돼 30~40층 되는 고층 빌딩이 즐비하게 들어서고 있다.
인근 신계, 문배지구 등에 대한 투자자들의 관심도 커지는 추세다.
이런 추세를 뒷받침할 만한 알짜배기 호재도 이어진다.
우선 경부고속철도의 시발역인 용산 민자역사가 내년 상반기에 문을 열 예정이고, 내년 10월부터는 용산 미군기지 이전이 시작된다.
모두가 빼놓을 수 없는 호재다.


용산 지역 개발의 청사진을 담은 게 바로 용산 부도심 개발 계획이다.
‘서울의 중심을 바꾼다’는 표현이 어울릴 만큼 방대한 프로젝트다.
특히 개발 구역의 첫 관문이라 할 수 있는 서울역에서 출발해 삼각지, 용산역을 지나 한강대교 북단까지 반경 4km, 100만평을 개발하는 게 핵심이다.


개발 규모 자체가 전무후무한 용산 부도심 개발 계획은 3핵2매듭이란 독특한 개발 방식을 축으로 삼고 있다.
먼저 3핵이란 서울역과 삼각지, 용산역을 말하는 것으로, 이곳을 거점으로 용산 일대의 상업 및 업무 시설들이 대거 들어선다.
2매듭은 3핵을 측면에서 지원해 주는 기능을 맡고 있는데, 동자동과 남영동, 한강로, 용산동 2가를 중심으로 배후 주거단지와 주상복합단지가 꾸며진다.



1지역보다 2지역 개발면적 넓어 주목

3핵2매듭 개발은 편의상 서울역을 중심으로 한 용산1지역과 용산역을 중심으로 한 용산2지역으로 나뉘어 진행된다.
또 용산1, 2지역은 다시 구체적인 지구단위 계획구역과 특별 계획구역으로 세분화돼 개발된다.
말하자면 ‘용산 부도심 개발-3핵2매듭’이 책의 제목이라고 한다면 개별 ‘지구단위 계획구역’과 ‘특별 계획구역’은 구체적인 목차라고 할 수 있다.


부동산 전문가들은 특히 용산1지역(개발 면적 32만평)보다 용산2지역(개발 면적 62만평)을 먼저 주목해야 한다고 말한다.
개발 면적이 2배 정도 더 넓은 데다 부도심의 핵심을 이루기 때문이다.
용산 국제업무 및 역사 지구와 용산역 전면 지구, 한강로 업무 지구 등 총 11개 특별구역이 이 지역의 근간을 이룬다.


먼저 용산 국제업무 지구 및 역사 지구는 용산역 일부와 철도 정비창을 포함하고 있는 21만평 규모로, 서울시가 용산 부도심 개발 사업에서 가장 역점을 두는 사업 가운데 하나다.
현재 일반 주거지로 분류되어 있는 이 일대는 준주거지구와 상업지구로 용도 변경을 이미 마친 상태고, 7월말 주민 공람도 끝냈다.
이 지역은 컨벤션 센터를 비롯해 비즈니스 센터, 외국인 주거 시설 등 국제 첨단업무 지구단지로 조성된다.
무엇보다도 외자 유치를 위해 국제 공모를 추진하고, 서울을 상징하는 랜드마크 건물을 세우는 방안도 논의 중에 있다.
비즈니스 핵심 구역으로 예상되는 한강로 일대와 삼각지 일대는 주상복합빌딩 건립이 한창이다.
이미 ‘벽산 메가트리움’과 ‘대우 트럼프월드 3차’, ‘LG 용산에클라트’ 공사가 한창인데, 완공 시점인 2004~2005년경에는 대규모 주상복합타운을 형성할 전망이다.


이에 따라 부동산 가격도 나대지를 중심으로 상승세를 보인다.
현지 부동산 중개업소에 따르면 용산지구 단위계획에 포함된 곳의 도로변 나대지는 지난해 8월보다 2배 이상 뛴 평당 2500만~3500만원 선에 거래되는 것으로 파악되고 있다.


거래 가능한 주상복합아파트 가격도 강세다.
2005년 입주 예정인 LG 에클라트 로열층 39평형은 분양가 3억7750만원에다 로열층 프리미엄 6500만원이 붙어 4억4천만원에 거래되고 있다.
분양가 2억8545억원인 인근 벽산 메가트리움 34평형도 현재는 3억3천만~3억7천만원의 가격이 형성돼 있다.



재개발 지분매입 땐 투자수익 꼼꼼히

이 일대에 대해 관심이 많은 투자자라면 거래 가능한 분양권을 매입하거나, 앞으로 나올 주상복합아파트와 아파트 분양에 초점을 맞출 필요가 있다.
가장 눈길을 끄는 곳은 세계일보사 부지에 들어설 500~600세대 규모의 초고층 주상복합 물량이다.
대우와 롯데건설이 공동 시공을 맡는데, 45~67평 규모로 9월경에 분양 일정을 잡고 있다.
세계일보 부지와 맞닿아 있는 용산공원 남측 특별계획 구역에서도 삼성물산과 현대건설이 1154세대 규모의 초고층 주상복합 물량을 추진하고 있다.
현재로선 아파트 930가구와 오피스텔 200여실이 선보일 예정으로, 21~45평형 규모로 구성된다.


하지만 이 일대에 투자할 때 잊지 말아야 할 점이 있다.
특히 개발 청사진이 뛰어나지만 재개발 지분 매입 등의 투자에 있어선 차근차근 따져 보는 자세가 중요하다고 전문가들은 입을 모은다.
부동산 컨설팅 회사인 세중코리아 김수연 팀장은 “땅값과 지분 가격이 많이 오른 상태라 투자수익을 면밀하게 따져 본 후 투자에 나서는 게 중요하다”는 견해를 밝혔다.
김 팀장은 “개발 사업이 동시 다발적으로 이뤄지고 있지만 지주들간 이해 관계가 복잡해 각 사업별 추진 단계는 천차만별”이라며 “관할 구청을 통해 사업 진행 현황을 파악하고 투자 결정을 내리는 게 안전하다”고 덧붙였다.