고수들의 다섯 가지 습관

부동산은 주식과 달리 상품별로 개별성이 강하다.
어느 것 하나 똑같은 상품이 없을 정도이다.
더구나 앞으로 부동산시장은 함께 움직이기보다는 지역별, 상품별로 차별화가 심화될 것으로 보인다.
따라서 부동산 투자의 성패는 개별 거래에서 어떻게 최대한의 이익을 확보할 수 있느냐에 달려 있다.
그렇다면 거래를 잘할 수 있는 방법은 무엇일까? 투자에 성공했던 이들의 공통된 원칙을 정리해본다.



1. 수익률은 보수적으로

우선 고수들은 투자 수익률을 결코 높게 잡지 않는다.
보통 부동산 분양 광고를 보면 물건의 장점만을 부각시켜 설명하는데, 대부분 액면 그대로 받아들이기 어렵다.
고수들은 “1억원을 투자하면 1년 안에 두세 배로 뛴다”거나 “수익률 20%를 보장한다”는 등의 미사여구에 현혹되지 않는다.


오히려 얼마의 수익을 예상한다기보다는 손해를 보지 않을 것 같다는 판단이 투자의 기준이 된다.
“수익률 높은 물건은 다른 사람의 몫이다.
나는 똑똑하지 않으니까 손해 보지 않을 정도의 물건이나 사겠다.
” 이런 식의 보수적인 투자 태도가 오히려 성공적인 투자로 이어지는 경우가 많다.
보통 투자 부동산이 애물단지로 전락하는 것은 허영심이나 일확천금에 대한 기대에 비롯된다.
보수적으로 접근하는 사람들은 이런 물건으로 고생하지 않는다.
물론 ‘고위험 고수익’을 추구하는 이들에 비해 수익률이 떨어질 수도 있지만 크게 연연하지 않는다.
다만 평균 이상의 투자를 한 것에 만족한다.



2. 급매물을 확보하라

급매물을 보는 시야가 있다.
사실 어떤 것이 급매물이냐는 질문에는 답변이 궁색해진다.
시세보다 저렴한 것이라고 표현할 수도 있지만 다소 부족함이 느껴진다.
‘싼 게 비지떡’이란 말처럼 싸기는 하지만 물건에 하자가 있는 경우도 많기 때문이다.
투자 고수들은 눈에 보이는 가격이 낮은 것보다는 품질에 비해 싼 가격인지에 주목한다.
그리고 급매물이란 판단을 하면 망설이지 않고 거래한다.


따라서 급매물을 잡기 위해서는 평소에 물건과 시세를 보는 안목을 갖추고 있어야 한다.
급매물인지 여부를 확인하는 데 상당한 시간이 걸린다면 거래 시기를 놓치기 마련이다.
좋은 물건은 빨리 임자가 나타나기 때문이다.


또한 급매물이 있다는 정보를 빨리 알 수 있는 길을 확보하고 있어야 한다.
보통 급매물 정보는 중개업자를 통해 나오기 때문에 평소 친분 관계를 쌓아 둘 필요가 있다.
평소 식사라도 하면서 투자하고 싶은 물건에 대한 생각을 분명히 전달하고 해당 물건을 보게 되면 자신을 떠올리게 해 가장 먼저 연락을 할 수 있도록 하는 것이 좋다.
중개업자는 물건을 소개했을 때 거래할 가능성이 높은 사람을 떠올리기 마련이다.



3. 남들과 달리 생각하라

자기만의 투자 기법이 있다.
부동산 투자에 관심이 있는 사람들은 투자 방법을 제시하는 다양한 정보를 접해 봤을 것이다.
타당성은 있어도 모든 경우에 적용될 수는 없는 것이 대부분이다.
또한 투자 방법이 서로 상충될 때는 어떤 것이 옳은지 판단하기 힘든 경우가 많다.
오히려 자기에게 맞는 투자 방법을 찾는 것이 좋을 것이다.


예를 들어 어떤 투자자는 토지를 살 때 도로에서 멀리 떨어진 ‘맹지’만 구입한다.
보통 토지는 도로에서 가까워야 투자가치가 있고 거래도 잘 이루어지기 마련이다.
하지만 그는 누구도 쳐다보지 않는 맹지에만 관심이 있다.
물론 당장 시세차익을 남기겠다는 생각이라면 이런 식으로 투자할 수는 없다.
하지만 나중에 누군가 이 땅에 관심이 있다고 한다면 개발 계획이 새로 생긴다는 뜻으로 해석할 수 있다.
특히 도로가 뚫린다면 보상비가 적게 드는 땅을 선택할 것이고, 자신의 토지에 길이 날 것으로 기대할 수도 있다.


물론 이런 투자 방법이 모두 옳은 것이라고 할 수는 없다.
어쩌면 운에 모든 것을 맡기는 무모한 방법일 것이다.
그렇지만 단기 시세 차익에만 혈안이 되어 이리저리 기웃거리는 것보다는 ‘역발상’으로 접근하는 지혜가 필요할 때도 있다.



4. 여유를 갖고 투자하라

단기에 얼마를 벌겠다는 생각은 좋지 않은 결과를 낳기 쉽다.
부동산 가격은 대체로 꾸준한 상승세를 그리기보다는 어느 순간 급등하는 모습을 보인다.
가격이 횡보할 때 이를 참고 기다릴 줄 알아야 상승국면을 잡을 수 있다.


특히 부동산 투자는 여유 자금으로 장기적 시각에서 접근해야 한다.
금융비용이 부담된다면 여유를 가질 수 없어 급매물로 내놓거나 가격 상승기에 자금 사정으로 급히 매각하게 될 수도 있다.
보통 개발 호재가 있어도 원주민들은 별로 이익을 보지 못하는 것도 이 때문이다.
여유가 없으면 가격이 성숙기에 접어들 때까지 기다리지 못하고 개발 초기 조금 오른 가격에 매도하게 된다.



5. 윈윈 게임을 추구하라

“그때 팔지 말 걸 그랬어.” “지금은 얼마 올랐대.” 자신이 이미 판 물건이 나중에 가격이 오르면 대부분 사람들은 이렇게 말하며 후회한다.
그렇다면 팔고 나면 가격이 폭락해야 속이 시원한 것일까? 내가 산 부동산은 자고 나면 가격이 뛰고, 내가 판 물건은 가격이 떨어지거나 최소한 그대로 있어야 한다는 생각을 버려야 한다.
부동산 투자에서 성공하려면 시세 움직임에 ‘일희일비’하기보다는 개별 거래에서 어떻게 최대의 이익을 볼 것인가에 초점을 맞춰야 한다.


거래 가격은 고정된 것이 아니라 상황에 따라 변동의 여지가 많다.
투자 고수들은 거래를 하겠다 마음먹으면 시세에 크게 연연하지 않는다.
상대방도 이익을 얻어야 거래가 성립된다는 사실을 알고 있기 때문이다.
모든 이익을 자신만이 가지겠다는 생각을 버리고 서로 공유한다는 태도를 가져야 거래를 유연하게 이끌 수 있다.