거금 떼이느니 팔까? 말까?

1세대 1주택 양도세 비과세 요건이 순차적으로 강화된다.
올해 10월 이전에는 1세대 1주택자는 6억원 미만인 집을 3년만 보유하면 거주 여부에 관계없이 양도세를 면제받을 수 있었다.
하지만 10월부터는 3년 보유하고 1년 이상 거주해야 양도세를 면제받을 수 있다.
또한 내년 1월부터는 3년 보유, 2년 거주로 양도세 비과세 요건이 강화된다.
이에 따라 강남권 일대에는 양도세 절세를 위해 시세보다 싸게 처분하는 급매물도 나오고 있는 실정이다.


비과세 요건이 된다면 당장이라도 팔아버리는 것이 상책일 수도 있다.
하지만 무조건 파는 것이 능사는 아니다.
시세차익이 어느 정도 되느냐에 따라 선택은 달라질 수 있다.
또한 앞으로 집값이 어떻게 움직일 것인지도 판단 기준이 된다.
시세차익이 적고 앞으로 집값이 오를 가능성이 크다고 판단되면 그냥 보유하고 있는 것이 이득일 수 있다.
반면 시세차익이 커 양도세를 수천만원 내야 하고 앞으로 그만큼 집값이 오를 가능성이 없다고 판단되면 비과세 요건이 될 때 파는 것이 상책이다.



은마, 3년새 50% 올라야 수익률 기대

그렇다면 지금 매각했을 때와 보유할 때로 나누어 집값이 어느 정도 상승해야 지금 매각하는 것보다 이익이 될지 계산해 보자. 사례는 투기지역으로 지정돼 양도소득세를 실거래가로 내야 하는 지역에서 찾아보자. 강남의 은마아파트 31평을 3년 전인 2000년 9월 2억3천만원에 매입해 3년이 되는 올해 9월 6억7천만원에 판다고 가정해 보자. 지금 팔면 비과세 요건에 해당되기 때문에 6억원 초과분에 대한 양도세 700만원 정도만 내면 된다.
하지만 비과세 요건을 충족시키지 못해 양도세를 물게 되면 6억원 이상 주택에 대한 중과세까지 포함해 양도세는 약 1억3천만원이 부과된다.
즉 양도세를 내지 않을 때는 수익이 4억2천만원을 웃돌지만 양도세를 낼 경우에는 수익이 2억9900만원으로 급락하게 된다.


일반적으로 강남에서 32평 아파트를 3년간 보유했다면 3년 전 강남 평균시세 2억8천만원과 현재 평균시세 5억6천만원을 기준으로 7300만원 정도 양도세를 내게 된다.
비과세되면 시세차익 2억6500만원을 고스란히 챙길 수 있다.
앞으로 집값이 30% 상승해 32평 아파트 가격이 7억2천만원 선이 되면 양도세를 내더라도 수익이 2억7300만원이 된다.
따라서 지금 팔지 않고 나중에 양도하는 것이 유리하다.
하지만 1, 2년 사이에 집값이 30% 이상 오를 것이라는 확신이 없는 상황에서 이와 같이 투자하는 것은 위험이 커 보인다.
은마아파트처럼 최근 3년 사이 가격이 급상승해 양도차익이 큰 곳은 앞으로 집값이 50% 정도는 올라야 양도세를 내고도 현재보다 높은 연간 수익률을 기대할 수 있을 것이다.



가격상승 여력 있을 땐 기다려라

그렇다면 강남과 같이 주택가격이 높은 곳이 아니라면 어떤 결론을 내려야 할까. 투기지역으로 지정돼 있는 광명시 철산주공12단지 32평을 사례로 계산해 보자. 1세대 1주택일 경우 양도세가 비과세 되기 때문에 차익은 1억500만원 선이다.
현재 시세 2억8천만원에 2000년 9월 매입가는 1억7천만원과 필요경비 500만원을 뺀 금액이다.


내년 고속철도 역사 개통 등으로 가격이 더 오를 것으로 기대하고 보유하는 쪽으로 결론을 내렸다고 가정하자. 집값이 15% 정도 올라 3억2천만원 가량이 된다면 양도세를 내고도 차익이 1억1200만원이 되므로 훨씬 수익률이 높다.
광명시는 연내 분양하는 아파트의 예상분양가가 평당 800만, 900만원에 육박하고 있어 3년 이내에 32평 아파트 시세가 3억2천만원은 될 것으로 예상할 수 있다.


결론적으로 가격이 크게 올라 양도세 부담이 큰 곳은 절세하는 쪽으로 투자전략을 세우는 것이 현명하다.
반면 현재 시세가 비교적 낮아 세부담이 적으면 앞으로 개발 계획이 잡혀 있어 상대적으로 가격상승 여력이 있는 곳은 더 큰 수익을 노리고 기다리는 쪽이 유리할 것이다.