연체율이 높아지면 은행은 부실채권으로 잡힌 부동산을 경매 물건으로 내놓는다.
아파트 미분양 사태는 경기 바닥을 짐작하게 한다.
신호는 나타났다.
은행 연체율은 올해 초부터 오름세를 이어가고 있다.
수도권 미분양 아파트는 5개월 연속 증가했다.
경매 물량도 많아졌다.
9월 법원경매에 편입된 아파트는 366건으로 8월보다 66건이 늘었다.
특히 수도권 다세대주택은 3700건으로 연초보다 두배 가까이 급증했다.
물건은 공급이 많아질 때 사야 수요자한테 유리하다.
“지금 같은 땐 경매가 분양, 급매보다 유리하다”고 고 팀장은 말한다.
전엔 분양권을 전매할 수 있어 분양이 경매보다 장점이 있었다.
그러나 분양권 전매가 금지된 뒤엔 차익을 내고 빠져나올 길이 막혀버렸다.
최근엔 분양가 자체가 시가에 가까운 수준으로 책정돼 투자 메리트도 줄어들었다.
“분양·급매보다 경매가 유리하다” 급매도 경매보다는 매력이 적다.
경매는 보통 시세보다 5~30%, 급매는 1~3% 정도 할인받는다.
물론 경매로 사는 것이 세금은 좀더 든다.
기준시가가 아니라 낙찰가가 과세표준이 되기 때문이다.
그것까지 감안해도 경매가 낫다.
청담동의 34평형 아파트를 경매에서 시세보다 10% 정도 싼 4억950만원에 낙찰 받았다고 치자. 이때 낙찰가가 취득·등록세 5.8%의 과세표준이 된다.
따라서 들어가는 비용은 2375만원으로 부동산 총 구입가액은 4억3325만원이 된다.
이 아파트를 급매 평균대로 3% 할인받아 사면 구입액 4억3650만원, 세금 1624만원(시가표준)을 포함해 총 4억5274만원이 든다.
경매로 사는 것이 급매보다 1949만원 싸다.
흔히 경매는 돈 있는 사람이나 하는 것이라고 생각하는데 이는 오해다.
감정평가액의 50%만 쥐고 있어도 경매 참가엔 무리가 없다.
국민은행, 한미은행, 삼성화재, 대한생명 등 금융기관에서 경락자금을 빌릴 수 있다.
신한은행처럼 기존 부동산담보 대출상품을 경매 물건에 확장해 적용해주는 곳도 있다.
단, 금융기관의 담보 비율은 유동적이므로 대출 계획을 무리하게 잡았다가 잔금을 치르지 못하게 되는 불상사가 일어나지 않도록 주의해야 한다.
주의점! 경매로 집을 샀다고 다 이득을 보는 건 아니다.
법원 감정가보다 싸게 사도 손해를 볼 수 있다.
집값이 샀을 때보다 떨어진다면 말이다.
고 팀장은 “경매의 적기는 부동산 상승기와 안정기”라고 말한다.
경매는 빨라야 6개월, 길면 1년을 넘겨야 겨우 끝난다.
거꾸로 말하자면 부동산 하락기의 경매 물건은 당시보다 값이 비싼 때 법원 감정가가 매겨진다는 얘기다.
그 뒤로도 계속 부동산 가격이 떨어지면 감정가의 90% 수준에서 낙찰받더라도 비싸게 산 셈이다.
따라서 경매 참가자가 갈고 닦을 제1무기는 시세 분석이다.
시세가 좋은 아파트는 감정가와 비슷한 수준에서 낙찰받아도 이득을 준다.
올해 2월 천안 선경아파트 38평형을 6710만원에 낙찰받은 김아무개씨가 그랬다.
세금 등 모든 비용을 합하면 경매 비용은 시세 7500만원과 큰 차이가 없었다.
그러나 현재 이 아파트값은 1억원으로 차익만 해도 3천만원 가까이 났다.
팔겠다고 내놓는 물량이 별로 없는 아파트를 잡은 것이 행운이었다.
컨설팅업체 이용해도 시세보다 싸게 사 ‘물량 분석.’ 시세 분석의 첫번째 포인트가 여기 있다.
부동산컨설팅업체 아이렉의 한재훈 사무장은 같은 값이면 매물이 1천세대 중 10세대 나와 있는 곳이 100세대 나와 있는 곳보다 낫다고 말한다.
희소성 탓에 값이 오를 확률이 높다는 것이다.
역세권이냐, 쇼핑이나 교육여건은 어떻냐, 공원이나 하천 등 주변 환경은 좋으냐도 꼭 봐야 한다.
이는 일반적으로 집을 살 때와 마찬가지 조건이다.
매물 물량과 시세 정보는 네이버, 엠파스 등 인터넷 검색 사이트의 ‘부동산’ 코너에 가면 볼 수 있다.
그러나 뭐니 뭐니 해도 발품만큼 믿을 만한 것은 없다.
우선 대법원 경매정보 사이트나 자산관리공사의 공매정보 사이트 ‘온비드’에 들어가 마음에 드는 경매·공매 물건을 찾은 다음 직접 주소지로 가 주변환경이 어떤지, 어떤 사람들이 살고 있는지, 집의 상태는 어떤지, 해당 지역의 부동산 시세는 어떤지 직접 확인해보는 것이 좋다.
특히 최근 개편한 온비드는 현장에 가지 않고 인터넷으로 경매에 참여할 수 있어 매우 편리하다.
회원으로 가입하면 원하는 조건의 공매 물건이 나왔는지 이메일로 알려주기도 한다.
물건에 대한 권리 분석은 매우 중요하다.
경매 초보들이 가장 어려워하는 부분이기도 하다.
여기서부터는 열심히 공부해야 한다.
<큰 돈 없이 경매로 돈 버는 법>, <알기 쉬운 법원 경매> 등 시중의 경매 관련 도서에 경매 물건의 특징별로 유의할 점이 자세히 나와 있다.
부동산정보업체들이 운영하는 인터넷 사이트에선 무료로 관련 정보를 제공하고 있다.
아무리 공부해도 영 모르겠다면 경매컨설팅업체에 의뢰하는 것도 좋다.
그렇게 해도 시세보다 5~10% 정도 싸게 내집 마련을 할 수 있다.
태인, 아이렉 등 부동산컨설팅업체들은 경락가의 0.8~2%선에서 시세·권리 분석부터 경매대출, 명도, 등기까지 전 업무를 대행해준다.
혼자 하다가 중간에 컨설팅업체에 맡기는 것은 불리하다.
중간 단계부터 컨설팅을 받더라도 컨설팅비는 줄어들지 않는다.
**표/금융기관별 경매자금 대출상품(자료: 각 금융기관 종합. 10월7일 기준) 취급기관/상품명/대출한도/대출기간/대출금리/특징 국민은행/경락주택 구입자금대출/담보평가액과 낙찰가 중 적은 금액의 약 50%/최장 35년/아파트 6% 그 외 7%(만기 등 조건에 따라 다름)/경락잔금을 은행이 법원으로 직접 대위 납부, 소유권 저당 설정 신한은행/부동산담보 대출/담보평가액과 경락가 중 적은 금액의 약 50%/최장 30년/5.88%(3개월 CD연동금리)/은행 직원이 동행해 잔금 납부, 소유권 저당 설정 외환은행/예스주택 경매자금 대출/투기과열지구 내 3년 이내 대출은 경락가 50%, 그 외 60%/최고 1억원까지 최장 1년/9%(고정금리) 혹은 6.18~6.68%(시장금리 연동기준금리)/경락잔금을 은행이 법원으로 직접 대위 납부, 소유권 저당 설정 한미은행/아파트 경락자금 대출/경락가의 약 60%/ 최장 3년/9.75%(고정금리)/은행 직원이 동행해 잔금 납부, 소유권 저당 설정 대한생명/63스페셜 경락잔금 대출/담보평가액의 60%와 경락잔금 중 적은 금액/최장 10년/아파트 6.5~8% 그 외 7.5~9%(변동금리)/입찰보증금 납부영수증만 제출하면 잔금 납부 등 나머지 과정 대행 삼성화재/경락잔금 대출/경락가의 70~90%에서 소액 임차보증금을 뺀 것과 담보평가액의 60% 중 낮은 금액(물건에 따라 차등)/최장 5년/6.9~7.5%(변동금리, 물건에 따라 차등)/입찰보증금 납부영수증만 제출하면 잔금 납부 등 나머지 과정 대행 **메모장/경매·공매 정보를 얻을 수 있는 사이트 자산관리공사 공매정보 온비드 www.onbid.or.kr 대법원 법원경매 정보 www.courtauction.go.kr 디지털태인 www.taein.co.kr 한국경매 www.hkauction.co.kr
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