청약 전략, 새로 손질하라 10·29 부동산 대책 이후 부동산 시장이 지각 변동 조짐을 보이고 있다.
여러 차례의 정부대책에도 ‘잠깐 멈춤’ 이후 재상승을 거듭하던 아파트 가격도 보합세를 보이고 있고, 이전과 달리 이번은 ‘계속 멈춤’으로 갈 가능성이 높은 것으로 전문가들은 예견하고 있다.
심지어 ‘계속 하락’할 것으로 보는 전문가들도 있다.
이번 대책에는 수요 억제를 위한 양도세, 보유세 등의 세제 강화와 함께 공급확대와 무주택자의 내집 마련 기회를 늘리는 취지에서 주택 공급제도에 대한 변경도 포함돼 있다.
정부가 무주택자들의 주택마련 기회 확대를 위한 제도 개선안을 내놓은 이유는 부동산, 특히 주택 소유에 따른 자산 소득의 불균형이 심화되고 있어 무주택자들의 상대적 박탈감이 심화됐기 때문이다.
이번 대책에서 무주택자들이 눈여겨볼 만한 공급 관련 정책 및 제도 개선안은 전용면적 25.7평(분양평형 33평) 이하 민영 아파트 공급시 무주택 우선공급 비율을 현행 50%에서 75%로 확대한다는 방침이다.
또한 6대광역시와 도청소재지 시 등을 투기과열지구로 확대지정하고, 빠르면 내년부터 20세대 이상 주상복합아파트의 분양권 전매를 금지할 계획이다.
서울 희망자 청약저축 →청약예금으로 전환 아울러 공급 확대를 위해 내년부터 분양에 들어갈 판교, 화성을 비롯, 김포, 파주 등의 신도시 예정지역의 개발을 가속화하고 고속철도 역세권인 광명 역세권, 아산 역세권 개발을 추진할 계획이다.
이에 따라 청약통장으로 새 아파트 분양을 기다리는 수요자들은 달라지는 제도 및 공급환경에 따른 청약전략을 새롭게 구사해야 할 것으로 보인다.
우선 자신이 가입한 청약통장 종류에 따라 청약전략을 점검해야 한다.
청약저축 가입자의 경우는 청약 희망지역에 따라 전략을 수정해야 한다.
반드시 서울 분양을 원한다면 청약예금으로 전환을 고려해야 할 것으로 보인다.
서울지역은 청약저축 가입자들이 분양받을 수 있는 국민주택이 도시개발공사가 공급하는 상암지구 등에 한정돼 있기 때문이다.
청약저축은 예금과 달리 납입금액이 많은 가입자별로 당첨자를 선정하기 때문에 서울에서는 납입금액이 800만원 이상 즉, 청약저축에 가입한 지 7년여 이상이라야 당첨이 가능하다.
따라서 가입한 지 5년 미만의 청약통장 소유자들은 예금으로 전환을 고려해 볼 만한다.
단 납입금액이 서울 기준 300만원 이하인 청약저축 가입자들은 1순위라도 예금으로 전환이 불가능하다는 점을 염두에 두어야 한다.
그러나 청약저축 가입자 가운데 수도권을 원하는 수요자라면 앞으로 기회가 더욱 늘어날 전망이다.
택지개발지구나 신도시의 경우 전용면적 18평(분양평형 25평) 이하나 25.7평 이하도 상당물량 국민주택으로 공급하도록 하고 있어 판교를 비롯, 화성, 광명 등 수도권 인기지역의 국민주택 공급이 늘어날 것으로 보인다.
수도권 수요자들에게 최고 관심지역인 판교의 경우에는 인기만큼 청약경쟁률도 치열할 전망이다.
판교에서 당첨을 기대하려면 적어도 납입금액이 600만원은 넘어야 할 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
반면 청약예금이나 청약부금 등 민영아파트를 분양받을 수 있는 통장 소유자들은 주택 소유여부에 따라 청약전략을 손질할 필요가 있다.
먼저 현재 무주택자라면 무주택우선 자격을 최대한 활용해야 한다.
무주택우선은 나이가 만 35살 이상이고 무주택 기간이 5년 이상인 부양가족이 있는 세대주에 한한다.
따라서 청약통장을 활용해 분양에 도전하기 위해서는 무주택 기간 5년을 유지할 수 있도록 계획에 없는 주택 단기 매입 등은 삼가야 한다.
특히 내년 이후에는 강남권 재건축 아파트의 전용 18평 이하 소형 아파트 일반물량 공급이 늘어날 것으로 보여 무주택우선 청약자들은 서울 청약의 기회가 더욱 늘어날 것으로 전망된다.
청약통장 없다면 지금이라도 늦지 않아 반면 주택을 한 채 이상 가지고 있는 통장 가입자 가운데 2주택 이상 소유자는 가입기간 2년이 지났더라도 1순위에서 배제되므로 주택을 처분하고 1순위 자격을 확보하는 것이 중요하다.
물론 1주택 소유자는 1순위 자격을 그대로 유지할 수 있다.
청약부금이나 300만원, 600만원 통장으로 전용면적 25.7평 이하 분양을 계획했던 수요자들은 무주택 우선 공급비율 확대로 상대적으로 공급물량이 줄어들 전망이다.
물량이 적은 서울만 고집하기보다는 상대적으로 공급이 많은 경기지역으로 눈을 돌리는 것도 고려해봐야 한다.
마지막으로 청약통장이 없는 신혼부부라면 그래도 청약통장 가입이 필요할까? 결론부터 이야기하자면 가입해야 한다.
내년부터 도입되는 모기지론을 통해 무주택자에 대해서는 분양시 장기저리 대출이 가능할 전망이고 은행의 어느 통장보다 청약관련 상품의 금리가 높기 때문에 목돈 마련을 위해서라도 망설일 필요는 없을 것이다.