하지만 1주일이 지나면서 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격 하락이 가시화되기 시작했다.
보름이 지나고 나서는 잠실 시영아파트, 송파 가락아파트 등 하락폭이 큰 단지의 경우에는 1억원 이상 떨어진 것으로 집계되고 있다.
초강력 대책의 수위나 파장에 대한 분석의 시간이 필요했던 것으로 보인다.
어쨌든 10·29 대책의 강력한 영향을 받으며 비수기로 접어든 주택시장은 급격히 냉각되고 있다.
아울러 내년부터 신규 혹은 추가적인 규제도 시행될 예정이라 수요자들의 전략도 전환기를 맞고 있다.
앞으로 어떤 전략을 어떻게 구사하는 것이 합리적인지, 유형별로 분석해봤다.
△ 무주택자 무주택자들은 이번 대책으로 수혜를 보게 됐다.
일단 정부의 초강경 대책으로 주택가격이 하락세로 반전되기 시작했기 때문이다.
아울러 청약시장도 투자자들이 대거 이탈하면서 실수요자를 중심으로 빠르게 재편되는 실정이다.
따라서 주택청약 상품에 가입한 무주택자들은 청약통장을 최대한 활용해 내집마련에 나서는 것이 바람직하다.
특히 내년부터 무주택자들은 모기지론(Mortgage Loan)을 통해 장기저리 대출을 받을 수 있어 은행 담보대출 비율축소로 인한 자금 부담을 덜 수 있다.
청약통장을 보유하지 않은 수요자들이라면 기존 주택을 사는 방법도 고려할 수 있다.
최근 주택가격이 하락세를 보이면서 강동 및 송파구 재건축 아파트는 최고점이었던 지난 10월 중순에 비해 20% 이상 하락하기도 했다.
그러나 기존 아파트의 경우 강남권 일부 단지를 제외하면 아직 큰 폭의 하락세를 보이지는 않고 있다.
지역이나 단지별로 하락 추이도 다르게 나타날 것으로 예상되므로 매입을 원하는 지역에 따라 매입시점을 조정하는 지혜가 필요하다.
만약 강남권의 재건축 아파트 매입을 원한다면 조금 더 지켜보는 신중함이 필요하다.
재건축 추진속도 및 단지 여건에 따라 크게 떨어지지 않는 곳도 있을 수 있다는 사실을 명심하자. △ 1가구 1주택자 1가구 1주택자가 된 순간부터 세금에서 자유로울 수가 없다.
특히 10·29대책으로 보유세 부담이 3배 이상 높아져 앞으로는 1주택자도 세금에 대한 상식을 갖춰야 한다.
우선 1주택자 가운데 3년 보유 2년 이상의 거주 요건을 갖추었다면 혹시 주택을 팔더라도 일단은 양도세 계산에 골치를 썩이지 않아도 된다.
1주택자는 전세를 안고 무리하게 주택을 매입하거나 많은 융자금을 안고 주택을 사들이는 무리수를 둘 필요가 없다.
당분간 주택가격이 큰 폭으로 오를 가능성이 별로 없어보이기 때문이다.
따라서 주택의 평형을 늘려가거나 갈아타기를 원하는 수요자는 1주택 요건을 유지하는 것으로 전략을 짜야 한다.
청약통장이 있다면 차분하게 새 아파트 분양을 통해 갈아타기를 시도하는 것도 합리적이다.
향후 1주택자에 대해서는 양도세 과세를 고려하고 있어 시기를 너무 늦추는 것은 좋지 않다.
반면 3년 보유 2년 미만 거주자는 늘어나는 양도세 부담을 줄이는 전략을 고려해야 한다.
따라서 1년 이상 2년 미만 거주자는 올해까지만 양도세 비과세 혜택이 주어지므로 팔 계획이 있다면 빨리 실행하는 것이 좋다.
더욱이 실거래가로 양도세가 부과되는 투기지역의 경우 가급적이면 연내 매각이 바람직하다.
그러나 연내 매각이 만만치 않을 것으로 보이므로 일단 양도세 비과세 요건을 충족시키기 위해 2년 거주 요건을 충족시키는 것이 급선무이다.
또한 1주택자의 경우에는 장기보유 공제 혜택이 주어지므로 가급적이면 무리하게 팔기보다는 시장 상황을 감안해 장기적으로 매각을 추진해야 한다.
△ 1가구 다주택자 이번 대책의 타깃이 된 다주택자는 단기적 전략과 장기적 전략을 함께 모색해야 한다.
우선 단기 전략으로는 양도세나 보유세 부담이 급증하는 요인을 제거하는 방향으로 구도를 잡는 것이 좋다.
즉 1가구 2주택자의 경우 내년부터 탄력세율 15% 포인트가 추가 적용됨에 따라 올해 파는 것보다 양도세가 30% 정도 늘어나게 된다.
따라서 가급적이면 연내 1주택을 파는 것이 좋다.
물론 3주택 이상을 소유한 경우도 2005년부터 양도세율이 최고 70%까지 상승하므로 가급적이면 연내 혹은 내년 중에라도 주택을 처분해 1가구 1주택 요건을 만드는 것이 합리적이다.
일단 매수세가 실종됨에 따라 매각이 쉽지 않을 전망이기에 다소 손해를 보더라도 빨리 처분하는 것이 세금으로 그 이상의 차익을 내는 것보다 이익일 수 있다.
또한 양도차익이 큰 재건축이나 가격이 급등한 투기지역의 경우 내년부터 양도세 부담이 급증하므로 양도보다 증여를 통해 자녀에게 주는 것이 유리하다.
양도세율은 시가를 기준으로 양도차익의 51%까지 세율이 적용되지만 증여세는 기준시가의 10~50%까지 차등 적용된다.
어느 곳을 먼저 파는가의 문제도 따져봐야 한다.
세부담이 적은, 즉 양도차익이 적은 지역을 우선적으로 처분하는 것이 합리적이다.
일단 1주택의 요건을 갖추게 된다면 세부담으로부터 비교적 자유로울 수 있고 추후 가격 상승도 기대할 수 있기 때문이다.
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