분양가 거품 ↓ 목돈 부담 ↑ 선시공 후분양제는 이해관계에 따라 건설업계와 청약통장 가입자 그리고 정부의 생각이 달라 찬반논쟁이 뜨겁다.
국토연구원은 지난 28일 ‘선시공, 후분양제’를 내년 상반기부터 공공주택을 중심으로 도입하는 방안을 마련해 공청회를 개최했다.
주 내용을 살펴보면 우선 주택공사와 지방자치단체에서 공급하는 공공주택과 정부가 분양하는 택지나 국민주택기금을 지원받아 짓는 민간주택을 대상으로 2004년 상반기에 시범사업을 한다.
이후 문제점 수정 후 2006년 상반기부터 전체 민간주택에도 전면적으로 확대 실시한다.
아파트 청약제도에 대한 내용도 거론됐다.
후분양제가 정착되는 2009년부터는 현행 주택공급과 청약부금 청약예금도 단계적으로 폐지한다는 복안이다.
물론 공공성이 높은 청약저축은 당분간 유지한다고 덧붙였다.
국토연구원 “청약 시스템 재편 불가피” 후분양제는 지난 70년대 주택건설촉진법 이래 정착된 현행 선분양제를 획기적으로 바꾼다는 점에서 업계와 시장에 미칠 파장이 매우 크다.
우선 소비자들에게 유리한 측면부터 살펴보자. 최근 들어 건설업계와 소비자들이 첨예한 대립 양상을 보이고 있는 아파트 분양가는 이른바 ‘권장 소비자 가격’ 형태로 바뀔 가능성이 높다.
완공된 건물에 대해 건설업체가 투입한 비용을 고려해 가격을 정하고 이에 대해 소비자가 평가하는 시스템이 구축돼 ‘분양가 거품’에 대한 논란이 상당히 줄어들 가능성이 높다.
아울러 분양권 전매 관행이 완전히 사라지면서 투기 수요도 상당부분 제거될 것으로 보인다.
분양권 전매 허용이 아파트값을 크게 올렸다는 점을 감안할 때 후분양제 도입은 분양가 안정에 기여할 것이다.
부실시공 문제도 사라진다.
실제 선분양제 아래서는 분양가 못지않게 업체와 입주자 사이에 부실시공 여부도 자주 문제가 돼 왔다.
화려하게 지은 모델하우스만 보고 아파트 청약에 나섰다가 입주 후에 달라진 모습에 주민들이 반발하는 사례가 비일비재했다.
하지만 후분양제가 도입되면 아파트를 다 짓고 난 뒤 소비자가 꼼꼼하게 집을 점검할 수 있어 부실시공 논란을 사전에 차단할 수 있게 된다.
마지막으로 공사 도중 건설사 부도에 따른 피해를 방지할 수 있다는 점도 후분양제가 갖는 장점이다.
무엇보다 후분양제가 도입되면 주택청약 시스템이 바뀐다는 점에 유의해야 한다.
완공주택을 보고 청약 신청을 하게 되면 청약통장의 의미는 상당히 퇴색된다.
여기에 주택보급률이 100%가 될 경우엔 주택 공급에 비해 수요가 모자라는 일이 자주 발생해 청약통장은 유명무실하게 된다.
국토연구원은 이런 상황을 근거로 민영아파트 청약에 필요한 청약부금과 청약예금은 궁극적으로 폐지해야 한다고 지적했다.
그러나 시장 혼란을 막기 위해 2009년까지는 현행 청약제도를 그대로 유지하고 장기적으론 실수요자와 지역 청약자에게 청약 기회를 늘려 주는 것도 검토해야 한다고 보고서에선 밝히고 있다.
청약통장이 유명무실화된다는 데는 이견이 많다.
ㄱ건설업계 관계자는 “후분양제로 전환할 경우 현재와 같은 과열 청약 현상은 상당히 사라질 것”이라면서도 “인기 아파트의 경우 우선 순위 부여가 불가피해 후분양제 아래서도 청약경쟁률이 높을 수밖에 없다”고 밝혔다.
통장 자체의 효력은 일정기간은 유효할 것이라는 이야기다.
주택 공급·수요 모두 줄어들 우려도 또한 후분양제가 도입되면 막대한 자금을 끌어들여 아파트를 지은 후 팔아야 한다는 점에서 건설업체로서는 상당히 부담이 된다.
따라서 불가피하게 자금 여력이 있는 대형 건설사 위주로 아파트시장이 재편될 가능성이 클 것이다.
건설업계에서는 이렇게 되면 주택 공급이 줄어들 것이라고 경고한다.
아울러 중소 건설업체를 중심으로 한 건설업계의 반발을 어떻게 무마할 것인가도 관건이다.
오랫동안 후분양제 도입의 필요성이 제기되면서도 지금까지 논의 수준에서 그쳤던 것도 바로 이 점 때문이다.
그동안은 건설업체들이 우선 아파트를 분양해 걷어 들인 돈으로 사업을 진행해 왔다.
자금력이 떨어지거나 브랜드가 낮은 중소업체라도 분양만 잘하면 사업을 진행하는 데 큰 문제가 없었던 것이다.
소비자 입장에서도 선분양제 아래서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 낼 수 있어 부담이 덜했다.
하지만 후분양제로 전환되면 자금력이 떨어진 건설업체나 소비자 처지에선 ‘목돈’을 미리 마련해야 사업이 가능하고, 집도 장만할 수 있게 돼, 자금 부담이 만만치 않다.
결국 주택건설사 처지에선 목돈이 마련될 때까지 아파트를 짓는 것을 포기해 결과적으로 주택공급 물량이 감소할 가능성이 크고, 소비자 처지에서는 돈을 마련할 때까지 집 마련을 미룰 가능성이 커 공급이 줄고, 수요도 줄 가능성이 높다.
후분양제를 도입하기 전 건설사 입장에선 프로젝트 파이낸싱(PF), 수요자 입장에선 모기지론 활성화가 선행되어야 한다고 주장하는 것도 바로 이런 점 때문이다.
프로젝트 파이낸싱이란 금융권에서 개별사업에 대한 평가를 토대로 개발업체에 자금을 대 주는 금융기법을 말한다.
한편 모기지론은 집값의 20~30%만 미리 내고 나머지 돈은 20~30년 장기 할부로 납부하는 제도를 말한다.