2003년 재건축 아파트값 상승률은 서울 23%, 경기도 19.9%로 서울 일반 아파트값 상승률 14.9%, 수도권 13.1%보다 6~9%포인트 가량 높은 상승률을 기록했다.
2002년에도 서울, 경기 지역의 재건축 아파트값의 상승률이 45~48%였다는 점을 감안한다면 최근 2년 사이에 평균 50~60% 가량 오르면서 아파트값 상승을 주도해 온 셈이다.
하지만 과도한 가격 상승은 정부의 강력한 가격안정 대책을 불러왔고, 2003년 한해 동안만도 후분양제, 도시 및 주거환경 정비법, 소형평형 의무비율 확대, 조합원 명의변경금지 등 굵직한 정책들이 쏟아졌다.
이에 따라 10.29 대책 이후 경기 지역부터 재건축 아파트값이 하락하기 시작, 11월에는 서울 -4.3%, 경기 -3.6%를 기록하는 등 하락세가 확산되고 있다.
사업추진 단계에 따라 편차를 보이겠지만, 내년에도 재건축 아파트값은 하락할 가능성이 높다.
각종 제도의 변경으로 수익성은 크게 떨어질 것으로 예상되는 반면, 이미 가격은 제도 변경 이전의 수익성을 기준으로 올라 있는 상황이다.
또 재건축 밀집 지역인 강남권의 경우 지금까지 평당 2천만원을 넘나드는 분양가에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 기록했지만, 최근에는 분양권 전매금지와 투자심리 위축으로 분양가가 제한받을 수밖에 없는 상황이기 때문이다.
사업 초기 단지들의 경우 후분양제의 도입으로 시공사, 조합의 사업시행 초기의 부담이 커질 수밖에 없다.
지금까지는 일반 분양과 함께 계약금, 납부중도금 등 시공 자금이 들어왔으나, 앞으로는 80% 이상 시공할 때까지는 조합과 시공사 또는 정비사업 전문관리업자의 자금부담이 커지기 때문이다.
또한 주거 지역의 종구분이 세분화되면서 지금까지 250%의 용적률을 기준으로 추진해 왔던 재건축 단지들이 종구분에서 2종으로 결정될 경우, 200%의 용적률을 적용받게 될 가능성도 있다.
소형평형 의무비율 확대 역시 재건축 수익성을 크게 저하시킬 것으로 예상된다.
지금까지는 분양가가 높은 대형 평형 위주로 재건축해 왔고, 조합원들의 경우 대형 평형을 우선 배정받았지만, 앞으로는 조합원들도 중소형 평형을 분양받게 될 가능성이 높아졌고, 건설회사들 역시 건축비 상승과 함께 수익성이 떨어질 수밖에 없는 상황이다.
내년부터는 조합 설립 이후의 재건축 단지들은 거래도 불가능하다.
재건축 사업 초기 단계의 단지들의 경우 입주시점까지 4~5년 이상 자금이 묶이게 될 예정이다.
또한 재건축 허용연한 강화, 안전진단 강화, 서울시의 개입 확대에 따라 안전진단을 통과하지 못한 단지들은 재건축 사업추진 자체가 어려워질 것으로 예상된다.
따라서 수익성 저하, 사업 기간 연장, 거래 억제 또는 금지에 따라 투자수요가 급감하고, 재건축 매물이 증가할 가능성이 높은 상황이다.
사업계획인가(사업승인)를 받은 단지들 역시 가격이 더 이상 상승하기는 어려울 전망이다.
최근 분양시장이 침체되고, 강남권에서도 미계약, 미분양 사태가 발생하고 있는 상황이어서 일반 분양가는 조정받을 수밖에 없다.