미국 경제를 중심으로 한 세계 경제 회복세가 뚜렷해지고 있다.
하지만 우리나라는 가계부실로 인한 소비여력의 축소로 인해 2004년도 하반기쯤에나 점진적인 경기회복이 점쳐진다.
다만, 아파트값은 부동산 투자자들의 미래에 대한 기대감으로 큰 폭으로 떨어지지는 않을 것이다.
아울러 내년 입주물량이 2003년도에 비해 감소한다는 점을 고려해 보면 아파트값이 지역에 따라 저점을 확인하고 반등할 가능성이 높다.
하지만 부분적인 경기회복에 따른 금리 인상 가능성과 10.29 대책에 연이은 2차 안정 대책이 예고되고 있다.
집값이 과거와 같이 활황을 맞이할 가능성은 매우 적은 것이다.
이제는, 대세 상승기는 끝나고 지역적으로 집값이 상승하는 ‘종목 장세’라고 말하는 것도 이 때문이다.
집값을 결정하는 가장 중요한 요인은 역시 교통망이다.
비근한 예로 서해안 고속도로가 개통된 이후 2000년부터 지금까지 아파트 가격 상승률을 보면 주변 지역인 과천과 광명 그리고 오산시 일대가 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
전국 평균 상승률 20%에 비하면 이 지역의 아파트 가격 상승률은 전국 평균에 비해 2~3배까지 상승한 것이다.
올해 수도권과 지방 아파트시장의 경우 서울보다 가격 상승폭이 적었지만 뚜렷한 양극화 현상을 보였다.
내년도에는 경부고속철 주변 역세권 아파트와 중앙선 복선전철화로 인해 직접적으로 수혜를 입게 될 지역, 경의선 복선화공사로 인한 인근 지역이 가격 상승의 혜택을 보게 될 확률이 높다.
교통망 확충·신설 지역에 주목하라 경기도 광명 일대도 호재가 많다.
경부고속철도가 내년 4월에 개통되며 소하지구 등이 택지개발지구로 개발되기 때문이다.
소하지구의 경우 오류~안양도로, 서부간선도로, 경부선 전철(시흥역) 등이 통과하고 시흥, 구로공단, 하안지구 등이 인접해 있어 잠재력을 갖춘 곳이다.
철산동의 경우 재건축 대상 아파트들이 포진해 있어 가격이 강세를 이루는 데다 분양 물량의 경우 추후 재건축 아파트 이주 수요도 풍부할 것으로 보여진다.
또한 수원~천안 간 전철화 노선이 지나는 오산, 평택, 화성시 일대의 아파트를 눈여겨봐야 하는데, 10.29 부동산 대책이 나오기 전까지만 해도 이 지역의 아파트는 완만한 상승세를 보였고 상승률 측면에서도 서울 지역 평균 아파트에 비해 2~3배 정도 높았다.
오산과 평택 집값도 충청권 행정수도 이전 계획과 경부고속전철 개통 가시화 인근 공단 및 평택항의 활성화 등 몇 가지 호재로 꿈틀거렸다.
더구나 미군기지 이전 계획이 구체화될수록 집값 상승은 급물살을 탈 것이다.
아울러 오산시 일대에는 수청, 오산역 일대 아파트가 유망하다.
화성시 태안읍 주변과 발안지구도 주목을 끈다.
이 지역은 병점역 개통과 함께 서울 생활권으로 흡수되면서 대중교통이 나아지고 있다.
아울러 내년 상반기에 예정되어 있는 273만평 규모의 동탄 신도시 개발이 가장 큰 호재로 작용하고 있다.
발안지구의 경우 화성 신도시 계획지구와 가까이 있어 내년 상반기에 신도시 시범단지가 공급된다면 시너지 효과를 톡톡히 누릴 것으로 예상된다.
수도권의 서북 거점인 파주 지역의 주택시장도 주목해야 하는데 파주는 올해 신도시로 지정되었고 2008년 경의선 복선화가 마무리된다.
제 2자유로, 김포~관산 간 도로 등 7개 도로가 건설되면 교통개선 효과가 가장 클 것으로 기대된다.
또한 인천, 부천 등 대도시와 연접해 있는 김포 일대의 주택시장도 요동칠 것으로 보이는데 신도시와 올림픽대로를 잇는 김포고속화도로 완공시점이 2008년으로 구체화되면 김포 지역의 아파트가 장기적으로 혜택을 보게 될 것이다.
그리고 중앙선 복선전철화(청량리~회기~중화~망우~송곡~구리~도농~삼패~덕소역)가 한창 진행되고 있는 청량리~덕소 간의 주변 아파트도 주목해야 한다.
이 가운데 중앙선 복선전철화의 직접적인 수혜를 입게 될 지역은 구리 인창동 일대와 남양주 도농과 덕소 지역의 아파트들이다.
특히 중앙선이 지나는 구리 인창 지역은 복선전철화 개통 시기 연기가 단기적으로 악재가 될 수 있다.
전철 개통을 재료로 사업계획을 수립했던 업체들에게는 불리한 상황이다.
하지만 실수요자에겐 오히려 청약 거품이 제거되어 당첨 가능성이 높아지는 혜택을 보게 될 것이다.
중앙선 복선전철화 공기가 2년 늦춰져 2006년에야 완공될 예정이지만 입주 시점까지는 대중교통을 이용하는 데 불편함이 없는 지역이다.
서울 입주물량 올보다 2만여가구 줄어 서울 지역만 놓고 보면 아파트 입주물량은 올해보다 내년이 적다.
올해 서울 지역에만 7만여가구가 입주한 데 비해 내년에는 5만여가구가 입주한다.
실수요자 입장에서 보면 내년 2월부터 투기과열지구 내에서 무주택 서민들의 내집마련 기회가 대폭 확대되는 것이다.
35세 이하 무주택 세대주에게 전용면적 25.7평 이하 주택의 75%를 우선 분양하기 때문이다.
이에 따라 청약통장을 이용해 내집마련에 적극 나설 필요가 있다.
특히 개발재료가 있는 지역이라면 금상첨화가 될 것이다.
35세 이상 무주택 우선공급에 본인이 해당되면 적극적으로 1천가구이상의 대단지 재건축 아파트 일반 분양을 적극 공략할 필요가 있다.
대표적인 대단지 아파트는 잠실, 청담, 도곡, 반포의 저밀도지구이다.
아울러 장지, 발산 택지지구나 판교 신도시 등도 눈여겨봐야 한다.
다만 지역적 호재가 없는 수도권 지역은 투기 수요가 줄어들어 평균 경쟁율은 상당히 떨어질 전망이다.
실수요자라면 특급 인기 지역에 집착하기 보다는 발전 가능성이 있는 곳을 공략하는 것도 좋은 방법이다.