올해 아파트 공급물량은 32만9598가구로 작년의 23만9720가구보다 약 37.5% 증가했다.
지역별로는 경기도에서 10만5547가구가 분양돼 전국에서 가장 많은 물량을 쏟아 냈다.
광주, 강원, 대전도 전년에 비해 공급물량이 2배 이상 많았다.
반면 서울, 부산, 울산은 오히려 공급물량 면에서는 다소 줄어든 것으로 나타났다.
청약경쟁률도 치열했다.
서울에서는 4차 동시분양의 1순위 평균 청약경쟁률은 178대 1을 기록하기도 했다.
하지만 5.23 주택시장 안정대책 이후 투기 과열지구에서는 전매가 전면 금지되면서 청약경쟁률이 한풀 꺾였고, 10.29 대책 발표 이후 기존 아파트시장이 안정화되면서 분양시장은 급속도로 냉각되었다.
이에 따라 12월 초 청약 접수에 들어간 서울지역 11차 동시분양에서는 서울 1순위 평균 경쟁률이 2.35대 1을 기록했고, 수도권에서도 미분양 아파트가 속속 생겨나고 있다.
이처럼 급속하게 시장이 냉각되는 이유는 신규 분양시장에서 큰 비중을 차지했던 투자수요가 급감했기 때문이다.
지금까지는 아파트값이 연평균 10~30% 가량 올랐고 단지 간 차별화가 커지면서 신규 단지의 선호도가 높았다.
또 높은 분양가에도 불구하고 청약신청자들이 급증했지만, 지금은 향후 2~3년 이후의 부동산 가격을 예견하기 어려운 시점이다.
또한 5.23 대책 이후 투기 과열지구의 경우 분양권 전매가 전면 금지되었기 때문에 아파트값이 떨어지더라도 분양권을 매도, 투자금액을 회수할 수가 없는 상황이다.
분양가 상승에 따른 투자금액은 커진 반면 투자수익성은 불투명한 상황이기 때문에 투자수요가 급감하게 된 것이다.
특히 일반 아파트처럼 일정한 거주 수요가 뒷받침되지 않는 신규 분양시장은 일시에 얼어붙게 된 것이다.
분양권 역시 시장 상황이 어렵긴 마찬가지이다.
10월 이후 상승세가 꺾이면서 11월에는 서울, 수도권을 비롯한 전국이 하락세를 보이고 있다.
하지만 가격하락보다 더 심각한 문제는 거래 자체가 금지된다는 점이다.
현재 수도권 37만여가구의 분양권 중 분양권 전매가 금지된 단지는 전체의 19.4%인 7만1957가구이다.
하지만 6월7일 이후 공급된 수도권 일반 분양분은 분양권 전매가 금지되어 있고, 내년부터는 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지될 예정이다.
따라서 내년 이후에는 거래 가능한 분양권 아파트의 수량 자체가 급격하게 줄어들 전망이다.
2004년의 신규분양과 분양권시장은 모두, 실수요자 위주의 안정 또는 부분적인 침체를 면치 못할 것으로 예상된다.
특히 경쟁력이 없는 단지들은 과도한 분양가와 수요 감소로 미분양이 되거나 거래 성사율이 크게 떨어질 것으로 예상된다.
반면 서울지역의 경우 공급물량이 꾸준히 감소하고 있고, 재건축 추진도 어려운 상황이므로 인기지역, 조망권, 역세권 등 장기적으로 경쟁력이 있는 단지들은 꾸준히 실수요자 위주로 청약신청과 거래가 이어질 것으로 전망된다.
따라서 실수요자들의 경우 단기투자 목적보다는 장기거주에 포커스를 맞추고 3~5년 이후에도 주변 단지보다 경쟁력이 있다고 판단되는 단지들을 중심으로 신중하게 접근해야 한다.