생활환경 좋고 역세권 장점 지난해 9·5 재건축시장 안정대책에서 발표된 ‘조합설립 인가 이후 재건축 조합원 지위 양도금지’가 당초 예정됐던 올 1월 중순보다 앞당겨져 2003년 12월31일부터 본격 시행에 들어갔다.
이에 따라 앞으로 투기과열지구에서 재건축 아파트를 구입한 후 조합설립 인가를 받게 되면, 입주 후 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 아파트를 매도할 수가 없게 된다.
단, 2003년 12월31일 이전에 조합설립 인가를 받은 재건축 단지를 보유하고 있는 소유자들은 1회에 한해서 조합원 지위의 양도가 허용된다.
조합설립 인가 이후 입주시점까지 소요 기간은 빨라야 4~5년이다.
여기에 후분양제도가 도입되고, 전용면적 25.7평 이하 소형평형에 전체 공급물량의 60% 이상을 배정해야 하기 때문에 재건축 아파트의 투자수익성은 이미 크게 떨어진 상황이다.
특히 10·29 대책 이후 강남을 비롯한 수도권 재건축 아파트값은 급속히 하락세를 보였다.
여기에 거래마저 불가능해진다면 사업 초기의 재건축 단지들은 사업추진 자체가 불투명해질 가능성이 크다.
거래위축은 기존 재건축 아파트도 마찬가지다.
물론 1회에 한해 전매가 허용되긴 하지만, 구입하는 사람의 입장에서는 다시 매도할 수 없기 때문에 구입을 꺼리게 될 것으로 예상된다.
따라서 일반 아파트보다 투자수요가 많았던 재건축시장은 급속히 위축될 것으로 예상된다.
특히 이미 1~2년 사이에 70~80% 이상 급등한 재건축 단지들의 가격하락도 가속화될 전망이다.
단, 이미 사업승인을 받고 입주시점이 보장된 재건축 단지는 상대적으로 영향을 덜 받을 것으로 예상된다.
조합설립 인가와 함께 조합원 지위 양도가 금지되는 단지들은 서울 58개, 경기 18개, 인천 4개 정도이다.
이 가운데 가장 아쉽게 조합원 지분거래 금지로 결정된 단지는 경기도 산본시 구주공 1·2단지다.
구주공 조합은 12월31일에 조합설립 인가를 마쳐 하루 차이로 거래가 불가능해졌기 때문이다.
산본 구주공은 산본 신시가지 내에 위치해 있어 기본 생활환경이 잘 갖춰져 있고, 1728가구의 대규모 단지라는 장점이 있다.
지하철 1호선, 4호선 환승역인 금정역에서 도보 10분 거리인 역세권 단지이다.
14~19평형으로 구성되어 있고, 1단지 1068가구, 2단지 660가구로 5층짜리다.
재건축 사업추진 현황은 1, 2단지 모두 지난 2002년 6월 시공사를 삼성물산으로 선정했고, 2003년 2월20일 안전진단, 2003년 12월31일 조합설립 인가를 마쳤다.
구주공 아파트의 시세는 지난해 9월까지 강세를 계속해 1단지 14평형의 경우 2억4500만원, 2단지 19평형은 평균 3억2500만원선이었으나 10·29 이후 하락세를 보이면서 1월 현재 14평형은 2억2250만원으로 평균 2250만원 떨어졌고, 2단지 19평형도 2억9500만원으로 평균 3천만원 떨어진 것으로 나타났다.
정부의 아파트값 안정 의지가 확고함에 따라 당분간 재건축 아파트의 약세를 지속될 전망이고, 정부가 재건축 개발이익 환수제도의 시행을 검토하고 있어 시행 여부에 따라 또다시 재건축시장에 변화가 예고되고 있다.