주택거래 신고제가 도입되면서 취득세와 등록세가 실거래가격으로 부과된다.
아울러 부동산 보유세가 상향 조정되고 1가구 다주택자에 대한 양도소득세가 중과세된다.
특히 1가구3주택 보유자에게는 2005년부터 양도소득세가 최고 82.5%까지 부과되기 때문에 다주택 보유자들은 올해 안에 주택을 처분하거나 증여를 통해 절세를 시도하려고 할 것이다.
주택을 사려는 사람들도 높은 거래비용과 보유세 강화로 매수를 주저하고 있는 상황이다.
그렇다면 올해 변경되는 세제 개편 내용을 자세히 살펴보자. 먼저 부동산을 살 때 내는 취득세의 경우, 지금까지는 시가의 30~40% 수준에 불과한 시가표준액을 기초로 과세표준을 정하는 것이 관행이었다.
하지만 올해 3월부터 주택거래 신고제가 도입되면 이러한 관행에 변화가 생길 것으로 보인다.
주택거래 신고제가 시행되는 곳은 투기지역 가운데 건설교통부 장관이 지정하게 된다.
해당 지역에선 계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택규모, 매매가격 등 거래내역을 지자체에 신고해야 한다.
따라서 이는 실제 거래가격이 과세표준으로 정착되는 계기가 될 것이다.
보유세·거래세 모두 대폭 늘어나 아울러 부동산 소유자에게 부과되는 재산세와 종합토지세 등 보유세 부담도 늘어난다.
행정자치부는 공동주택의 건물과표 산정방법을 바꿀 방침이기 때문이다.
행자부는 면적에 따른 가감산제도를 폐지하고 국세청 기준시가 기준으로 건물과표를 변경하기로 했다.
이에 따라 서울 강남 등 면적에 비해 가격이 비싼 아파트가 많은 지역에서 재산세가 크게 오를 전망이다.
강남지역은 재산세가 지난해에 비해 최고 5~6배 수준으로 인상될 것으로 보인다.
다만 재산세의 경우 시세에 비해 워낙 부담이 적었고 여전히 선진국에 비해 세율이 낮은 편이라 큰 부담 요인은 되지 못한다.
다만 앞으로 추가적인 인상이 이루어질 경우, 보유세 역시 부담스러워질 것이다.
마지막으로 부동산을 팔 때 부담하는 양도소득세는 지난 10·29 대책과 세법 시행령 개정을 통해 부담이 대폭 늘어났다.
수도권과 5대 광역시의 1세대3주택 이상 보유자는 양도차익의 최고 82.5%를 세금으로 내야 한다.
다만 기존 대상자에 대해서는 1년 동안 유예기간을 뒀다.
유예기간 동안 매물을 내놓도록 유도하기 위해서이다.
나아가 당장 내년부터 투기지역 내 1세대2주택 이상 보유자는 15%포인트 범위에서 탄력세율을 적용받는다.
이처럼 전방위에 걸친 세제 강화 조치로 부동산투자의 수익률은 하락할 수밖에 없다.
더군다나 단기투자 매력은 완전히 상실됐다고 해도 과언이 아니다.
부동산투자 수익률은 매입시점부터 양도시점까지 실투자금액에서 세금을 공제하고 남은 금액이 기회비용을 얼마나 초과하느냐로 설명될 수 있다.
여기서 기회비용은 시중금리를 기준으로 삼는다.
예컨대 대출금리 5%에 전세비율이 50%인 투기지역 아파트를 대상으로 기존 주택 보유자가 추가 매입하는 경우를 가정해 보자. 2003년 이전에는 세금을 고려했을 때 연 3% 정도의 가격상승에도 초과수익이 가능했다.
그러나 올해부터는 세금 부담의 증가로 연 5%를 초과해야 기회비용을 제하고 이득을 챙길 수 있다.
세제 강화는 금리 2% 상승 효과와 맞먹는 것으로 분석됐다.
<표 참고> 특히 현재 시행령 개정을 앞두고 있는 탄력세율까지 감안할 경우에는 더욱 더 수익률 격차가 벌어지게 된다.
더구나 3주택 이상의 과다 보유자는 양도소득세 중과세로 더 이상의 추가 매입이 사실상 힘들어지게 됐다.
이에 따라 신규 투자가 감소하는 가운데 부동산의 투자 회수기간이 보다 길어져 투자 패턴의 장기화가 뚜렷해질 것이다.
일반적으로 부동산 투자자는 다른 투자자산에 비해 안전선호형이며 장기 투자자가 많다.
또한 부동산은 주식거래나 여타 금융상품에 비해 거래비용이 많이 든다.
주식투자는 증권사 수수료와 제 비용을 합쳐도 투자금액의 0.5%에 불과하다.
매도 우위 현상 당분간 지속될 듯 최근 몇 년 동안 주택시장은 연간 15% 이상의 상승세를 유지했기 때문에 투자자들이 세금에 대해 관대했다.
낮은 금리로 대출받아 아파트에 투자하면 단기투자로도 상당한 이득을 챙기는 것이 가능했다.
하지만 최근 주택시장이 안정세로 돌입함에 따라 세금부분에 보다 민감해지게 될 것이다.
아울러 기대수익률도 한 단계 낮춰 잡아야 할 것이다.
이런 점에서 볼 때 최근 매도 우위 현상은 당분간 이어질 가능성이 높다고 하겠다.
다만 현행의 부동산 세제구조가 보유세에 비해 취득세와 양도소득세 등 거래세 비중이 상대적으로 높은 것이 문제이다.
거래세 부담이 크면 시장 기능의 위축을 가져올 가능성도 배제할 수 없다.
예컨대 다주택 보유자들이 내놓는 매물을 실수요자가 거래세 부담 때문에 소화하지 못하면 주택시장이 급격한 침체를 보일 수도 있다.
아울러 취등록세 부담 증가는 선의의 피해를 양산할 수도 있다.
따라서 서민들의 내집 마련을 용이하게 하기 위해서는 거래비용의 단계적 하향 조정이 필요해 보인다.
전방위적 세제 강화로 주택시장은 이제 실수요자 위주로 재편되고 있다.
2005년 본격 시행 예정인 양도소득세 강화와 종합부동산세의 신설 등으로 보다 장기적인 투자가 주류를 이룰 것으로 보인다.
아울러 부동산은 소유의 개념보다 이용의 개념으로 점차 변해 나갈 것이다.
즉 앞으로의 부동산시장은 전 종목에 대한 묻지마 투자시대는 지나고, 머리와 발품을 팔아야 일정정도의 수익률이 보장되는 합리적 시장으로 변모해 갈 것으로 보인다.
따라서 향후 수익성이 뒷받침되는 지역 및 부문을 발굴하는 데 보다 많은 시간을 할애해야 할 것이다.
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