내집 마련, 서울이 아닌들 어떠랴

지금 아파트를 분양받는 건 좀 억울하다는 생각이 든다.
최근 몇 년 동안 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟았기 때문이다.
더구나 목돈을 마련하지 못한 사람에겐 아파트 분양가가 더욱 높게 느껴진다.
실제 서울지역 동시분양의 경우, 평당 가격이 평균 1천만원을 넘기 일쑤이고, 강남 등 인기지역에선 1500만∼2천만원에 육박한다.
건설업체에선 시늉만 할 뿐 실질적으로 분양가를 낮추지는 않고 있다.
그나마 다행스러운 건 최근 아파트 청약열기가 급속히 식고 있고 집값도 뚜렷한 안정세를 보이고 있다는 점이다.
실수요자 입장에선 ‘1순위 청약통장 쓸 곳’을 느긋하게 기다려 볼 수도 있을 것이다.


서울 아파트값이 부담된다면 서울 탈출도 고려해 볼 만하다.
앞으로 2~3년 안에 수도권에선 화성 동탄, 성남 판교, 파주 운전, 김포 양촌 등 신도시 아파트 분양이 본격적으로 이루어진다.
목돈을 미처 준비하지 못한 사람이라면 장기적인 자금마련 계획을 세우고 미리 ‘입질’할 준비를 해 두는 것이 좋다.
에선 신도시 건설계획을 통해 수도권 신도시 주거 매력을 미리 그려 봤다.
아울러 부동산 전문가 5명에게 입지조건, 교통여건, 기반시설, 주거쾌적성, 투자가치 등 5개 항목을 기준으로 차세대 신도시에 대한 평가를 들어 봤다.



수도권 신도시는 서울에 비하면 분양가가 싸서 부담이 덜하다.
투자가치도 있다.
200만평이 넘는 넓은 택지개발지구에 종합적인 계획을 미리 세운 상태에서 대단지 아파트를 조성하기 때문이다.
도로나, 학교, 공원 등 기반시설을 잘 갖추고 있어 서울 아파트에 비하면 주거여건이 쾌적한 편이다.
더구나 앞으로 개발하는 신도시는 기존 신도시보다 개발밀도를 낮춘다는 게 정부의 계획이다.
정부는 자연경관을 보존하는 한편, 녹지 및 공원도 넉넉하게 조성하는 등 친환경적으로 개발하겠다고 공언한 상태이다.
아울러 기존 신도시처럼 베드타운으로 전락하지 않도록 자족기능을 갖춘 도시를 건설한다는 게 정부 방침이다.


물론 신도시라고 해서 ‘후회 없는 선택’이 보장되는 것은 아니다.
우선 분양가를 고려해야 한다.
지난해 말에 분양한 파주 교하지구도 대규모 택지개발지구이긴 하지만 높은 분양가 때문에 인기를 끌지 못했다.
또한 서울에서 직장을 다니는 사람이라면 자신의 생활권을 고려해 후보지를 결정하는 것이 좋다.
아무래도 서울을 떠나면 출퇴근 시간이 늘어나기 때문이다.
마지막으로 단지 위치와 기반시설 및 교통망도 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다.
신도시 건설계획을 살펴보면 주거여건을 미리 들여다볼 수 있을 것이다.



화성 동탄-3.8점
개발계획 탄탄, 서울에서 먼 것이 약점

경기도 화성 동탄 신도시는 새롭게 개발되는 수도권 4대 신도시 가운데 분양 일정이 가장 빠르다.
올해 4월 말~5월 초 시범단지인 5200여가구의 아파트가 동시분양을 통해 선보이는 것을 시작으로 2005년까지 분양물량이 쏟아져 나온다.
273만평에 달하는 넓은 대지에 모두 4만가구가 들어선다.
아파트는 모두 3만2615가구. 이 가운데 1만624가구는 임대아파트이다.
입주시기는 2006년부터 2008년까지이다.
먼저 선보이는 시범단지는 공원에 둘러싸여 있어 인기가 높을 것으로 보인다.


화성 동탄 신도시는 제6대 신도시라는 이름에 걸맞게 개발내용이 탄탄하다.
우선 주거쾌적성은 기존 신도시보다는 우위에 있다.
전체 273만평 가운데 24.3%가 녹지이고, 인구밀도 역시 일산이나 분당보다 낮다.
여기에 외곽의 귀봉산과 반석산을 그대로 보전해 시가지를 녹지로 감싼다.
특히 한국토지공사는 도심 한복판에 길이 2.1km, 폭 200m의 센트럴파크를 조성하기로 했다.
이 공원은 여의도 공원의 2배로 국내에서 가장 길다.


교육시설도 여느 신도시에 뒤지지 않는다.
신도시 내에 고등학교 5개, 중학교 7개, 초등학교 14개 등 모두 31개 학교를 고루 배치하기로 했다.
아울러 특수목적고와 자립형 사립고도 유치해 교육수요를 충족시킬 방침이다.
아울러 기존 신도시는 베드타운 성격이 강한 반면, 동탄 신도시는 반도체 관련 첨단산업단지를 끼고 있어 자족도시 성격이 강하다.
이를 뒷받침하기 위해 토지공사는 29만여평의 첨단산업단지를 만들기로 했다.


하지만 동탄 신도시는 서울과 너무 멀다는 단점이 있다.
국철 1호선이 화성 병점까지 이어지고 있지만 동탄까지는 승용차로 이동해야 한다.
경부고속도로를 이용할 경우 강남까지 1시간 남짓 걸린다.
김희선 부동산114 전무는 “수원 등 경기 남부쪽에 있는 사람들에겐 좋은 입지조건을 갖추고 있지만 서울 근접성은 떨어진다”며 “서울에서 출퇴근하기는 조금 어려울 것 같다”고 밝혔다.


다만 건교부는 교통여건을 갖추기 위해 서울과 양재~영덕~동탄 간 고속화도로를 개통하고, 수원~오산 간 서부 우회도로 등 3개 광역도로 노선과 서천~영통 간 연계도로 등 9개 노선을 새로 만들 계획이다.
여기에 오리~수원 간 분당선 연장구간이 개통되면 서울과의 접근성이 다소 개선될 것으로 점쳐진다.


평당 분양가는 650만원 내외로 추정된다.
윤진섭 부동산뱅크 취재팀장은 “평당 650만원 내외라면 적극적으로 청약을 모색할 필요가 있지만 평당 700만원 이상이라면 신중하게 결정하는 것이 좋다”고 밝혔다.



성남 판교-4.9점
청약 유망 지역 0순위, 분양가가 관건

성남 판교 신도시는 강남 대체 신도시로 개발계획이 나올 때부터 관심을 한몸에 받았다.
위치는 서울과 분당 신도시의 중간지대로 경부고속도로 판교IC를 주변을 감싸고 있다.
입지조건은 수도권 신도시 가운데 단연 최고로 꼽히고 있다.
교통여건을 살펴봐도 강남 대체 신도시의 면모를 갖추고 있다.
영덕~양재 간 도시고속화도로가 개통되고 신분당선 전철(분당~판교~강남)도 새로 놓이게 돼 서울 강남권으로 이동하기가 편리하다.


주거쾌적성 면에서도 판교 신도시는 단연 돋보인다.
총 280만평 규모에 녹지율 35%로 수도권 내 신도시 가운데 가장 높다.
평균 용적률도 150%로 동탄 신도시(175%)나 분당 신도시(185%)보다는 저밀도로 개발된다.
건교부는 판교 신도시를 ‘공원 속 신도시’라는 이름에 걸맞게 고급 주택지로 만들 계획이다.
자족기능을 위한 산업시설도 배치된다.
건교부는 서쪽에 벤처단지를 조성해 3만명 규모의 고용을 창출한다는 복안도 마련했다.


판교 신도시는 입지조건과 개발 청사진에 있어 단연 유망 청약 대상지 ‘0순위’로 꼽힌다.
아파트 분양은 2005년 초 시범단지 2천여가구를 시작으로 순차적으로 이뤄진다.
다만 아파트 분양가가 유일한 걸림돌로 작용할 수 있다.


건교부는 지난해 토지조성 원가와 건축비를 고려한 적정 분양가격은 평당 850만원이라고 밝힌 바 있다.
이 금액대로 분양가가 결정되면 ‘당첨이 곧 돈 버는 길’이라는 공식이 성립된다.
분당의 웬만한 30평형대 아파트도 평당 1천만원 이상이기 때문이다.
판교는 분당보다 입지조건이나 주거여건이 우수하다는 평가를 받고 있다.


하지만 택지개발지구라도 분양가는 건설업체에서 자유롭게 책정할 수 있다.
건교부 관계자도 “정부에선 행정지도 등 소극적인 방법으로만 규제를 할 수 있다”며 “평당 850만원을 민간업체에 강제할 수는 없는 실정”이라고 밝혔다.
이러한 점에서 판교 신도시 분양가는 시세를 어느 정도 반영하는 선에서 결정될 것으로 보인다.
김광석 닥터아파트 정보분석팀장은 “1천만~1200만원 정도에서 분양가격이 결정될 것으로 보인다”며 “주변 시세를 감안할 때 1100만원 안팎이면 가격경쟁력이 충분하다”고 밝혔다.



파주 운정-3점
남북 교류 거점도시로 발전 가능성 장점

파주 운정 신도시는 서울시 경계에서 15km, 일산 신도시에서 2km 떨어진 곳에 있다.
파주 신도시에는 ‘남북 교류 협력시대의 관문도시’라는 거창한 수식어가 따라다닌다.
말 그대로 남북 교류 협력 여부에 따라서 희비가 엇갈릴 가능성이 높다.
파주지역에는 운정 신도시 말고도 61만평 규모인 교하지구가 있다.
신도시에서 1km 남짓 떨어진 교하지구에선 아파트 분양이 한창이며 올해 상반기까지 9천여가구가 선보인다.


파주 운정 신도시는 275만평 대지에 모두 4만7천가구가 들어선다.
미리 택지개발지구로 지정된 1지구와 추가로 편입된 2지구로 나눠서 순차적으로 개발된다.
1지구는 현재 토지보상 준비에 들어간 상태이다.
2005년 하반기부터 분양과 공사가 시작돼 2008년에 입주자를 맞는다.
2지구는 내년 중으로 택지개발 승인을 받아 2006년 분양을 거쳐 2009년 입주한다.


파주 신도시는 일산 신도시와 가까워 도시 기반시설을 이용할 수 있다.
또한 LG필립스 LCD단지와 출판 문화단지 등 특화단지가 포진해 자족도시로서의 기능도 갖췄다.
주거쾌적성 측면을 살펴보면 분당(20%)과 일산(22%)에 비해 녹지율(30%)이 높고 인구밀도(1ha 당 145인)도 낮다.
다만 판교와 비교하면 인구밀도가 높고 녹지율도 다소 떨어진다.


문제는 교통여건이다.
안명숙 스피드뱅크 소장은 “주거쾌적성은 좋지만 일산보다 서울 접근성이 떨어진다”고 지적했다.
이를 해결하기 위해서 건교부는 2008년까지 경의선 복선전철을 개통하고 대화IC에서 강매IC를 잇는 제2자유로 12.5km를 건설할 계획이다.
운정신도시 분양가는 파주 교하지구와 비슷한 700만원 안팎에서 결정될 것으로 보인다.


김포 양촌-3.5점
분양 물량 최대, 파주보다 입지조건 유리

김포 양촌 신도시는 서울 강서구 방화동에서 12km 정도 떨어진 480만평 부지에 들어선다.
이곳에는 모두 7만가구가 새로 들어선다.
4대 신도시 가운데 가장 규모가 큰 셈이다.
21만명이 거주할 김포 신도시는 분당과 일산, 평촌은 물론 과천보다 인구밀도가 낮다.
녹지율은 25% 수준이며 북쪽으로 한강이 흐른다.
김포 신도시 사업단 관계자는 “환경친화적 수변공간을 만들어 일산 호수공원 못지않는 15만평 규모의 호수공원을 조성할 계획”이라고 밝혔다.


이곳은 서울에서 인천경제특구와 영종도 국제공항으로 이어지는 경기도 서부 개발 축선에 위치해 있다.
김지홍 부동산007 소장은 “그동안 개발이 덜 돼 거주환경이 쾌적하고, 서울과 인천 국제공항 사이에 있는 것도 장점”이라고 밝혔다.
정부는 김포 신도시의 자족기능을 높이기 위해 전체 면적의 10%를 도시지원, 업무, 연구, 지식산업용지로 배정하고 이 가운데 5만평은 국제교류센터 용지로 공급할 계획이다.
교통망사업도 2010년까지 마무리된다.
우선 지하철 9호선을 김포공항에서 연장시키고 올림픽대로와 양촌, 그리고 외발산으로 연결되는 2개 노선 36km의 고속화도로를 건설해 교통난을 해소할 방침이다.


아파트 분양은 2006년과 2007년에 걸쳐 진행되고 입주는 2008년께 이루어질 전망이다.
윤진섭 부동산뱅크 취재팀장은 “분양가는 평당 700만원~750만원선에서 거론되고 있다”며 “그 정도 가격경쟁력이 있지만 큰 투자수익은 기대하기 어렵다”고 밝혔다.