집값 안정기, 무리한 대출 요주의 지난해 10·29대책 이후 주택가격이 안정세를 지속하고 있다.
지난해 급등했던 재건축 아파트는 가격이 큰 폭의 하락세를 보인 반면 수요가 꾸준하게 이어진 지역은 보합세를 지속하고 있다.
아파트 가격의 안정세가 이어지면서 지난해 치솟던 아파트 가격 앞에서 절망감을 느껴야 했던 서민들은 내집 마련 그림을 다시 그려 가기 시작했다.
산다면 언제 사는 게 좋을지, 또 어느 곳이 괜찮은지를 묻는 상담이 늘고 있고, 지역을 옮기거나 평형을 늘려 이사하기를 계획하고 있는 수요자들도 적지 않다.
특히 4월부터 시행될 모기지론을 활용해, 올해는 평형을 늘려 가겠다는 야심찬 계획을 물어 오는 수요자들도 늘고 있다.
그러나 일단 가격이 안정세를 보이고 있다고는 하지만 지역에 따라서는 지난해 가격이 큰 폭으로 상승한 곳이 많아 늘려 가는 것도 여간 부담스럽지 않다.
특히 경기도에서 서울로 입성하는 지역 옮기기는 자금문제로 선뜻 나서기가 수월치 않다고 속내를 털어놓는 사람들도 많다.
철저한 자금계획이 가장 중요 일단 평형을 늘려 가거나 지역을 이전하는 1주택자들에게 가장 중요한 것은 자금계획이다.
평형을 늘려 가는 가장 일반적 사례를 예로 들어 생각해 보자. 문래동에 사는 김미경씨는 올해 아이가 학교에 입학하고 올가을이면 둘째아이를 낳는다.
방이 2개인 25평 아파트에 사는데 32평으로 늘려 갈 계획이다.
현재 25평 시세가 2억을 웃돌고 있고 같은 단지의 32평은 3억원 수준이라 1억원 정도를 더 보태야 할 형편이다.
이때 1억원은 담보대출을 받거나 모기지를 활용해 자금을 융통, 3년 보유한다는 가정 아래 손익계산을 해 보자. 운용비용은 대출금 이자 7%인 700만원을 3년 간 납부하므로 이자 총액이 2100만원이 된다.
이때 집값 상승률이 매년 5% 수준이라고 가정한다면 추가로 늘려 간 금액 1억원에 대한 집값 상승이익은 1576만원이 되므로 이익보다 비용이 크다.
위의 경우와 같이 1억원을 대출받으려면 집값 상승폭이 적어도 금리 수준인 7% 이상은 돼야 한다는 결론이 난다.
그러나 연간 집값 상승률이 3년 간 7% 이상이기를 기대하는 것은 향후 주택가격이 안정세를 보일 것으로 전제한다면 현실성이 부족한 ‘희망사항’일 뿐이다.
따라서 현실적으로 연간 5% 상승을 가정한다면 이자비용을 줄이기 위해 5500만원 이상 대출받아서는 곤란하다.
결국 집을 늘려 가는 데 추가로 소요되는 금액의 55% 이상을 대출받게 된다면 집값 상승으로 얻어지는 이익보다는 이자비용으로 지출하는 금액이 더 커진다는 계산이 나온다.
물론 집값 상승률이 5%보다 훨씬 낮을 것으로 기대한다면 대출금 비율도 따라서 크게 낮춰야만 결국 사는 재미와 투자이익을 골고루 챙기는 투자를 할 수 있는 것이다.
집을 늘려 가는 수요자들이 염두에 두어야 하는 것은 어느 곳을 선택하느냐 하는 것이다.
자녀교육에 중점을 둘 수밖에 없는 연령대라면 학교와의 접근성과 기타 교육시설의 연계성 등을 고려해야 한다.
특히 이미 주거여건이 잘 갖춰진 강남권, 목동, 상계동 등의 지역에서는 교육여건에 따라 아파트 가격에 크게 영향을 받기 때문이다.
지역과 시기도 신중히 고려해야 바꿔 생각한다면 교육문제에 매달리지 않아도 되는 연령대의 경우, 이미 주거여건이 갖춰진 곳을 비싸게 주고 들어가기보다는 쾌적성, 교육 편리성 등을 감안해 신규 아파트 단지나 택지개발지구를 선택하는 것도 합리적이다.
물론 집도 늘려 가고 투자이익도 포기하고 싶지 않은 수요자라면 9호선 역세권의 분양권이나 한강 조망이 가능한 신규 아파트 단지 등을 추천하고 싶다.
평형을 늘려 가려는 수요자들은 ‘시기’ 또한 깊이 고려해 봐야 할 것이다.
가격이 지속적으로 하락하고 있는 시점에서 언제를 매수시기로 잡을 것인가 하는 것은 매우 중요한 문제이다.
1월 말로 접어들면서 집값 하락세가 주춤하면서 숨고르기를 하고 있는 양상이다.
투자수요가 많았던 강남권 재건축 아파트의 경우, 10·29 이후 가격이 큰 폭으로 하락했으나 수요가 탄탄한 곳, 입지가 좋은 곳들은 떨어지지 않거나 오히려 1월 들어 가격이 강세를 보이는 곳도 있다.
따라서 실수요층이 두터운 지역의 경우에는 자금이 준비됐다면 무작정 시기를 늦추기보다는 좋은 물건을 적극적으로 잡는 것이 무릎에서 사는 투자 포인트가 될 수 있다.
아파트 가격의 바닥이 더 아래 있을 수 있지만 경우에 따라서는 지금이 바닥인 곳도 있을 수 있기 때문이다.
그리고 가격이 좀 비싸더라도 입지가 좋은 단지나 동, 층을 선택하는 것이 훨씬 더 많은 이익을 남기는 투자법이 된다.
물론 자금이 허락해야 가능한 얘기겠지만 말이다.