내집 마련 금융상품 100% 활용하기 회사원 최상철(34)씨는 올해 4월 서울 강서구 방화동에 있는 24평형 아파트를 구입할 계획이다.
아파트 매매가는 1억8천만원인데, 최씨는 이 중 8천만원을 주택구입자금으로 대출받으려고 한다.
정부 정책자금에 문을 두드려 봤지만 자격 조건을 갖추지 못해 허사였다.
대신 그는 3년 만기 변동금리 대출상품을 이용할 것인지, 아니면 만기가 20년이면서 고정금리를 적용하는 모기지론을 이용할 것인지 고민하고 있다.
주택담보 대출상품은 만기에 따라 단기대출과 장기대출로, 금리에 따라 변동금리와 고정금리상품으로 구분할 수 있다.
2000년 이후 본격적으로 늘어난 주택담보 대출상품은 만기는 짧으면서 대부분 변동금리를 적용한다.
3년 만기 변동금리 대출은 불과 3년 만에 담보대출시장의 70∼80%를 차지했다.
이는 다른 상품에 비해 금리가 낮다는 장점 때문이다.
이 상품은 양도성예금증서(CD)의 유동수익률에 따라 3개월마다 금리가 변한다.
최근에 금리가 다소 오르기는 했지만 여전히 6%를 약간 넘는 수준을 유지하고 있다.
물론 만기 3년 이하 담보대출 가운데도 고정금리를 적용하는 상품이 있기는 하다.
하지만 금리가 2% 정도 높기 때문에 거의 이용하는 사람이 없다.
15년 이상 장기대출, 1천만원까지 소득공제 따라서 단기대출을 이용할 생각이라면 금리가 낮은 3년 만기 변동금리상품을 선택하는 것이 좋다.
현재 경제상황을 고려할 때 단기간에 금리가 2% 이상 급등할 가능성은 별로 없기 때문이다.
다만 단기간에 돈을 갚을 능력이 없다면 3년 만기 변동금리대출은 좀 부담스럽다.
지금은 금리가 낮긴 하지만 금융불황이 오면 이자비용이 급등할 가능성도 있기 때문이다.
더욱이 은행에서 만기를 연장해 주지 않으면 최악의 경우 집을 팔아서 대출금을 갚아야 할지도 모른다.
이렇게 볼 때 10년 장기간 대출금을 갚을 계획이라면 장기 주택담보대출을 이용하는 것이 좋다.
단기대출상품은 만기에 대출금을 일시 상환하는 방식인데 비해 장기대출상품은 대체로 원금과 이자를 분할 상환한다.
또한 장기대출을 받으면 연말정산 때 소득공제를 받을 수 있다.
2003년까지는 10년 이상 장기 주택담보대출에 대해 매년 이자 상환액의 600만원까지 소득공제를 해 줬다.
단 2004년부터는 15년 이상 장기대출을 받은 사람에 한해 1천만원까지 소득공제 혜택을 준다.
기준이 엄격해진 대신 소득공제 혜택은 커진 셈이다.
이를테면 1억원을 7% 금리로 대출받고 1년 동안 대출이자를 700만원 물었다고 가정하자. 그는 연말정산 때 과세표준 세율에 따라 59만~238만원의 세금을 돌려받을 수 있다.
이처럼 소득공제를 받으면 실질금리가 낮아져 소득공제를 받을 수 없는 3년 만기 변동금리상품보다 유리해질 수 있다.
단 소득공제는 세대주가 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 때만 받을 수 있다.
장기 주택담보대출은 어떤 상품을 이용하는 것이 좋을까? 장기대출에도 고정금리와 변동금리상품이 있다.
고정금리를 적용하는 것이 모기지론이고, 변동금리를 적용하는 것이 은행권 장기대출상품이다.
올해 3월부터 시행되는 모기지론은 20년 만기에 7% 안팎의 고정금리를 적용해 집값의 70%까지 빌릴 수 있다.
가입 시점 금리 수준에 따라 적용 금리가 달라지기는 하지만 한번 금리가 결정되면 만기까지가 변하지 않는다.
이에 비해 변동금리를 적용하는 은행권 장기대출상품은 현재 6~8% 금리를 유지하고 있으며 만기는 10년 이상 최장 35년까지이다.
은행권 상품은 금리가 3개월마다 변동하는 상품과 1년 단위로 변동하는 상품으로 구분할 수 있다.
3개월 변동금리상품은 양도성예금증서(CD) 유동수익률에 따라 금리가 변동하는데 6%가 약간 넘는 수준이다.
1년 단위로 금리가 변하는 상품은 은행에서 발행하는 채권금리에 영향을 받는데, 7~8% 수준이다.
이들 상품은 변동금리를 적용하기 때문에 대출기간 동안 금리변동 위험을 감수해야 한다는 단점이 있다.
아울러 매달 갚아 나가는 원리금이 달라져 재정계획을 짜는 데 어려움을 겪을 수도 있다.
모기지론, 5년 후 중도상환 수수료 없어 주택담보대출을 이용할 때는 대출금 상환계획을 우선적으로 고려해야 한다.
대출금을 5년 안에 충분히 상환할 수 있다고 판단되면 장기대출보다는 단기대출을 이용하는 것이 좋다.
예컨대 매년 2천만원 이상 저축할 수 있는 능력이 되는 사람이 6천만원 대출을 받는다면 3년 만기 변동금리 대출상품을 이용해도 무방하다.
장기대출상품은 소득공제를 받을 수 있지만 일찍 상환하면 수수료를 물어야 하기 때문이다.
모기지론을 이용해 20년 만기 대출을 받았다가 5년 이내에 조기 상환하면 중도상환 수수료를 내야 한다.
특히 장기주택마련저축 등 다른 금융상품에서 충분히 소득공제를 받는 사람이라면 금리가 낮은 3년 만기 대출이 유리할 수 있다.
하지만 원리금을 모두 상환하는 데 5년 이상 걸린다면 장기대출을 이용하는 것이 좋을 것이다.
또한 은행권 장기대출과 모기지론 가운데 하나를 선택하라면 역시 모기지론이 안정적이다.
모기지론은 금리변동 위험에서 자유롭기 때문이다.
장기대출에 변동금리를 적용하는 대출상품을 이용하면 금리변동 위험을 모두 고객이 부담해야 한다.
물론 고정금리로 대출받았다가 금리가 떨어지면 손해를 볼지도 모른다고 생각하는 사람도 있을 것이다.
실제 금리가 낮아지면 변동금리로 대출받는 것이 유리하다.
하지만 모기지론을 이용해도 5년이 지나면 언제든지 중도상환 수수료 없이 낮은 금리 대출로 갈아탈 수 있다.
모기지론이 유리한 이유는 5년 이내에 금리가 크게 떨어질 확률이 별로 없어 보이기 때문이다.