“대형 빌딩, 강남은 한국 부동산의 블루칩”

청약자수 25만명, 청약증거금 총액 6조9천억원. 3월23, 24일 용산 시티파크 청약접수 창구에 엄청난 투자자들이 몰려들었다.
용산 시티파크의 분양권 프리미엄은 저층이 5천만원, 고층이 1억5천만원에 이를 것이란 것이 중론이다.
55평형 분양가가 8억9천만원이라니, 분양권에 투자하려면 최소 8900여만원은 들여야 한다.
그래도 9천여만원으로 5천만~1억5천만원을 번다면 대박도 이만한 대박이 없지 않은가. 그러나 경쟁이 치열한 이런 부동산에 투자해 성공할 확률은 0.3%도 되지 않을 터. 수익률도 높히고 성공확률도 높이는 부동산 투자비법은 없을까? 코람코 김대형 이사를 모시고 그의 비법을 들어봤다.


이경숙 한미은행에서 난리가 났다고 들었다.
용산시티파크 청약에 7조원 가까이 몰렸다던데….

김대형 3월29일까지 분양 승인을 받은 경우 분양권을 1회에 한해 마지막 기회라고 생각하고 사람들이 몰린 것 같다.
또한 미군기지가 공원화되고 고속철도와 국제업무단지가 조성될 예정이라 위치가 좋다.
주변의 이촌동은 일본인 선호지역이다.
LG자이 이촌동 재건축 아파트도 강북 최고가다.


김영란 실거주자가 많이 몰리면 프리미엄이 많이 붙는다던데….

심영철 수요가 탄탄하게 받쳐주니까 그런 것이다.


김대형 부동산은 미인대회와 비슷하다.
사람들이 많이 좋아하는 지역의 부동산이 오르게 돼 있다.
수요가 높은데 공급이 한정되어 있으니까. 서울에서도 강남이 높은 것과 비슷한 원리다.


김영란 심 팀장도 청약하셨나?

심영철 희박한 확률에는 투자하지 않는다.
328대 1이 넘지 않나. 그것 말고도 수익률 낼 물건은 많다.
환금성도 봐야 한다.


이경숙 용산 시티파크에 몰린 자금처럼 시중에 투자 안전성과 높은 수익률이란 두 마리 토끼를 한꺼번에 좇는 돈이 많다.


김대형 부동산시장은 일반적으로 과거 추세를 보면 경제성장률+물가상승률 이상으로 오르는 경향이 있다.
산업은 있다가도 없어진다.
IT산업이 부실해져 강남 사무실에서 나간다고 해도 그 자리에 새로운 임차인이 들어온다.
부동산은 살아 있다.
커피숍이 없어져도 스타벅스 같은 다른 수요가 생긴다.
여기에다 수요가 몰리는 지역은 프리미엄이 붙어 오를 수밖에 없다.
인구와 비즈니스가 집중되는 지역으로 수요는 몰린다.
강남지역이 그렇다.
남들 열이면 다섯이 좋아하는 지역에 투자하면 성공한다.


김영란 어떤 기준으로 투자 판단을 하는 게 좋을까?

김대형 오를 부동산은 크게 4가지로 볼 수 있다.
첫째, 판교, 화성동탄, 수원 이의동, 김포 등 대규모 공공택지 개발지 주변이다.
지금은 이미 가격이 많이 올랐긴 하지만 개발지 주변은 개발이 완료될 때까지는 추가상승 여력이 있다고 본다.
둘째, 광명, 용산, 천안 등 역세권 지역도 괜찮을 것 같다.
셋째, 강남 4구의 재건축은 여전히 매력 있다.


김영란 분양가가 높은 상황인데 더 오를 수 있을까?

김대형 분양을 받으라는 얘기가 아니다.
분양권이나 기존 아파트는 시중 일반인들이 다 아는, 가격이 오를 만큼 올라 있는 일종의 소매상품이다.
재건축 조합원이 되는 것이 좋다.
재건축은 내가 사업의 주체로서 투자 분석을 해야 하는 전문상품이다.
예를 들어 저밀도 지구 중 도곡 주공 2차 아파트 같은 경우 10·29 조치 이후 가격이 하락했다가 최근 조치 이전 시세를 회복했다.
이곳은 재건축 용적률·소형평형 규제에도 해당되지 않는다.
이런 정보는 일반인들이 잘 모른다.
내가 사업자다, 하는 생각으로 분석할 수 있는 능력이 있다면 실수요자 입장에서 비교적 유리한 지역을 골라 투자할 곳은 있다.


김영란 어디가 좋은가?

김대형 개포동, 둔촌동, 고덕동 지역이 유리할 것으로 본다.
개포 주공 1단지의 경우 조합설립 인가를 받아 앞서가고 있지만 다른 단지의 경우에도 대개 입주까지 7년에서 10년 정도 투자자금이 묶이게 되는 단점이 있다.
연간 수익률은 6% 안팎이 될 것으로 보인다.


이경숙 네 번째 추천 부동산은 뭔가?

김대형 빌딩이다.
아파트는 많이 올랐지만 빌딩은 그렇지 않다.
강남구를 보면 아파트 평당가가 2180만원인데 테헤란로 대로변의 좋은 빌딩의 평당가는 800만~900만원이다.
강남구 아파트의 경우 월세를 두면 연간 3% 안팎이나 강남구 대형 빌딩은 수익률이 7~9% 정도 나온다.


이경숙 소액 투자자에게 권할 만한 투자처는?

김대형 리츠다.
리츠는 대형 빌딩에 직접 투자하는 효과를 볼 수 있다.
코크랩의 경우 앞으로 가격상승분을 제외하고 임대료 수입으로 연간 10% 수익률을 낼 수 있다.


이경숙 연 수익률인가? 그렇다면 개포동 아파트 투자보다 낫겠다.


김대형 현 시점의 예상수익률로 보면 그렇게 볼 수 있다.
부동산 가격이 많이 올라 있는 시점에선 임대수입과 같은 현금흐름이 중요하다.
네덜란드 연기금이 역삼역에 있는 로담코 빌딩을 99년에 1250억원에 샀다.
지금은 1700억~1800억원을 호가한다.
또 임차인을 잘 구성해 임대료를 월 1천만원만 올리면 임대수입으로 연간 1억2천만원을 더 벌 수 있다.
이것을 수익률 10%로 환산해 보면 건물 가격을 12억원 올리는 셈이다.


심영철 지금은 빌딩 투자가 유망할까?

김대형 아파트와 빌딩은 다르게 접근해야 한다.
아파트는 수요가 안정적이다.
오피스 빌딩은 산업경기가 좋지 않으면 공실률이 증가해 수익률이 떨어질 수 있다.
가장 위험한 것이 공장이다.
모 기업이 반도체공장을 내놨다면 누가 사겠는가. 아파트, 오피스, 리테일 즉 백화점과 상가, 공장 순으로 운영 위험, 미매각 위험도가 높아진다.
아파트는 안정성이 높은 만큼 수익률이 오피스 빌딩보다 낮을 수밖에 없다.
문제는 현재 우리나라 시장은 아파트와 빌딩 수익률의 갭이 정상적인 수익률 차이 이상으로 많이 벌어졌다는 데에 있다.


이경숙 갭이 얼마나 되나?

김대형 수익은 임대료와 매매 차익으로 구성된다.
임대료는 지역에 따라 아파트가 3~5%, 빌딩이 6~10% 된다.
강남은 임대료 수익은 낮지만 차익에 대한 기대가 높다.
수도권 지역 빌딩은 임대수익이 10% 나더라도 차익을 낼 여지가 상대적으로 낮다.
다세대 주택도 그렇다.
반대로 개포동 재건축 아파트의 임대수익률은 1%다.
그러나 자산가치 상승에 의한 예상 수익률은 높지만 일반적으로 얼마다, 라고 말할 수는 없다.
빌딩은 수익성, 안정성 측면에서 소형보다 대형이 비교 우위에 있다.
500억~1천억원 상당의 리츠 상품의 빌딩과 100억짜리 소형 빌딩을 비교하면 소형 빌딩 수익률이 6~7%일 때 리츠 내 빌딩은 8~10%에 이른다.


이경숙 부동산시장에서도 대형주가 수익률이 좋다는 뜻인가.

김대형 대형 빌딩은 주식시장의 블루칩과 같다.
빌딩은 임차인의 신용이 좋아야 수익률도 안정적으로 낼 수 있다.
작은 빌딩엔 중소기업이나 개인이 들어가 있다.
경기가 좋지 않으면 회사 문을 닫거나 임대료를 내지 않을 위험이 높다.
그러나 소형 빌딩의 경우 매수자 수요가 많아 쉽게 거래가 이뤄진다는 장점이 있다.


이경숙 빌딩 투자는 어떤 것이 유망한가?

김대형 지금은 작은 빌딩도 가격이 많이 올랐다.
아파트보다는 저평가되어 있지만 가격 부담은 조금 있다.
빌딩은 작은 것을 사더라도 강남이 유망하다.
왜냐하면 수요가 강남으로 많이 몰려 있기 때문이다.
새로운 사무실을 구할 때도 업체들이 강남을 많이 찾는다.


이경숙 정부가 강북을 개발하더라도?

김대형 강북 뉴타운 개발은 가격상승 효과를 보자는 생활 인프라 같은 환경 개선에 초점이 있다고 본다.
은평구의 경우 아파트값이 현재 평당 690만원 수준인데, 강남이 2180만원으로 3배 이상 간다.


심영철 강남 재건축 단지를 초고층으로 개발하는 것을 검토하겠다고 정부가 밝혔다.
장기적으로는 중산층만 살게 되는 구도가 될 것 같은데….

김대형 개인적으로 초고층 개발에 대해 찬성하는 입장이다.
용적률을 200%로 묶더라도 층수 규제를 완화하면 전망이 좋아지고 단지 내 조경은 넓어진다.
공급 규제를 계속할 수는 없다.
총선 끝나고 그 부분 정책이 어떻게 될지가 관건이다.


이경숙 총선 뒤 시장 전망은?

김대형 모 경제연구소는 열린우리당이 총선에서 과반수 의석을 차지하고 대통령 탄핵이 기각되는 것이 현재로선 사회 안정에 도움이 될 것이라고 예상했다.
내수가 위축된 상황에서 참여정부가 리더십을 갖게 되면 지난 1년 동안 발표한 부동산 규제정책을 예정대로 강하게 추진할지, 조금씩 풀어줄지가 관건으로 떠오를 것 같다.


심영철 지난번 투자전략회의 때 김영익 대신증권 투자전략실장 말처럼 10년 뒤에 우리가 우려하는 버블이 올 수는 있지만 지금은 아니라고 생각한다.
30~34살 구간의 연령별 인구가 제일 많다.
90만~100만명 사이다.
그들의 전성기는 10년 후에 나타날 것 같다.


김대형 가격은 인구구조와 직접적인 관계는 없다.
최근 부동산 가격이 우리나라만 오른 것은 아니다.
인구구조가 고령화되고 있는 지역까지 전세계적으로 다 올랐다.
화폐가치가 떨어져버린 느낌이 들지 않는가. 외환위기 때만 해도 1억원은 굉장히 가치가 컸다.
외환위기 전 800원이던 환율이 최근 1150원대로 올라오면서 50% 정도 원화가치가 떨어졌다.
그만큼 실질 자산가치는 떨어진 셈이다.


이경숙 부동산 버블이 끝나가는 것은 아닌가?

김대형 최근의 가격상승을 부동산 버블로 보지는 않는다.
빌딩의 경우는 수익률이 뒷받침되는 가격으로 거래되고 있어 최근 외국인들이 적극 매입하는 추세이고, 아파트의 경우도 분양가가 올라가고 있다.
그만큼 기존 아파트값에 하방경직성이 있다는 얘기다.
상승세가 될 수는 없더라도 많이 떨어질 가능성은 낮다고 본다.
강보합 정도 되지 않겠나.

김영란 지금 투자해도 되겠는가?

김대형 그동안 가격상승에 따른 부담이 있다.
그러나 지역에 따라 저평가된, 상승 잠재력 있는 부동산이 있다.
아까 말씀드린 4가지 지역이다.
자신의 자금 규모에 맞게 그 지역의 부동산을 사면 실패하지는 않을 것이다.

심영철의 리츠 투자 가이드 리츠는 한마디로 만기 5년짜리 부동산 뮤추얼펀드다. 일반적인 뮤추얼펀드는 주식과 채권으로 운용되지만 리츠는 부동산을 대상으로 삼고 있는 것이 다르다. 배당수익률은 대개 연 10%에 달하고 만기시 상당한 시세 차익을 올릴 수도 있다. 배당수익률은 코크랩 1호가 9.5%, 2호가 11.6%, 3호가 10.6%이고 유레스메리츠가 11%다. 97~98년 외환위기에 상당하는 경제적 충격이 없다면 10~20%에 달하는 시세차익도 올릴 수 있다. 리츠는 빌딩을 살 때 시세보다 10~15% 정도 싸게 매입하는데, 만기 때까지 건물값이 완만한 상승세를 유지할 가능성이 높다. 코크랩 1호는 빌딩들을 2년 전에 매입해 현 시점에서 보면 평가가격이 올라와 있다. 그래서 코크랩 1호가 배당수익률이 높지 않은데도 제일 비싸게 거래되고 있는 것이다. 수익률은 배당수익률과 시세차익을 감안해서 잡는 것이 좋다. 리츠 투자방법엔 청약을 통해 사는 것과 상장 후 주식시장에서 사는 것, 2가지가 있다. 리츠는 매년 2번 6월 말, 12월 말 리츠 주식 보유자를 대상으로 배당을 해주기 때문에 6월 말이나 12월 말이면 4~5%의 프리미엄이 형성되다가 배당권리가 없어지는 권리락일(대개 기준일 전날)에 액면가 수준으로 떨어진다. 공모 때 사면 코크랩 1호처럼 높은 프리미엄도 얻을 수 있다. 살 때는 일반 주식처럼 HTS로 사는 것이 수수료가 싸게 든다.