하반기부터 아파트 분양시 분양원가 연동제와 채권입찰제가 도입될 예정이다.
분양원가 연동제란 공공택지 내 전용면적 25.7평형 이하 주택을 분양받을 경우, 분양가를 표준건축비와 연동해서 책정하는 제도이다.
또 채권입찰제는 역시 공공택지 내에서 전용면적 25.7평형을 초과하는 아파트를 건립할 경우, 채권을 가장 많이 써내는 업체에 택지를 공급하고 이 채권으로 인해 발생되는 수입을 임대주택 공급 등 주택 공급을 위해 사용하는 제도를 말한다.
이처럼 분양원가 연동제와 채권입찰제를 도입하는 배경은 지나치게 높게 형성되는 분양가에 대한 기준을 마련할 뿐 아니라, 전용면적 25.7평형 이하 국민주택 규모에 대해서는 서민들이 쉽게 분양받을 수 있도록 분양가를 낮추는 데 있다.
이에 따라 최근엔 청약통장 수요도 늘어나는 추세이다.
신규 분양가격이 높다는 데 이견이 있는 사람은 없을 것이다.
또 분양가 상승이 주변 아파트 가격에도 영향을 미치면서 전반적인 아파트 가격 상승으로 이어지고 있다는 점도 논란의 여지가 없다.
하지만 앞으로 분양 신청자들이 실제로 체감할 수 있을 만큼 분양가가 낮아지기까지는 시간이 조금 필요할 것 같다.
최근 건설 경기 급감에 대한 우려 속에서도 신규 분양가격은 계속 높아지는 추세에 있다.
이번 달에 공급되는 서울지역 6차 동시분양에서도 그 추세를 분명히 확인할 수 있다.
6차 동시분양 평당 분양가는 1378만원으로 지난 5월의 1289만원보다 89만원 높아진 수준이다.
물론 강남, 강북 간 가격격차가 큰 현실에서 어떤 지역에 분양 물량이 많은가에 따라 평균 분양가격 수준이 결정되겠지만, 강남, 강북 여부를 따지기에 앞서 평당 1300만원은 상당히 높은 수준이다.
올해 서울지역 동시분양 평당 분양가 역시 1249만원으로 지난해 평균 1082만원보다도 약 200만원 가량 올랐다.
이런 현실을 감안한다 해도, 과연 6차 동시분양 청약에 참여할 만한 가치가 있을까. 6차 동시분양 단지들의 규모별, 유형별, 평형분포별 특성부터 살펴보자. 분양원가 연동제·채권입찰제 도입 앞둬 7월6일부터 청약 접수를 시작하는 2004년 제6차 서울지역 동시분양에서는 총 9개 단지, 4866가구가 공급된다.
이 가운데 재건축 조합분을 제외한 942가구가 일반인들에게 선보인다.
총 12개 단지가 공급됐던 지난 5차 동시분양보다는 사업장수가 줄었지만, 전체 공급물량 및 일반분양 물량은 늘어난 상태다.
지역별로는 양천구에 3개 단지가 몰려 있고, 송파구, 서초구, 동작구, 관악구, 중랑구 및 동대문구에서 1개 단지씩 분양에 나선다.
송파, 서초, 양천을 비롯해 동작, 관악구 등 강남권과 그 주변부, 그리고 강서권 공급이 많은 편이며 상대적으로 강북권 공급물량은 다소 적은 편이다.
단지별 규모를 살펴보면, 대부분 100가구 안팎 규모의 단지들이 주를 이루고 있음을 알 수 있다.
50가구 안팎의 소형 단지도 2개나 된다.
반면 이번 동시분양의 최대 관심주라고 할 수 있는 송파구 잠실 주공3단지 재건축에는 총 3696가구가 분양에 나서 수요자들의 눈길을 사로잡을 전망이다.
또한 난곡 재개발구역에 들어서는 관악 신림2차푸르지오 역시 349가구를 분양해 규모가 큰 편에 속한다.
이 밖에 중랑구 면목동 용마산금호어울림이 165가구, 양천구 신월동 동구햇살 단지는 155가구, 동대문구 장안동 장안3차 현대홈타운은 137가구 규모다.
대부분의 단지가 20~30평형대로 구성되어 있는 점도 특징. 목동 두산위브, 관악 신림2차푸르지오, 서초 방배 I-Park 등에서만 40평형대 이상 중대형이 선보인다.
목동 두산위브는 43평형대로만 54가구를 모두 일반분양하며, 관악 신림2차푸르지오는 40평형대 44가구를 공급한다.
서초 방배 I-Park는 46, 60평형 39가구씩을 공급해 강남권 중대형 수요자들의 관심을 모을 것으로 보인다.
특히 이번 6차 서울 동시분양에서는 무주택우선공급제도가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 소형 평형이 크게 늘어났다.
전체 일반분양 물량의 85%를 차지하는 총 803가구가 여기에 해당한다.
이 가운데 75%인 602가구는 무주택자에게 첫날 우선 공급된다.
이번 6차 동시분양에서 눈에 띄는 단지는 어떤 것을 꼽을 수 있을까? 아울러 적절한 청약전략은 어떻게 짜야 할까? 우선 이번 6차 서울지역 동시분양에서도 잠실 주공3단지나 관악 푸르지오 등을 제외하고는 규모가 작은 단지들이 주류를 이루고 있다는 점이 중요하다.
수요자들의 양극화가 두드러질 가능성이 높다는 얘기다.
그럼에도 규모는 작지만 브랜드 인지도가 높은 단지들이 많은데다 강북권보다는 양천, 관악, 동작, 송파, 서초 등 강남권과 주변, 강서 요지에서 공급되는 경우가 많기 때문에 실수요자 입장에서 적극적인 선별 청약에 나서는 것이 좋을 것으로 보인다.
또한 전용면적 25.7평 이하의 소형 평형이 일반분양 물량의 85%나 된다는 것도 빼놓을 수 없는 점. 그간 청약을 미뤄왔던 무주택 세대주에게 유리한 조건이라고 할 수 있는 셈이다.
소형 평형이 주류…무주택 세대주에 유리 하지만 앞에서 언급했듯이, 이번 6차 동시분양의 평당 분양가가 꽤 높다는 점은 눈여겨봐야 할 대목이다.
6차 동시분양의 평당 분양가는 올해 실시된 서울 동시분양 가운데 두 번째로 높은 수준. 특히 잠실 주공3단지 25평형의 경우 평당 1884만원으로 가장 높은 분양가가 책정됐다.
지난 3차에 공급됐던 4단지 26평형보다도 평당 분양가가 다소 높아진 것이다.
이 밖에 평당 분양가가 1천만원이 넘는 평형을 포함한 단지들로는 서초구 방배I-park, 목동 두산위브, 면목동 금호어울림, 장안동 현대홈타운 등이 있다.
개별 평형별 최저 분양가 수준은 평당 736만원선이다.
우선 청약 대기자 중에서 강남권 진입을 노리는 수요자들이라면 대단지인 잠실3단지에 관심을 가져보는 것이 좋겠지만, 분양가격이 높고 일반분양도 25평형대만 공급되므로 신중한 판단이 필요하다.
서초나 양천 등 선호 지역 공급 단지도 눈여겨볼 필요가 있다.
최근 웰빙 열풍과 새집증후군 등으로 인해 친환경적 요인을 중요시하는 수요자들에게는 관악산의 풍부한 자연환경과 어우러진 관악 일대를 권한다.
특히 신림2차푸르지오는 주변 주공아파트와 함께 대단지를 형성하게 된다는 점에서 주목할 만하다.
만일 중대형 아파트를 원하는 수요자들이라면 관악, 서초, 목동 등에서만 40평형대 이상이 공급되는 만큼 이들 단지를 중심으로 입지 및 브랜드, 분양가 적정성을 타진해 보는 것이 좋겠다.
강남권이나 40평형대 대형 평형을 노리는 수요자가 아니라면 오히려 여유를 갖고 분양시장을 관망해 보는 것이 좋을 듯하다.
높은 분양가 수준에 대한 거듭되는 우려에도 불구하고 평당 분양가는 좀처럼 낮아지지 않고 있고, 오히려 대부분 주변 시세보다 약간 높은 수준을 유지하고 있다.
물론 하반기에 분양원가 연동제가 시행되고, 정부의 임대주택 공급 등 대책도 이어진다는 사실은 차분히 따져봐야 할 대목이다.
여기에 동탄 신도시를 비롯한 수도권 분양물량도 상당수 있다.
따라서 한발이라도 먼저 청약통장을 마련하고, 만 35살 이상 무주택 세대주 요건을 갖춘다면 상대적으로 저렴하게 내집 마련의 기회가 얻을 수도 있다.
이런 사실을 감안해 이번 6차 동시분양에는 선별적으로 청약에 나서는 것이 좋을 것으로 보인다.