오션시티의 첫 번째 작품인 제주 극동 오션스위츠가 아직 완공되지도 않은 상태지만, 벌써 속초지역에 이어 세 번째 작품을 선보일 장소를 물색하러 돌아다니느라 분주한 것도 이 때문이다.
“모든 건 아직 진행 중이지만, 일단 첫 단추를 채우는 데는 성공이죠.”김 사장이 내린 판단이다.
김 사장이 오션시티라는 간판을 내걸고 정식으로 사업을 시작한 지는 채 1년밖에 되지 않았다.
한때 부동산 광고회사를 운영하기도 했던 김 사장의 관심은 늘 부동산 개발투자쪽에만 쏠렸다고 한다.
고심끝에 일단 해보자는 심정으로 부동산 투자사업에 뛰어든 게 지난 1998년. 첫 번째 프로젝트인 평촌의 멀티플렉스몰 ‘주공공이’가 예상치를 뛰어넘는 대성공을 거두면서 그의 변신은 더욱 속도를 내기 시작했다.
일단 자신감이 붙고 나니 그 다음 일은 훨씬 쉽게 풀려나갔다.
2003년 오션시티를 세워 본격적인 부동산 개발투자사업에 뛰어든 것.
제주, 속초 이어 제3의 장소 물색
자신감에 부푼 김 사장의 발길은 고향인 제주도로 향했다.
이때 김 사장의 머릿속에는 주5일제에 대비한 사업구상이 차곡차곡 쌓여가고 있었다.
그가 유독 관심을 쏟은 건 객실을 일반에게 분양하고 이를 활용해 수익을 올리는 호텔레지던시사업이다.
호텔레지던시란 호텔 규격의 편의시설부터 청소, 빨래, 보안에 이르기까지 호텔식 서비스를 받을 수 있는 곳으로, 거주자에게는 호텔식 서비스를 제공하고 소유자에게는 고정수익을 챙겨주는 임대수익형 부동산이다.
장기출장자나 국내에 파견된 고소득층 외국인이 주요 이용 고객.
사실 호텔레지던시가 그리 낯선 용어는 아니다.
이미 90년대 초반부터 국내에 알려지기 시작해 2~3년 전에는 서울에서 붐이 일기도 했다.
하지만 서울지역을 제외하고, 제주와 같은 지방에서 호텔레지던시사업을 한다는 것은 섣불리 결정하기 어려운 일이었다.
일단 여러 가지 법적 제약요인으로 인해 해변에 인접한 곳에 사업허가를 받는다는 것 자체가 쉽지 않은 것도 한몫했다.
게다가 오피스텔로 허가받은 호텔레지던시는 하루 이틀만 머물다 가는 손님을 받을 수 없다는 단점도 있다.
김 사장이 당초 오피스텔 허가를 받은 지금의 ‘제주 극동 오션스위츠’를 호텔로 용도변경하려 나선 건 이 때문. 처음에는 어려움에 부닥칠 것으로 보였던 그 일도 의외로 쉽게 풀려나갔다.
이렇게 해서 호텔 요건을 갖추자, 제주시도 세수 확보 차원에서 호텔 허가를 내줬다.
“제가 제주 출신이라는 점도 어려움을 줄이는 데 한몫했을 거예요.” 김 사장의 귀띔이다.
처음에는 용도 변경 여부에 반신반의하던 극동건설도 이제 적극적으로 사업에 뛰어들었다.
극동건설측이 처음에 적극적인 참여를 망설인 데는 그만한 이유가 있다.
제주에서 오피스텔로 사업허가를 받을 경우, 그 사업은 확실한 ‘부도수표’가 될 공산이 크다는 게 일반적인 속설로 통한다.
유동인구가 많은 제주에서 장기임대를 원하는 사람은 그리 많지 않기 때문이다.
성공적인 분양은 처음부터 물 건너 갔다는 얘기다.
하지만 호텔로 용도를 변경할 경우, 사정은 완전히 달라진다.
건설경기가 꽁꽁 얼어붙은 상황에서 김 사장의 호텔레지던시사업이 차곡차곡 제 속도를 내고 있는 걸 보면 잘 알 수 있다.
분양 실적은 이미 70%를 넘어섰고, 8월 말까지는 손쉽게 80%에 이를 것으로 김 사장은 내다보고 있다.
김 사장이 꼽는 제주 극동 오션스위츠의 매력은? 그는 서슴없이 “투자자와 수요자들을 위한 최고의 서비스”라 잘라 말한다.
일단 ‘제주시의 대학로’라고 할 수 있는 탑동로와 해변비치 사이에 위치했다는 점이 김 사장이 꼽는 가장 큰 매력. 전 객실에서 바다를 조망할 수 있는 데다, 빌트인 시스템을 비롯해 피트니스 클럽, 비즈니스 센터, 회원전용 식당도 곁들여질 예정이다.
“가족 단위로 이용할 경우는 호텔과 비교해 거의 절반 가격으로 특급호텔 수준의 서비스를 받을 수 있죠.” 김 사장은 기존 호텔과 비교해 그 장점을 짚어나갔다.
“5년까지 연 9.1% 수익 확보”
투자가치도 충분하다는 게 김 사장의 주장이다.
일단 평당 분양가가 600만원대로 경제적인 점이 눈에 띈다.
여기에 5년까지 연 9.1%의 고정수익을 확보해 주겠다는 게 김 사장이 내세우는 카드. 5년 후에 투자자는 오션시티와 새로운 조건으로 다시 계약을 할 수 있다.
만약에 호텔사업이 많은 수익을 낼 경우 투자자들은 그때 가서 더 좋은 조건으로 다시 계약을 할 수 있다는 뜻이다.
뿐만 아니라 오라관광지구 내 극동건설이 시공 중인 팬아일랜드 골프장의 법인회원권을 10구좌 가량 확보해 투자자는 회원 대우를 받을 수 있도록 했다.
스파와 레스토랑 등 부대시설 할인 서비스는 기본이다.
특히 1년에 30일 동안 투자자가 직접 사용할 수 있다는 점도 빼놓을 수 없는 매력이다.
하지만 그렇다 해도 당초 예상보다 사업 성적이 부진해 일정한 수익을 내지 못한다면? 그는 기다렸다는 듯이 답을 쏟아냈다.
“보상보험에 가입했기 때문에 고정수익 확보가 가능해요.” 김 사장의 설명은 여기서 그치지 않는다.
“제주 극동 오션스위츠는 분양권 전매가 가능하고 1가구 2주택, 오피스텔 세법이 적용되지 않습니다.
” 비록 호텔사업이 어렵게 될 경우 투자자 지분이 하락할 위험은 있지만, 여러 가지 여건을 봤을 때 그럴 가능성은 낮다고 김 사장은 판단한다.
주변 호텔들의 객실가동률을 살펴보면, 김 사장의 확신이 어느 정도 타당성이 있음을 짐작케 해준다.
라마다플라자 호텔과 제주 오리엔탈 호텔이 인접해 있는데, 평균 객실가동률은 70%에 육박한다.
제주 극동 오션스위츠의 객실가동률이 60%만 넘어서도 이익이 남는 상황이므로, 주변 호텔의 객실가동률에 견줘보면 수익확보 위험성은 그리 높지 않다는 것이 김 사장의 계산법이다.
특히 이 지역은 제주시가 시민들을 위해 행사를 자주 개최하는 곳으로도 유명하다.
게다가 새로 개정된 개발법에 따라 해안에서 50~150미터 사이에 호텔을 지을 수 없다는 점도 이미 허가를 받은 김 사장 입장에서는 호재가 아닐 수 없다.
김 사장의 꿈은 여기서 멈추지 않는다.
당장 속초지역과 전라도 지역에도 호텔레지던시를 세워 서비스를 시작한다는 계획이 잡혀 있다.
특히 속초지역은 부지매입과 관련된 협상이 상당히 진척된 상태다.
물론 어느 정도 규모로 할까를 결정하는 문제는 남겨준 과제다.
속초지역의 특성상 주변에 비슷한 종류의 모텔이나 펜션이 즐비하기 때문이다.
자칫 비슷한 규모와 형태로 선보일 경우, 기대만큼의 수익성을 보장받지 못할 위험성이 있다.
하지만 제주에서 성공 스토리를 써나간 김 사장은 잔뜩 자신감에 차 있다.
“바다 조망권이 확보된 호텔레지던시사업을 확대하는 것이 제 목표표죠.” 오늘도 김 사장은 새로운 수익형 부동산을 개발하기 위해 지방으로 향하는 차에 몸을 싣는다.
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