8월중순에독자한분이이런편지를보내셨어요.“아파트값이계속떨어지고있어불안해하던차에
…기사에서어느지역,어느물건에,얼마나거품이끼었는지가중요하다고했는데,이에대해자세히소개해주었으면합니다.
또행정수도를이전한뒤수도권집값이어떻게될지에대해서도자세히다뤄주세요.”
솔직히말씀드리겠습니다.
어느지역,어느물건에,얼마나거품이끼었다고콕짚어말하는기사를쓰기는어렵습니다.
‘거품이얼마만큼끼었다’는건곧‘앞으로얼마가떨어진다’는뜻입니다.
그건신의영역에가까운일입니다.
그러나신만큼많은정보와식견,직관력을가진다면인간도신의계획을조금은읽을수있지않을까요?물론제겐그런능력이없고요,일반인보다는정보와식견이풍부한부동산전문가들이요즘시장을보는포인트를전해드리겠습니다.
먼저현재의시장상황을요약해말씀드릴게요.매매값추이로봤을때서울,수도권아파트시장은4월말부터쭉하락세를보이고있습니다.
부동산포털닥터아파트는8월20일기준수도권아파트의주간변동률이매매값은평당-0.07%,전셋값은평당-0.13%를기록했다고밝혔습니다.
원래7,8월이나11,12월엔방학,이사철이라주택거래가늘어나곤한다는사실을감안해보면아파트시장이얼마나얼어붙었는지짐작하실수있을겁니다.
그런데이상하지않으세요?거래가되지않는데어떻게시세가형성되는걸까요?여기서요즘부동산시장을읽을때놓치면안될첫번째포인트가있습니다.
지금부동산중개업소나부동산포털에서제공하는시세가반드시실제거래가를나타내는것만은아니라는사실말씀입니다.
포인트1-시세를믿지말라
제가만난부동산시장분석가들은다들“요즘시세는고무줄시세”라고말합니다.
매도호가와실제거래가가많이차이가난다는것이죠.어떤부동산중개업자들은손님을끌어들이려고일부러값을낮춰부르기도한답니다.
한부동산분석가의말을들으니,부동산포털사이트에올라온값을보고전화한손님한테“그물건은방금팔렸으니,그와비슷한다른물건을보겠냐”고둘러대면서매수를유도하는중개업자도있다고하더군요.반대로어떤부동산중개업자는해당아파트단지주민들의압력때문에어쩔수없이시세보다높게매도가를매겨놓기도한다고합니다.
여하간거래가확줄어매도호가와매수희망가의차이가큰지금상황에선,나붙은시세만보고시장흐름을판단하면안될것으로보입니다.
그래도시장심리를파악하는지표로서매매값만큼유용한건없죠.고무줄같다는서울수도권의아파트값변동추이를좀멀찍이떨어져서보면좀다른그림을볼수있습니다.
10·29부동산대책이발표된지난해10월말과올해8월중순의매매값의아래그림에서00색은평당매매값이하락한지역입니다.
서울,수도권67개시,구,군중14개지역이떨어졌습니다.
**색은평당매매값이상승한곳입니다.
67개중45개지역이올랐습니다.
&&색으로표시된8개지역은보합세를보였습니다.
뜻밖에도하락지역이많지않죠?하락폭도크지않습니다.
하락폭이그중가장큰경기도화성시가-0.08%,서울시송파구가-0.06%의변동률을기록했으니말입니다.
김수현닥터아파트시황분석팀장은“가장정확한건매물동향”이라고말합니다.
고무줄시세는판단에좋은기준이될수없다는것이죠.실제적으로매물이얼마나나오고매물량이어떻게변했느냐를아는것이중요하다고그는조언합니다.
매물량에대해선해당지역부동산중개업소를찾아가면정보를얻을수있다고합니다.
요즘부동산중개업소들은거의다협회를통해매물을공유하고있으니까요.‘발품팔기’는예나지금이나가장믿을수있는부동산투자전략입니다.
그렇다면아파트매매값이1억원씩떨어졌다는뉴스는어떻게된걸까요?여기에시장을읽는두번째포인트가있습니다.
요즘시장은구별,시별이아닌아파트별로움직인다는점말입니다.
포인트2-거품의정체를파악해라
최근아파트매매값의평균을끌어내린건가격이폭등했던재건축아파트였습니다.
올해초급등했던강남권재건축아파트값은시장안정에나선정부가4월말주택거래신고제를실시했을땐휘청했고,7월중순에‘개발이익환수제도입을위한도시및주거환경정비법개정안’을입법했을땐크게꺾였습니다.
지난해말,올해초급등한분양권이나아파트는손을많이타면서값이올라갔습니다.
특히인테리어,조경,전망,쇼핑시설등생활여건이‘웰빙’형이아닌데도값이오른아파트들은“앞으로좋아질것”이라는기대로올랐습니다.
강남권재건축아파트,경기도용인지역의아파트가그렇게값이올랐죠.
이것이우리가흔히말하는‘거품’의정체입니다.
아파트값이현재의자산가치가아니라미래의기대가치에의해올랐는데어느날그것이실현될수없는미래가치,즉‘과잉기대’였음이밝혀지면가격하락이일어나고사람들은그것을일컬어나중에‘거품이었다’고말합니다.
8월들어일부단지에서1억원이상매매값이떨어지는사례가속출한것도그탓이었습니다.
대표적인재건축아파트인서울시강남구대치동국제아파트와대치동은마아파트의값을보세요.7월중순에만해도11억5천만~12억5천만원에거래됐던국제아파트48평형은최근10억~11억2천만원선에서매물이나오고있습니다.
7억5천만원에거래되던은마아파트34평형은6억5천만~7억원정도에서흥정이오갑니다.
안명숙스피드뱅크부동산연구소장은“강남재건축아파트말고다른아파트는값이크게떨어지지않았다”고전합니다.
그의설명을들려드리겠습니다.
“재건축외일반단지는값이많이떨어진곳도1천만원정도하락했어요.이정도면약보합세라고봐도됩니다.
재건축아파트가서울,수도권의집값하락을주도했죠.재건축아파트가격하락세는연말에정부가개발이익환수제에대한구체적인안을입법예고할때까지는안정되기어려울것으로보입니다.
”
반면재건축대상이될수있으나아직조합승인을받지않은아파트중엔되레매매값이올라간곳도있다고합니다.
서울시서초구잠원동한신8,9차아파트가대표적인예죠.이런곳엔여전히미래에대한기대가치가높게형성되어있습니다.
정부의규제가미치지않을미래까지내다보고투자하는사람들이있는탓이죠.
조지현신한은행프라이빗뱅크사업부감정평가사는“요즘소비자들이똑똑해졌다”고전합니다.
“소비자들이재건축조합에서승인을반려하는곳이늘어공급이줄어들고아파트값이다시오르기시작하면정부도일정기간후제약을풀지않을수없다는점을알고있습니다.
그래서재건축승인을받은아파트값은떨어져도재건축을할수있는오래된아파트값은떨어지지않는겁니다.
”
‘소비자가똑똑해졌다’,정확히말해‘투자자가똑똑해졌다’는말이시사하는바가뭘까요?여기에요즘시장을보는세번째포인트가있습니다.
포인트3-미인주아파트의인기는계속된다
요즘부동산시장전문가들을만나면“부동산시장이주식시장같다”는말을많이듣습니다.
인터넷에부동산포털사이트가발달하고부동산중개업소끼리네트워크가강화되면서정보가빨리돌게되자대중이대개비슷한정도의정보를가지게되었습니다.
또어느지역에서살든상관없이투자목적으로아파트매매를할수있게되었죠.그러면서주식시장에서처럼부동산시장에서도더오를것으로기대되는‘종목’이실제오르는현상이나타나기시작했습니다.
주식시장용어로표현하면‘미인주선호현상’이뚜렷해진것이죠.반면시장이싫어하는‘폭탄주’기피심리도분명해졌습니다.
강현구닥터아파트정보분석실장이꼽는‘미인주’와‘폭탄주’의요건을전해드릴게요.먼저‘미인주’의요건을볼까요?첫째,직장이많은지역과가깝고,교육여건및편의시설이좋은아파트.둘째,지역내에재개발,재건축,지하철개통,대형할인마트개장같은호재가기다리고있는아파트.셋째,단지규모가크고브랜드인지도가높은단지.넷째,그런단지안에서도해당지역에서인기가높은평형,희소가치가있는평형의아파트.
‘폭탄주’는그반대라고할수있습니다.
지하철개통,대형할인마트입점등생활여건이좋아질만한호재가없고분양물량이나가구수가적은단지,그래서설사재건축이된다고해도실수요자들의선호가그리높아질것같지않은단지는가격이더떨어질가능성이있는‘폭탄주’입니다.
예를들어설명해드리겠습니다.
수원시영통동의A아파트37평형은지난해10월말3억2천만원하던매매상한가가올8월중순3억4천만원으로올랐습니다.
반대로김포시북변동B아파트49평형은같은기간에2억8천만원에서2억4500만원으로값이떨어졌습니다.
수원시영통동엔삼성전자공장이있어중형평형수요가꾸준히생길전망이지만김포시북변동엔대형평형에살만한자산가가늘어날기미가없기때문이죠.
분석가들의이야기를듣다보니‘미인주’를찾는방식이정말미인대회와비슷하다는생각이들더군요.미인대회심사위원이라면내게아름다운사람보다는다른사람도모두아름답다고느낄만한사람한테점수를줘야욕먹지않잖아요.아파트,주식시장에서도마찬가지원리로내게편한아파트,내가오를것이라고생각하는아파트보다는다른실수요자도보편적으로편하게느낄만한아파트,다른투자자들도객관적으로미래가치를인정하는아파트,그래서다들좋아할만한아파트를골라야실패확률을줄일수있습니다.
편의시설도,학교도없는데‘앞으로강남사람들이옮겨올거야’하는막연한기대감으로오른용인지역아파트보다는정부가편의시설과교육여건을계획해개발하고있는판교신도시가주목받는이유도여기에있습니다.
사실단순히내집마련을목적으로하는분들이다른사람들의심리까지읽으실필요는없습니다.
배우자를고르는것처럼내가살집,내가좋으면그만인거죠.하지만내집마련과동시에자산불리기를원하시는분들이라면다른사람들의마음도읽으셔야합니다.
연예인매니저가스타감을발굴하는마음가짐으로말입니다.
참,행정수도이전에대해물으셨죠?분석가들은그변수를크게신경쓰지않고있더군요.박재룡삼성경제연구소선임연구원은“영향으로보기엔미미한요인”이라고말했습니다.
“행정도시이전의첫삽을뜨는것이2007년입니다.
이주는그로부터도한참지나야일어날겁니다.
과거신도시때경험을보면서울,수도권아파트도새행정도시입주에임박해값이움직일것으로보입니다.
정부의정책집행속도와분위기를봐가면서대처할시간은충분히있습니다.
”
독자님께서내집마련희망자이신지,아파트를보유하신실수요자이신지혹은투자자이신지는모르겠지만,처지에따라다른대처방식을쓰셔야할것으로보입니다.
내집마련희망자이시라면내년까지는아파트값이오를요인이없으니소득흐름을체크하시면서느긋하게좋은곳을고르시는것이좋겠습니다.
아파트보유자이시라면지금갖고계신아파트가‘미인주’인지,‘폭탄주’인지얼른판단하셔야합니다.
내년까지이어질조정장세에서가격이더떨어질가능성도있다고합니다.
그래도너무불안해하진마세요.서울,수도권의아파트수요는쉽게죽지않습니다.
한금융사분석자료에따르면서울,수도권주택보급률이정부가얘기하는것만큼높지않은상황이니까요.단독가구수와불량노후주택의멸실률을감안한주택보급률은서울이63%,경기가80%,인천이84%라고합니다.
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