올 들어 상반기까지 국세청으로부터 압류당한 재산은 모두 28만2695건으로 지난해 같은 기간(13만8358건)에 비해 104.3%나 늘었고 7월까지 세금 체납 등으로 부동산을 공매(公賣)한 경우도 모두 2만768건(감정가 1조325억원)에 달해 지난 한 해 전체 공매 건수(7484건) 대비 2.8배나 많은 것으로 나타났다.
공매는 법률에 의거해 공적기관(자산관리공사 이하 KAMCO)이 국세 체납 압류재산, 금융기관 비업무용 부동산, 부실채권정리기금 인수 부동산 등 부실채권을 일반인에게 파는 것이다.
경매에 비해 잘 알려져 있지 않지만 경매물건보다 권리관계가 복잡하지 않고 대금의 분할납부나 수의계약이 가능하다는 장점 때문에 일반인들의 접근이 쉽다.
KAMCO측은 “경매물건의 경우 낙찰을 받아도 명도 문제로 권리 행사에 어려움을 겪을 수 있지만 공매는 공매기관이 일전 수준까지 법적 문제를 마무리한 뒤 소유권을 넘긴다”며 “낙찰일로부터 30~40일 후 모든 대금을 지불해야 하는 경매에 비해 1개월에서 3년까지 장기 분할 납입도 가능해 서민들의 내집 마련이나 재산 증식에도 도움이 될 것”이라고 설명했다.
1개월에서 3년까지 장기 분할 납입 가능 또 정부의 잇단 투기억제책으로 단기차익을 노리던 기존 투기세력들이 공매시장을 떠나는 것도 실수요자들에게는 좋은 기회가 되고 있다.
지난해 상반기까지만 해도 단기차익을 노리는 투자자들이 경공매에 몰리면서 공매 물건 낙찰가율이 높게 형성됐다.
자금력이 부족한 실수요자들이 투기세력들에 비해 리스크에 많이 노출돼 있었던 것이다.
하지만 최근 공매시장이 투기 아닌 실수요 중심으로 재편되면서 오히려 내집 마련에 좋은 기회가 되고 있다.
정작 공매와 관련해 주목할 것은 이달 1일부터 모든 현장입찰이 사라지고 인터넷 공매가 이뤄지고 있다는 점이다.
이에 대해 이인철 변호사는 “인터넷에서 모든 것이 이뤄지기 때문에 현장입찰의 번거로움이 사라지고 입찰 브로커가 사라지는 등의 장점이 있지만 현장대응이 어렵고 입찰가 수정도 쉽지 않아 공매 참가자 스스로 철저한 사전조사 및 분석이 필요하다”고 지적했다.
인터넷 공매에 참여하려면 우선 KAMCO의 공매 관련 홈페이지 www.onbid.co.kr에 회원으로 가입해야 한다.
가입 후 금융거래를 위한 ‘공인인증서’를 받은 후 공매 대상 물건과 감정평가서 등 관련 서류를 확인하고 응찰하면 된다.
입찰서를 제출하면 마감일까지 입찰보증금(입찰가 10%)을 입금할 계좌번호가 나온다.
지난달 24일부터 서울보증보험이 공매보증보험 상품을 판매 중이다.
보험료는 입찰보증금의 0.33% 수준인데 입찰보증금을 현금으로 받을지 보험증권으로 받을지를 공매기관이 결정한다는 것이 단점이다.
계약금이나 중도금, 잔금 지급까지는 아직 온라인화가 이뤄지지 않았다.
낙찰 여부는 인터넷이나 e메일 등을 통해 확인할 수 있고 유찰자의 입찰보증금은 자동 환급된다.
이달부터 현장입찰 사라지고 e공매로 공매를 통해 주택 마련을 할 것이라는 전응기씨는 “현장입찰 때는 돈봉투를 들고 공매장을 찾아 개시 후 30분 이내 입찰 투합을 완료해야 했지만 인터넷 공매는 보통 2일 이상 진행돼 여유가 있고 입찰 보증금 납부 및 반환도 가능해 편리하다”며 “무엇보다 현장 답합 가능성 때문에 불안하던 마음이 많이 해소됐다”고 말했다.
또 공매자금이 부족하면 외환, 하나, 전북, 신한, 부산, 대구은행 등 6개 시중 은행이 운영하는 모두 8가지의 공매 관련 대출상품을 이용할 수도 있다(표 참조). 공매시장에서 다뤄지는 부동산은 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등 4가지다.
유입자산은 금융기관 구조개선을 위해 법원경매로, 혹은 부실 징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 공매기관이 취득한 재산이다.
수탁재산은 금융기관이나 기업체가 자신의 부동산을 공매기관에 처분 의뢰한 재산이며 압류재산은 세금 체납으로 국세청 등이 압류한 부동산, 국유재산은 국가소유 (잡종)재산을 말한다.
공매 전문가들은 이 공매 부동산마다 “필수 체크 포인트가 있다”고 지적한다.
유입자산이나 수탁재산을 구입할 경우에는 명도책임이 매도자인지 매수자인지를 확인하고 물건별 명의변경 등 부대조건 표시 여부, 별도 임차금 부담 여부, 토지거래허가 대상 여부, 물건의 실재 존재 유무 등을 확인해야 한다.
압류재산의 경우 부동산 명도 및 권리분석 책임을 매수자가 지기 때문에 자진 명도 가능성 및 명도 난이도 등을 조사해야 한다.
특히 세금 압류일자 또는 근저당설정등기 이전의 가등기, 가처분 및 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 열람해야 하며 낙찰자가 부담하는 ‘대항력 있는 임차인’의 존재 유무 확인도 필수다.
또 토지(공매에서는 논, 밭, 대지, 잡종지, 임야, 구거 등을 총칭함) 매각시 토지 지상에 공매기관이 제시하지 않은 건물이 있을 경우 이의 철거책임은 매수자 부담이니 현장 파악이 필수이며 건축 가능 여부도 관할 관청에서 조사해야 한다.
공장을 살 때는 공장설립 신고나 허가 가능 여부 및 기계기구 수량의 증감 내용 또는 사용 가능 여부 등을 확인하여야 한다.
매수자 책임이기 때문이다.
단독주택이나 점포의 경우 공매기관이 제시하는 땅의 크기와 실제 땅의 크기가 차이가 있을 수 있으니 주의해야 하며 유가증권이나 콘도 및 골프회원권 등은 낙찰금액 외 연체된 연회비, 명의개서료 및 시설보증금 손괴예치금, 취득세 등 차후 발생 가능한 비용에 대해 충분히 알아보고 응찰해야 한다.
한편 KAMCO는 이달 20일부터 인터넷 사용에 익숙지 않은 입찰자가 대리인을 신고하고 그 대리인이 온비드 회원 가입 후 응찰할 수 있도록 했다.
대리입찰신청서는 입찰마감 하루 전까지 공매기관 담당자에게 제출해야 한다.
일단 수탁재산, 유입자산에 한해서만 시행 중이며 압류재산, 국유재산 등은 관련법 개정 절차가 필요하다.