요즘그는이가운데3채를팔려고내놓았다.
임대사업자로등록한것이아니라서세금부담을피하기위한게목적이다.
올해안에,소유한주거용부동산을2채로줄여야만양도차익의60%를양도세로중과당하지않기때문이다.
하지만구리시인창동의아파트1채만매매가이뤄질것으로보이고서울목동에구입한주거용오피스텔2채는3개월이지나도록매매가이뤄지지않고있다.
윤씨는“구입시대출받은금액이4억원정도되는데금리가높지않아아직은괜찮지만내년에는금리인상가능성,양도세중과,종합부동산세등보유세부담가중등을생각하면무조건올해안에팔아야한다”며“최근중개업소에가격을추가로1천만원더낮춰다시매물로내놨다”고말했다.
주택거래신고제도입,다주택보유자에대한양도세중과방침등을골자로하는10·29주택시장안정대책이발표된지벌써1년이다.
하지만‘양도차익의최대82.5%까지를양도세로부과하겠다’는정부의강력한경고(?)에도윤씨처럼아직주택을처분하지못한다주택보유자들이상당수있는것으로파악된다.
이들이주택을처분하지못한이유는크게2가지다.
세금이무섭지않거나어찌하다보니혹은다른규제완화조치발표에대한기대감으로처분을미뤄온경우다.
내년부터는종합부동산세도입,부동산실거래가거래파악을위한전산망확충,1가구3주택자에대한양도세강화등이본격시행될것으로보여다주택보유자들은이제지속보유냐,아니면매각이냐를결정해야할시기다.
하지만최근주택시장침체로급매물조차소화되지않는상황이고재산세등세금부담은점차커지고있어이럴수도저럴수도없는상황이다.
특히지속된저금리기조에편승해기존전세보증금이나주택담보대출을통해주택수를늘렸던사람들은차입금은늘어난상태에서경기침체로인한기대수익소멸및매매의어려움등으로곤란을겪고있다.
어쨌든다주택보유자라도올해안에주택을매도하면장기보유특별공제가인정되고보유기간에따른일반세율(양도차익의최저9%에서최대36%까지)을적용받지만내년부터는1가구3주택이상이면주택매도시장기보유특별공제를받을수없고60%의양도세율을적용받기때문에주택수를줄이는것이절세의방법이다.
다주택보유자개념부터점검을
부동산전문가들은우선다주택보유자의개념부터점검하라고말한다.
다주택보유자란지난해12월31일현재3주택이상소유자로,올해중주택을추가취득하지않은사람을말한다.
반대로서울과5대신도시및과천시는3년이상보유나2년이상거주,기타지역은3년이상보유해야비과세대상인1가구1주택요건에가해당된다.
하지만이들지역에서도지난1999년매매계약을체결해계약금을지불한주택과99년에재건축이완공돼사용승인또는사용검사가완료된재건축및재개발주택은올해말까지는1년만거주해도비과세된다.
하인순세무사는“‘99년계약체결’이필요조건이라계약금지불날짜를입증할수만있으면소유권이전등기가이후이뤄졌어도인정받을수있고재건축·재개발의경우는조합원으로참여해99년에준공,입주한경우면해당된다”고말했다.
물론연내양도하는경우만이다.
조세특례제한법적용여부도살펴야한다.
정부가지속적집값상승을이유로거래세과세를강화해왔지만지난98년IMF시절주택경기활성화명분으로도입한조세특례제한법에의거해세금을감면받는경우가있는것이다.
즉조세특례제한법에따르면,해당기간(표참조)내주택건설사업자가신축한주택에대해최초로매매계약을체결하고계약금을납부한경우해당주택취득일부터5년간의양도소득금액을전액감면받으며5년초과시는초과기간의양도차익에대해서만양도세를납부하면된다.
단감면받는세액의20%는농어촌특별세로납부해야한다.
조세특례제한법에적용되는주택은취득후5년내매도시양도세가비과세되기때문에중과대상이아니다.
일정규모(분양가6억원초과)이상고급주택과분양권으로매입한주택,미등기양도주택,분양권을증여한주택의경우에는해당되지않는다.
유광철세무사는“이주를목적으로새주택을취득하고취득일부터1년이내에종전주택을양도하는경우종전주택이3년보유,2년거주요건을충족해야비과세받을수있다”며“다만올해1월1일현재이미이사를가기위해주택을취득한상태로기존주택에1년거주한상태라면기득권보호차원에서종전주택의양도에대해서는비과세된다”고설명했다.
또실거래가신고시양도가액에서당해자산매입가액,취득세및등록세,부동산중개수수료등취득소요비용과양도를위해지출한계약서작성비용,공증비용,인지대,게다가부동산취득후이용편의나가치를높이기위해지출한,용도변경개조비용이나냉난방장치설치비등을모두공제받을수있으니영수증등증빙자료를챙겨서제출하면세금을줄일수있다.
또다주택보유자의보유주택중하나가특별시,광역시,수도권내에위치해있으면서재건축·재개발지역에포함되지않고전용면적60㎡이하이며기준시가4천만원이하라는4가지조건을충촉한다면올해안에매도하지않아도양도세가중과되지않는다.
서울에주택2채,강원도에기준시가3억원이하주택1채를소유한경우라면1가구3주택에해당되지않는다.
국세청은서울및수도권,6대광역시에소재한주택과기타지역의양도당시기준시가3억원초과주택을대상으로1가구3주택자를판정하고있기때문이다.
발전가능성적은집부터우선처분해야
하지만자신이보유한주택들이위의몇가지예에전혀해당되지않는다면보유주택중향후발전가능성이적고큰시세차익을기대하기어려운쪽을우선처분하는것이바람직하다.
또3년이상보유하면양도차익의10%,5년이상은15%,10년이상은30%를세액에서공제해주는장기보유특별공제제도를염두에두고우선이에해당하는아파트들을팔고두번째아파트는좀더보유한뒤이제도에해당됐을때팔면세금을덜낼수있다.
조건이비슷하다면주거여건이더좋고현재양도차익이가장크게발생한주택을맨나중에양도할것을전제로비과세요건을갖추는것이좋다.
부동산정보업체내집마련정보사측은“3주택을기준으로할때주택1채는비과세요건을갖추고발전가능성이나양도차익이비슷한2채중현재보유기간이길어장기보유특별공제를받을수있는주택을올해안에매도하는것이절세방법”이라고밝혔다.
*도표
취득기간별양도소득세감면대상주택
취득기간/내용
1998년5월22일~1999년6월30일/고급주택을제외한모든주택
1998년5월22일~1999년12월31일/국민주택해당
2000년11월1일~2001년5월22일/비수도권소재국민주택만해당
2001년5월23일~2002년12월31일/고급주택아닌전국모든주택
2002년12월31일~2003년6월30일/서울,과천및5대신도시외에소재한고급주택아닌모든주택
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