정부 건설투자 확대 땐 기지개 펼 수도…토지 외엔 전반적으로 약세 전망


2005년에도 우리 경제는 수출 증가세 둔화와 내수 회복 부진으로 인해 투자심리가 본격 회복되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.
정부가 내놓는 각종 경기 부양책들이 제대로 추진되지 않거나 실효가 없을 경우, 또 국제유가와 환율 등 외부 여건이 예상 이상으로 악화될 경우 경제성장률이 3%대 초반 혹은 2%대까지도 하락할 것이라는 비관적 전망마저 나오고 있는 실정이다.


이런 상황에서 정부 재정에 의한 건설산업 투자 규모와 시기, 방법 등이 부동산경기 침체의 장기화 여부를 결정짓는 중요한 요인이 될 것으로 보인다.
일단 지연됐던 SOC사업들이 본격 추진되고 기업도시, 신행정수도 대안도시, 경제자유구역 등 대형건설과 국민임대주택 대량 건설 등을 통해 건설투자가 확대된다면 부동산경기 회복에 도움이 될 것이라는 얘기다.


하지만 대부분의 부동산전문가들은 정부가 내놓는 건설경기 연착륙 방안 등 각종 건설경기 부양책에도 불구하고 2004년 감소한 민간주택 건설 및 국내외 건설 수주, 건축허가면적 축소 등이 2005년에 본격적으로 시장에 영향을 미치게 되면서 시장의 침체가 이어질 것으로 보고 있다.
또 부동산 가격을 잡겠다는 정부 의지가 확고한 데다 미분양 등 주택 공급 초과의 영향으로 개발 수요가 예상되는 일부 토지를 제외하고는 전반적으로 약세를 보일 가능성이 높다.


부동산경기는 거시경제가 움직인 다음 그 영향에 따라 움직이는, 소위 경기후행
지표적 성격을 갖고 있다.
따라서 최근 몇 년간 경제성장률 둔화와 2004년 경기 침체가 부동산시장의 신규 수요 발생에 악조건으로 작용할 것으로 보인다.
또 부동산시장을 움직이는 최대 변수인 정부 부동산정책이 재건축 개발이익환수제와 실거래가 신고의무제, 종합부동산세 도입 등을 통해 2005년 부동산시장을 압박하는 역할을 할 수 있다.
한국은행의 소비자 동향조사에 의하면 2004년 2분기 이후 부동산 구매 의사를 밝힌 가구는 계속 줄고 있다.
한 투자신탁회사 부동산 금융 담당자는 “부동산에 투자됐던 자금들 중 일부가 사모펀드, 연기금 주식투자 확대, 퇴직연금제 도입 등으로 2005년 대상승이 예상되는 주식시장 쪽으로 방향을 틀 가능성도 있다”며 “부동산시장은 2005년에도 여전히 숨을 죽이고 있을 수밖에 없을 것”이라고 말했다.



아파트
거래 위축 속 판교 분양이 전환점

2005년 부동산 거래세율은 기존 5.8%에서 신규분양 아파트는 4.6%, 기존 아파트는 4%로 인하된다.
1가구 3주택 이상 보유자에 대한 중과세(양도차익의 60% 과세 및 장기보유특별공제 제외)와 원가연동제 및 채권입찰제가 실시되며 종합부동산세 과세 대상 확정, 재건축 단지 개발이익환수제 도입, 부동산 중개업법 개정 등 많은 부동산정책이 아파트시장을 타깃으로 전개된다.
이러한 규제들이 우선 다주택자, 부동산 과다 보유자, 재건축 단지 등에 큰 타격을 줄 것이며 실거래가 신고의무를 주 내용으로 하는 중개업법 개정도 거래를 위축시킬 것으로 보인다.


우선 2005년 아파트시장은 판교 신도시 시범단지 분양이 전환점이 될 전망이다.
부동산 로또라는 말이 나돌 만큼 당첨 확률은 낮을 것으로 보이지만 판교 청약을 위해 청약통장을 아껴온 실수요자들이 40만명에 달할 정도로 관심이 높은 지역이어서 아파트 거래 활성화에 기여할 것은 분명해 보인다.
하지만 시범단지 분양 시점은 토지공사가 발표한 6월보다는 하반기 이후라는 게 더 현실적인 답이 될 것이다.
또 2005년 6월1일 기준으로 종합부동산세가 부과되기 때문에 세금 회피를 위한 다주택자 혹은 고가주택 매물이 상반기까지는 일정 물량 쏟아질 것으로 보인다.
이러한 주택시장 여건을 지켜보면서 주택 매입 시점에서 탄력적으로 대응할 필요가 있다.
2005년 집값이 급등하기는 어려운 만큼 시세 차익을 노리기보다는 실수요자 입장에서 경제적이고 효율적인 내집 마련 플랜을 짜는 것이 필요하다.
고종완 RE멤버스 대표는 “주택거래신고지역으로 지정된 서울 강남, 송파, 강동, 및 경기도 분당 등 강남권은 2004년 4월 주택거래신고지역지정과 2005년 종합부동산세 도입으로 가격 하락이 두드러질 것이며 강북 지역도 역시 다주택자 매물 증가로 집값이 시차를 두고 강남과 동반 약세를 나타낼 것”이라고 말했다.
그는 또 “전세시장도 빈집 증가 및 전셋값 하락으로 2005년 말까지 역전세난이 여전할 것이고 지방 대도시도 전세가, 매매가 모두 하락세가 불가피해 보인다”고 덧붙였다.


토지
개발 재료에 따라 희비 엇갈려

2004년 최고의 한 해를 보냈던 토지시장은 2005년에는 전반적 부동산경기 침체와 신행정수도 건설 무산 등에 따른 투자심리 위축으로 토지 가격이 소폭 상승하거나 강보합세를 보일 것으로 예상된다.
토지공사는 2005년 전국 평균 0.6%의 안정적인 지가 상승을 예측했다.
내용적으로는 서울, 경기 및 충청권이 1~2%, 강원 및 기타 지역은 0.5% 내외 상승이 예상되며 용도별로는 상업 및 공업 지역 등은 경기 침체 영향으로 약세를, 개발호재 지역 내 녹지와 임야는 1~2%대 강세를 보일 것으로 보인다.
또 경제 회복과 경기 흐름에 영향을 많이 받는 토지는 상승세가 둔화되겠지만 개발 호재가 있는 지역의 토지에는 투자자들의 발길이 이어질 것으로 보인다.
특히 종합부동산세 과세 대상에서 제외된 농지(지목상 전, 답, 과수원)는 이미 인기가 급상승 중이다.
서울, 수도권에서는 뉴타운개발지역, 택지개발예정지구, 신도시 건설 보상금 이동에 따른 주변 토지 등이 토지시장을 주도할 것으로 보이며 지방에서는 기업도시 조성, 공공기관 이전 지역과 한국형 뉴딜정책 수혜 예상 지역 토지는 국지적으로 상승할 것이다.
용인시에서 개발 추진 중인 42만평 규모의 MBC디지털영상단지와 용인시 백암면과 원삼면 일대가 도시계획구역으로 지정되어 있어 그 개발의 후광효과를 기대할 수 있는 경기도 안성 지역 등도 대규모 택지 개발이 이뤄지고 있다.
또한 미군기지 이전, 국제평화도시 그리고 경부고속철 평택-음성간 고속도로 경부선복선전철화 등 경기 서남부권 개발의 중심에 서 있는 평택의 토지시장이 2005년 인기를 끌 것으로 보인다.
또 육해공 교통망을 갖추고 기업도시 유치에 적극적인 전남 무안도 유망 토지시장이다.
새만금간척사업, 화원관광단지 등 대형 개발사업으로 지역관광산업 발전 및 개발효과가 기대된다.


경춘선 복선전철화, 중앙선 전철화, 서울-춘천간 고속도로 건설, 춘천-양양간 고속도로 건설사업 진행과 함께 교통환경이 대폭 개선되는 강원도 원주와 춘천은 2005년에도 여전히 인기를 끌 전망이다.


상가
분양률 양극화 더욱 심화될 듯

부동산 상품 중 투자 성공률이 가장 낮은 것이 상가투자라고 한다.
경기가 침체되거나 경쟁 점포가 들어서 장사가 잘 되지 않으면 월세가 하락하고 자금이 묶이기 때문이다.
즉 경기의 영향을 크게 받는 부동산 상품이 성공률이 가장 낮다.
2005년 상가시장은 경기 불황과 부동산시장 침체, 건축물 분양에 관한 법률 시행 등으로 다소 위축될 가능성이 크며 상가의 입지, 배후 수요 등에 따라 분양률 양극화는 더욱 심화될 것으로 전망된다.
하지만 저금리 지속, 주택부문 규제로 인한 반사이익, 화폐개혁 등에 따른 실물자산 선호도 증가, 종합부동산세 과세 대상에 미포함 등 장점이 있어 수요는 지속될 것이다.
2004년 상반기에도 경기 침체와 각종 부동산 규제로 주거용 부동산시장이 얼어붙으면서 상가와 토지시장이 반사이익을 얻을 것으로 여겨졌으나 토지에 비해 상가는 별다른 주목을 받지 못했다.
2004년 분양된 단지 내 상가의 입찰 경쟁률은 배후단지수가 많고 개발 여건이 좋은 단지의 경우만 높은 인기를 누렸다.
근린상가는 2005년 4월 건축물분양에관한법률 시행을 앞두고 법률 적용을 피하기 위해 시행사들이 대규모 상가 분양을 서둘러 분양 물량이 계속 늘고 있다.
면적이 3천㎡가 넘으면 후분양제를 적용받기 때문에 5층 이하의 소규모 단위 건설이 붐을 이룰 것으로 보인다.
또 기존 상가의 리모델링도 늘 것이다.
단기에 자금 회수가 가능하며 기존 상가건물을 활용하므로 별도의 건축허가절차가 필요 없고 기존 상권을 등에 업고 안정적 수입도 기대할 수 있기 때문이다.
단지 내 상가나 중심상가가 처음부터 배후상권이 안정된 것과 비교해 택지지구 내 근린상가는 유동인구가 많아지는 시점부터 상권이 활성화된다.
때문에 택지개발지구 내 근린상가 투자시 인근 중개업소를 통해 배후단지의 입주율을 확인하는 것도 필요하다.
또 신생 역세권이나 법조단지 이전 등 개발 가능성이 높은 지역은 유동인구가 늘어나 상권이 확장될 가능성이 높기 때문에 상가투자시 유리할 것으로 보인다.
대형 쇼핑몰은 공급 과잉과 투자심리 위축으로 어려움이 예상된다.


수익형 부동산
맞춤형 오피스 인기, 오피스텔 찬밥

부동산시장이 저금리 장기화와 고령화 사회로의 도래로 은행 금리 이상의 수익률을 창출할 만한 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
대표적인 수익형 부동산은 상가, 오피스, 오피스텔, 원룸, 서비스드 레지던스 등이다.
즉 임대료를 받을 수 있는 모든 부동산 상품을 칭한다.
오피스시장은 2004년 급증한 주거용 오피스텔이 공급 포화와 이에 따른 정부의 규제를 받게 되면서 그 반사이익을 얻고 있는 상품이다.
오피스텔이 오피스로서의 공간 활용도가 낮고 지나친 고급 마감재 이용과 이에 따른 고분양가로 인해 소비자들로부터 외면당하면서 2005년 맞춤형 오피스가 더욱 주목을 받을 전망이다.
맞춤형 오피스는 서울 강남, 종로, 여의도, 경기도 분당 등 주로 업무시설이 밀집된 지역에서 증가하고 있으며 다양한 섹션으로 나뉘어 사무자동화 시스템, 건강, 휴식, 편의시설들을 갖추고 있어 수요자들이 더욱 늘 것으로 보인다.
오피스 전문 중개업소 강신부동산 이원철 사장은 “원스톱 비즈니스 체제를 갖춘 오피스가 장기적이고 안정적 수익률을 나타낼 것으로 보고 투자하려는 고객들이 늘고 있다”고 전했다.
최근 높은 수익률로 새로운 투자 상품으로 각광받고 있는 서비스 드레지던스나 입지조건이 좋은 원룸 등도 2005년에도 여전히 인기를 끌 것으로 보인다.


반면 오피스텔시장은 공급 과잉, 건설 규제, 세금 강화 등 악재로 인해 여전히 냉각될 것으로 예상된다.
우선 2005년부터 분양시 1실당 1대 이상 주차시설 확보를 의무화해 건설비용이 증가했고 이에 따른 분양가 상승 및 경기 불황에 따른 월세가 내림세 등 악재가 많기 때문이다.
2004년 오피스텔 건축 기준 개정안을 통해 오피스텔 내 업무부분 확대(50%에서 70%로), 온돌 및 온수온돌 난방방식 금지, 화장실 및 욕실 3㎡ 이하 1개만 설치 등을 의무화했다.
주거용 상품으로서의 가치가 거의 사라진 것이다.
오는 4월부터는 오피스텔 후분양제가 실시된다.
이를 피하기 위한 밀어내기 분양이 최근 이어지고 있지만 안정성을 고려한다면 조금 기다렸다가 4월 이후에 후분양 물량을 매입하는 것이 현명한 투자방법이다.


기타 주목할 만한 상품과 지역
3차 뉴타운 유망, 경매 최대 활황기

2005년 4월경 서울시 3차 뉴타운 대상지가 선정되면서 관심을 끌 전망이다.
서울시가 체계적으로 개발하는 것이니만큼 유망한 투자 상품이 될 수 있으며 특히 뉴타운과 연계된 재개발 재건축사업은 사업 진행이 빠르고 체계적 개발이 가능하다는 점에서 선행 투자가 일어날 것으로 보인다.
서울에서 40km 떨어진 화성시 태안읍 동탄면 일대에 조성된 동탄 신도시는 2004년 시범단지와 1단계 지역 분양을 순조롭게 마치고 2005년 3월경 약 4600가구 규모의 분양을 실시할 예정이다.
특히 전용면적 25.7평 초과 아파트가 전체의 25.8%에 달한다.
서울시가 2004년 2차례 개발계획을 발표하고 사업을 순조롭게 추진 중인 뚝섬 지역도 시유지가 많아 개발속도가 빠르고 역세권 및 복합문화지구로 개발한다는 점 등에서 주목받을 전망이며 경부고속철 역사 개통, 대형 주상복합 아파트 및 오피스텔 건립 러시, 미군기지 이전, 교통망 확충(경의선 복선전철, 인천공항철도, 신분당선 등) 등 각종 호재가 중첩된 용산, 서울시의 최대 공사인 청계천 복원사업으로 주목받는 청계천 등이 이목이 집중된 지역이다.


2005년에는 경매시장이 최대 활황을 누릴 것이다.
신규 유입물건이 계속 늘고 있으며 낙찰가율, 입찰경쟁률이 동반 하락하고 있는 등 모든 지표가 긍정적이다.
박원섭 세무사는 “경기 후행지수인 경매시장이 2004년에 이미 발생한 부실과 2005년에 새로 발생할 부실을 떨어내기 위해 법원 문턱이 닳아 없어질 것”이라고 말했다.
부동산 거래세 인하도 경매 열기를 부추길 것이다.
그동안은 낙찰가가 과세기준이 돼 일반매매에 비해 부대비용 부담이 많았지만 2005년부터 등록세 1% 인하(부가세인 교육세를 포함하면 1.2% 인하 효과)로 경매물건 취득시 수익성이 좋아지고 7월부터 일반매매 과세 기준이 실거래가로 바뀌면 경매수익률은 더 높아지게 될 것이다.


재건축 아파트는 주택시장을 잠재우고 있는 각종 규제책과 함께 2005년 4월 시행 예정인 개발이익환수제의 도입으로 인해 2005년 침체가 예상되나 재개발 아파트는 재건축사업의 상대적 위축 및 전반적 가격 조정을 거치면서 입지가 좋은 곳은 꾸준한 관심을 받을 것이다.

[2005년 부동산시장 주요 일정] 시행시기/주요 내용 1월/① 1세대 3주택 이상자 주택 양도시 양도세 중과 적용 ② 공공택지 공급 가격 공개 의무화 및 원가연동제, 채권입찰제 시행 ③ 부동산 거래세 인하(부동산 등록세율 1.5%포인트 인하) ④ 종합부동산세 시행 ⑤ 건물기준시가 고시(1일) 2월 ① 2005년 표준지 공시지가 고시 ② 행자부 ‘부동산정보관리센터’ 가동 4월 ① 주택가격공시제 도입(30일) ② 건축물분양에관한법률 시행(22일) ③ 공동주택 리모델링 증축제한 및 안전기준 강화 ④ 2005년 공동주택 기준시가 정기고시 ⑤ 서울시 3차 뉴타운사업지 발표 ⑥ 부동산투자회사법 개정 ⑦ 농어촌정비법개정안 시행 ⑧ 화성 동탄지구 2단계사업지 분양 예정 5월 ① 2005년 개별지 공시지가 고시(31일) ② 양도소득과세표준 및 조합소득세 확정신고 ③ 공인중개사 시험 6월 성남 판교 시범지구 분양 예정 7월 ① 부동산 실거래가 신고 의무화 등 부동산중개업법개정안 시행 ② 재건축 개발이익환수제 시행 ③ 재산세 납부(건물분 재산세 전액, 주택분 재산세 2분의 1) ④ 농지법 개정(도시민 5년 이상 임대시 농지 무제한 소유 허용 등) ⑤ 서울시 청계천 복원사업 완공 ⑥ 2005년 재건축 정비계획 확정 고시 9월 재산세 납부(토지분 재산세 전액, 주택분 재산세 2분의 1) 10월 하남 풍산지구 분양 예정 12월 ① 종합부동산세 신고·납부(15일까지) ② 청량리-덕소간 중앙선 복선전철(18㎞) 개통 예정 시기는 미정이나 추진 예정 정책 부동산 중개수수료 하한선 폐지, 주민등록법 시행령 개정(위장전입 방지용), 투기과열지구 관련 주택공급에관한규칙 개정, 지방도시 분양권 전매금지기간 완화, 분양권 양도차익 과세기반 강화, 재건축 후분양 시행 지역 완화, 신도시 개발유보지 지정제 도입, 파주 운정지구 분양 예정, 토지이용 규제기본법 통폐합, 상업용건물 기준시가 토지 건물 합산고시 <자료:내집마련정보사>