불황기일수록경매물건수는늘어나는반면낙찰가율(낙찰가/감정가)은떨어지기때문이다.
하지만연립주택,다세대주택,중소형아파트등서민주거용부동산이50%이상을차지하고있어이들이경매에부쳐짐으로인해전세금을반환받지못하는세입자들도늘어날전망이다.
리츠(부동산투자회사)상품등부동산간접투자를추천하는전문가들도많다.
특히리츠는오는4월부동산투자회사법이개정되면기업구조조정용부동산에만투자해야하는그간의제한이없어진다.
공동투자도더욱성행할것으로보인다.
국내최초로출시된현대증권의'부동산경매펀드1호'는판매개시후10여분만에1천억원의공모한도가모두소진됐다.
이런공모형태의펀드는올해더욱확산될것으로보이며사모형태의펀드공동투자도점차늘것으로보인다.
통지송달조항폐지,낙찰가율하락전망
하지만경매에뛰어들기위해서는우선올해들어유난히많이바뀌었고또바뀌는부동산제도들을숙지해야한다.
올해에는종합부동산세와1가구3주택이상보유자에대한양도소득세중과조치가시행되고아파트,단독주택을중심으로취등록세과세기준도달라지면서취득단계세금도늘어난다.
유상거래에따른소유권이전등기에대한등록세율이1~1.5%인하됐고법인과개인간거래(신규분양아파트등)와경·공매로부동산취득시등록세율이3%에서2%로낮아졌다.
취·등록세부과기준이지방세시가표준액(시가30~40%)에서국세청기준시가(시가의70~90%)로변경됐기때문이다.
경매와관련해서는특히지난해말시작된기간입찰제를알아둘필요가있다.
과거에는입찰방법으로기일입찰만을규정하고있으나이제기일입찰,호가입찰,기간입찰제등으로응찰형식을세분화했다.
아직까지는기존방식,즉매각일당일에법원이정한장소와정한시간에집행관등이진행하는방법으로경매가진행되고있으나인터넷입찰,전자우편입찰등이곧가능해진다.
또지난해연말시한인'통지송달특례조항'이곧폐지될것으로보인다.
통지송달특례는채무자의주민등록표상기재주소에경매실행예정통보만하면송달이이뤄진것으로간주해금융기관이담보물의임의경매에착수할수있도록한시적으로보장한조항이다.
국민은행조흥수과장은"특례조항이폐지되면담보처분소요기간이6개월이상길어지면서금융권이매년1조5천억원이상의추가비용을부담해야하고금융기관들이특례조항폐지전에경매를신청하려고담보물처리를서두를것"이라며"물량부담으로인한낙찰가율하락등경매시장에도영향을미치게된다"고설명했다.
경매의요체는임대차현황파악
임대차현황을제대로파악하는것은경매에서가장최우선되는절차다.
그중에서도임차인의소액임차금범위는경매를접하는사람들도종종헷갈리는문제다.
우선소액임차금의기준은임차일이아니라선순위저당권설정일이다.
예를들어경매에부친주택에설정된선순위저당권설정일이1999년10월5일이고임차인갑의보증금이3500만원(전입일2001년11월17일),을의보증금이3천만원(전입2002년5월7일)이라고가정할때,임차인갑의전입일이소액보증금기준액이4천만원으로조정된2001년9월15일이후이므로확정일자를갖추지않아도1600만원은우선변제(소액보증금기준액의40%)받는것으로생각할수있다.
그러나소액보증금기준일은전입일이아닌선순위저당권설정일이므로저당일인99년의소액보증금변제대상한도액은4천만원이아닌3천만원이돼임차인갑의경우최우선변제대상에서제외되어한푼도배당을못받게되는경우가생기게된다.
종종문제가되는것으로대항력있는임차인의경우가있다.
주민등록상으로는선순위근저당뒤에임차인이전입한것으로돼있어문제가없을것으로보고응찰했으나나중에명도소송에들어갔을때대항력이있는것으로밝혀져임차인보증금을전액물어줘야하는경우가그렇다.
대법원은‘대항력을갖춘임차인이그임차권을적법하게양도또는전대하는경우임차인이갖는대항력은양도인또는전대인에게승계된다’고판결했다.
결국양수인이나전차인이임차인의주민등록퇴거일로부터주민등록상전입신고기간내에전입신고를마치고주택을인도받아점유하고있다면대항력은존속된다는것이다.
최근법원경매가활황을보이면서경매물건에대한감정평가액이과대평가되는사례가종종있다.
특히아파트의경우최근부동산가격의하락으로감정평가한금액과실제시세가상당한차이를보이고있다.
이에따라아파트의경우지난상반기에감정가대비낙찰가비율이점차하락하다가최근다시올라가고있다.
이렇게낙찰가비율이낮아졌던이유는낙찰금액이낮아졌다기보다감정가가시세보다높게평가돼상대적으로감정가대비낙찰가의비율이낮아진것이다.
부동산정보업체부동산써브측은"부동산경매시감정가를통해최초경매가격을정하는데평가담당자에따라현장조사를하지않고공부서류만을보고감정평가를하는경우도있어같은단지라도몇천만원씩차이가나는경우도있다"며"요즘처럼부동산가격이하락하는시기에는경매참가전현장조사를통해현재실거래가를반드시조사할필요가있다"고조언했다.
법정지상권문제도중요하다.
경매로부동산을취득할때소유권등기가돼있지않은상태에서도물권처럼인정되는권리가바로분묘기지권과법정지상권이다.
법정지상권이있는부동산을취득하게되면소유권행사에상당한제한을받게된다.
법정지상권이발생하는경우는토지와건물이원래한사람소유였으나그중하나가경매등을통해소유자가바뀌게되었을때다.
따라서무허가건물이라도건축물로일정요건만갖추면관습상법정지상권을주장할수있으니경매참가시미등기건물이라도법정지상권이성립되지않는지주의해야한다.
세대합가도따져봐야한다.
전세대가당초에근저당보다앞서주민등록이되어대항력있는임차인으로돼있다가,세대주가직장등의사유로퇴거한후다시전입하는과정에서근저당설정뒤로전세대가전입되는경우가있다.
이경우대항력이처음으로소급되어인정되므로주의를요한다.
아무튼주민등록전입확인등숨은대항력있는임차인문제는경험많은경매전문가라고해도차칫함정에빠질수있는대목이다.
아파트드라이브,수익형부동산일단멈춤
아파트는올상반기부터적극경매에응찰해내집마련의기회로삼을만하다.
지난해하반기부터떨어진시세가상반기입찰물건에본격적으로반영돼감정가가낮아지기시작했다.
물건수도주거용의경우지난2003년16만4천여건에서지난해28만건으로40%가늘어나는등당분간증가추세가계속될전망이다.
반면아직까지응찰자는많지않아낙찰가가지난해상반기보다5∼10%떨어져있다.
소액투자자의경우서울3차뉴타운예정지와같은개발지인근빌라나연립주택등을눈여겨볼만하다.
2∼3회유찰되는경우가많아시세보다30∼40%이상싼4천만∼5천만원정도면낙찰할수있는물건들이많다.
소액으로주택여러채를사임대사업을하는것도고려할만하지만임대여건이좋지않은만큼대학가나환승역세권등으로범위를좁혀야한다.
상가등수익형부동산은하반기까지기다리는것이나을것으로보인다.
수익형부동산은여유계층이소유하고있어주택에비해경매에부쳐지는속도가느리다.
주택에비해지금입찰되는물건들은감정가가주변시세보다비싸고좋은물건도적다.
성매매특별법시행후경매시장에쏟아지고있는모텔은유찰횟수가많아감정가의절반이하가격에도낙찰할수있다.
하지만명도가어렵다는점을염두에둬야한다.
토지는올해도꾸준한관심이필요하다.
올해도논,밭,임야등이종합부동산세대상에서빠지면서투자자관심은높을전망이라신도시나철도ㆍ도로,기업도시등재료가있는곳에선별적으로접근하는게좋다.
환금성이떨어지고경매초보가접근하기에는예기치못한변수도많다.
공장매물의경우경기영향을많이받는다.
등기부외권리관계가복잡하고산업폐기물무단매립,근로자들의임금채권에의한공장점유,낙찰후가동이나처분등에관한명확한계획이서지않는상태에서는입찰하지말것을권한다.
감정가와실제가격과의차이를잘파악해야하지만쉽지않다는어려움이있고,또한동산인기계가부동산경매로함께낙찰된다는점도유의해야한다.
전용공단에위치한공장을선택하는것이유리한데기계나장비가토지ㆍ건물과일괄경매돼낙찰로소유권취득범위에포함되는지알아봐야하며건물을다른사람이임대하여가동하고있는경우명도문제를따져봐야한다.
2004년전국경매현황
종목/총감정가/총낙찰가/낙찰가율/총건수/총낙찰건수/낙찰률
주택/2조625억원/1조4265억원/69.2%/5만1666건/1만3849건/26.8%
집합건물/4조9704억원/3조5680억원/71.8%/23만3452건/6만6208건/28.4%
상가/2조7504억원/1조4722억원/53.5%/5만7640건/1만636건/18.5%
공장/2조6137억원/1조5526억원/59.4%/1만564건/2544건/24.1%
특수부동산/1조3062억원/7471억원/57.2%/1만255건/2165건/21.1%
토지/2조4099억원/1조9368억원/80.4%/9만4069건/3만55건/31.9%
기타토지/392억원/411억원/104.7%/1606건/435건/27.1%
차량외기타/2080억원/1547억원/74.4%/7738건/2866건/37%
합계/16조3606억원/10조8993억원/66.6%/46만6990건/13만8758건/27.6%
자료부동산써브
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