구로공단이라고 하면 으레 수많은 공장과 근로자를 먼저 떠올릴 것이다.
이곳은 1970~80년대에 우리나라 수출산업의 중심지였지만 IMF 이후엔 자금 부족, 수출 부진 등으로 인해 심각한 침체기를 맞았다.
많은 업체들이 문을 닫는 가운데 일부 업체들은 불황 극복의 일환으로 중국 등 해외 시장에 공장을 신설하는 등 변화를 시도하기도 했으나 어려운 경제여건과 노후된 시설 등으로 인해 파산 업체들이 늘어갔다.


정부에서는 공단을 살리기 위한 돌파구로서 ‘아파트형 공장’이라는 새로운 아이템을 내놓고, 초기 자금 및 세제 지원 혜택을 주었다.
아파트형 공장이란 동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물을 말한다.
한 건물에 유사 업종이 모여 있기 때문에 정보 교류와 기술 향상이 용이하고 원가 등 각종 비용을 절감하는 데다 높은 편의성 등을 얻을 수 있어 효율의 극대화를 꾀할 수 있다는 게 그 취지다.
구로디지털단지역 인근은 아파트형 공장의 입주와 더불어 예전의 굴뚝공단이라는 이미지를 벗고 새롭게 탈바꿈하는 중이다.


서울시는 지난 2월25일 시흥대로변을 따라 구로디지털단지역 인근 지역을 일반 상업 지구로 하는 지구단위계획을 발표했다.
거대한 준공업 지역이 일반 상업 지역, 준주거 지역, 일반 주거 지역 등으로 용도가 바뀌어 건물 신축이 촉진되면 상주인구와 유동인구의 증가로 주변 상권의 성장을 예상할 수 있다.
전철역 인근은 문화공간 및 공단역사박물관, 편의시설, 컨벤션센터 등으로 조성된다.


상권의 형성에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나는 교통이다.
구로디지털단지역은 시흥대로, 남부순환로로 연결되는 시흥IC와 2호선 대림역, 신림, 영등포 등을 잇는 교통의 요충지이다.
공단 인근에는 지하철 7호선과 1호선의 환승역인 가리봉역, 7호선 남구로역, 2호선 구로디지털단지역 등 3곳 정도의 전철역이 있는데 2호선이 도심과 부도심을 연결하는 순환선이기 때문에 단연 구로디지털단지역을 많이 이용한다.


상권 규모 작고 상주인구 적은 편

구로디지털단지역은 단일역임에도 불구하고 출퇴근시 유동인구가 여느 환승역보다도 많은 곳이다.
하루 7만~8만여명의 유동인구를 살펴보면 연령층은 청·장년층이 주를 이루고, 그 상당수가 마을버스와 일반버스를 이용한다.
특히 마을버스 정류장은 전철역 1번 출구 바로 앞에 있어 독산동, 시흥동 일대의 거주민들이 주로 이용하는데 출퇴근시 러시아워 1시간여 동안은 마을버스가 늘 만원일 정도로 붐빈다.


흔히 말하는 중심 상권은 1번 출구를 나와 육교를 기점으로 불과 150여미터 정도 지역으로 꽤 협소한 편이다.
다른 출구들도 있지만 1번 출구가 상권의 중심이므로 예비 창업자들은 이 지역을 주의해서 살펴볼 필요가 있다.


하지만 이곳은 구로디지털단지역에서 가장 중심이 되는 지역임에도 유동인구에 비해 상권의 규모가 의외로 작은 편이다.
그 이유를 한마디로 말하자면 ‘머무는 상권’이 아니라 ‘흐르는 상권’이기 때문이다.
전철역 주변으로는 랜드마크 건물이나 관공서 등이 적은 편이라 타 상권에 비해 상주인구가 많지 않다.
오히려 인근 독산동, 시흥동 일대의 주민들이 출퇴근시 지하철을 이용하려는 목적으로 이곳을 통과하기 때문에 실제 상권에서 머물며 소비하는 숫자는 적을 수밖에 없다.
바쁜 사람들의 눈길이 닿을 수 있는 제한된 지역은 영업하기에 더없이 좋은 반면, 약간만 거리가 떨어진다고 해도 매출은 급격히 떨어질 수밖에 없는 구조적 한계를 보이는 점을 주의해야 한다.


이런 사실을 반영하듯 대로변 1층은 주로 의류점, 화장품, 분식, 편의점, 패스트푸드 등의 판매점들이 많이 들어서 있다.
2층부터는 PC방, 비디오방, 채팅방 등과 호프집, 커피숍, 미용실, 기타 병원, 학원 등이 주류를 이룬다.


교통의 요지란 점을 충분히 활용한 듯 이면도로 방면으로는 유흥업소와 해장국, 감자탕, 고깃집 등 다양한 음식점이 있어 회식이나 모임을 위한 손님을 맞고 있다.
보통 사람들은 모임, 회식 등을 할 때 직장 인근이나 집 근처의 번화가에서 모이는 게 일반적이다.
먹고 나서 귀가가 용이한 곳을 선호하는 탓이다.
이곳은 외출이나 출퇴근시 왕래하는 길이므로 쇼핑 점포나 먹을거리가 발달해 있다.


전철역을 나와 버스정류장에 이르는 제한된 범위의 상권이다 보니 이 범위 안에 들 수 있는지 여부가 중요하다.
범위 내의 점포는 숫자가 절대적으로 부족하다.
따라서 대로변은 거래가 거의 없어 권리금 등 거래 가격을 추산하기 어려운 점이 있다.
그리고 요즘처럼 주머니 사정이 어려운 불경기에는 ‘목 좋은 자리’라는 외형만 가지고는 영업에 어려움이 있다는 점을 알아야 한다.


이곳은 시흥대로를 사이에 두고 양쪽 상권 간에 차이가 있다.
시흥대로는 10차선(50미터)으로 매우 넓은 반면 육교와 건널목이 하나뿐이다.
전철역 앞에 육교가 있고 버스정류장을 지나 중심 상권의 끝부분인 공단 입구 삼거리에 횡단보도가 있어 대로를 왕래하기가 매우 까다롭다.
1번 출구쪽 시흥대로 건너편인 우신병원 방면은 전철을 이용하기 위해 반드시 육교를 통해야 하기 때문에 전철역을 바로 통하는 주유소쪽보다 상권이 다소 뒤떨어진다고 하겠다.
또한 배후에 아파트 단지와 일반 주택이 형성되어 있어 외형적으로 상권이 더 이상 확대될 수 있는 공간이 없으므로 배후 상주인구 및 버스정류장을 이용하는 출퇴근 직장인을 주요 수요층으로 삼아야 하겠다.


일례로 공단 입구 삼거리 횡단보도 앞 대로변에 실평수 40여평 남짓 되며 외관상 정방형이라 탐낼 만한 점포가 있었다.
가게 앞과 좌, 우는 여유공간이 있어 주차 또는 야외테이블을 이용할 수도 있다.
하지만 최근 1년여 사이에 업종이 4~5번은 바뀔 정도로 제자리를 잡지 못하고 있다.
실내포장마차, 감자탕, 샤브샤브 등 다양한 업종으로 영업을 시도했지만 번번이 실패하고 있는 것. 원인을 분석해 보면 분명 대로변에 있어 승산이 있어 보이지만 위치가 문제였던 것이다.
전철역 건너편이고 버스정류장과도 떨어진 중심 상권의 가장자리에 위치해 있다 보니 사람들의 발길이 미치지 않았던 것이다.
손님들은 바쁜 일상에서 이왕이면 한발짝이라도 가까운 곳을 이용하게 마련이다.
아주 특별한 맛이나 가격파괴 등 다른 곳과 차이가 없다면 성공을 기대하기는 어렵다.


20년 된 노후 건물, 소규모 점포 많아

구로디지털단지역 상권 역시 최근 계속되는 불경기와 주5일제 등의 영향을 피할 수 없어 주중에는 보통 밤 11시도 되기 전에 길거리에 행인들이 눈에 띄게 줄고 음식점들도 빈 테이블이 대부분인 경우가 많다.


구로디지털단지역 인근은 교통의 요충지로서 무수히 많은 사람들의 왕래로 인해 자연발생적으로 형성된 상권이라 20여년 정도의 노후된 건물이 주를 이루며, 10~20여평 정도의 규모가 작은 점포가 대부분이다.
또한 전철역 바로 앞에 횡단보도가 아닌 육교가 있어 외관상 좋은 모습이 아니라는 점이 상권에는 부정적인 요소라 할 것이다.


아직까지는 앞서 얘기한 지구단위계획의 여파가 뚜렷이 나타나고 있지 않지만 여러 가지 호재로 인해 개발 압력이 거세지면 지금의 노후된 건물들은 신축 건물로 탈바꿈할 것으로 예상된다.

창업교실 나만의 서비스 개발해야 장사는 목이란 표현을 자주 쓴다. 창업에서 입지가 차지하는 비중을 잘 드러내주는 말이다. 그래서 한정된 자금 한도 내에서 더 나은 입지를 차지하기 위해 가장 많은 품을 들이게 된다. 하지만 주요 상권의 ‘목 좋은’ 상가는 잘 나오지도 않고 자금력도 뒷받침되어야 하기에 구하기가 쉽지 않다. 또한 성공 창업을 위해서는 입지 이외의 다른 요소들도 뒷받침되어야 하며 특히 요즘 같은 불경기에는 뛰어난 입지를 자랑하는 점포라도 운영이 쉽지 않아 차별화된 ‘무언가’를 갖춰야 하는 실정이다. 독특한 아이템을 선정하더라도 일단 성공확률이 높은 것도 아니고 일단 괜찮다는 소문이 돌면 주변에 우후죽순격으로 경쟁 업소가 늘어난다. 더구나 유행기간도 매우 짧은 편이라 막상 시작할 때는 막차를 타기 십상이다. 점포의 인테리어도 참신하다는 소리를 들으면 한 단계 업그레이드된 인근 경쟁 업소가 나타나고 소비자들도 금방 무감각해지곤 한다. 이처럼 입지, 아이템, 시설 등 하드웨어적 요소들은 성공을 위한 필요조건일 수는 있어도 충분조건은 아니기 때문에 오히려 눈에 띄지 않는 요소들을 연구할 필요가 있다. 예전에 어느 호프집 주인에게서 서비스 안주를 담아내는 것도 기술이란 얘기를 들은 적이 있다. 조금 적다 싶으면 야박하다는 손님들의 불평이 잇따랐고, 넘치도록 담았더니 이번에는 서비스 안주만 먹고 안주를 덜 시키는 바람에 매출이 줄더라는 것이다. 호프집 주인은 안주의 적정한 양을 알기까지 시행착오를 겪다가 같은 양이더라도 그릇과 담는 방식에 따라 풍성해 보이는 것을 알게 되었다고 한다. 흔히 “서비스만 좋으면…”이란 표현을 자주 쓰는데 관연 좋은 서비스란 무엇일까? 천편일률적으로 90도로 인사하는 것이 서비스는 아닐 것이다. 제공받는 입장에서 편안함을 느끼는 것이 요체일진대 어떤 경우에는 부담으로 여겨지기도 한다. 눈에 보이지 않는 소프트웨어적인 측면은 가장 어려운 말인 ‘적당함’의 문제이기도 하다. 적당하다는 것은 한 번에 배울 수 있는 성질이 아니라서 꾸준히 연구하고 노력하지 않는 한 그 정도를 찾아내기 어렵다. 마치 병아리 감별사의 손끝을 설명할 수 없는 것처럼 말이다. 그리고 유명 피아니스트들도 며칠간 연습하지 않으면 손가락이 굳는다고 말하는 것처럼 창업 노하우도 사람들의 생활양식이 변함에 따라 요구사항도 달라지는 만큼 이에 맞추고 개발해 나가야 할 것이다. 사전에 아무리 주도면밀한 계획을 세우더라도 막상 개업한 이후의 현실은 계획과 다를 수밖에 없다. 적정 규모의 매출을 올리는 것은 전적으로 자신의 책임이며 무엇이 문제인지를 끊임없이 찾아내고 생각해야 하는 것 또한 여전히 자신의 몫으로 남는 것이다.