특히강남권재건축단지의강세는‘들썩인다’는표현이맞아떨어질정도로뚜렷하다.
한부동산정보업체조사결과정부의2·17대책발표이후3월23일까지서울및수도권에서개발이익환수제를피할수있는재건축단지의가격동향을조사한결과서초구,송파구,강남구의재건축아파트가격이각각3.27%,2.94%,0.16%가오른것으로나타났다.
잠원동한신5차가상승견인차
서초구의경우,개발이익환수제를피할수있는단지가많은데다최근잠원동한신5차에대한고층(35층)재건축허용이란호재까지겹치면서가격이큰폭으로올랐다.
서초구잠원동과강남구압구정동일대재건축단지들은고층재건축에대한기대감과용적률증가율30%이내단지의경우임대주택의무건설제외등이호재로작용해최근가격이급등하는분위기다.
또개발이익환수제적용대상에서제외되는재건축단지들과2·17대책이후주춤했던송파구,강동구등의일부재건축초기단계아파트단지들도반등을시도중이다.
3월들어상승세가가장두드러진곳은지난2월말서울시로부터최고35층재건축계획안을승인받은서초구잠원동한신5차아파트다.
이곳33평형아파트의경우2월말5억5천만원안팎이던시세가지금은6억원을호가한다.
주민설상봉씨는“용적률증가율이30%이내라임대주택의무건설부담이없고고층재건축을허가받으면서거의급상승세”라며“재건축관련한갑작스런정부정책만없다면분위기가이어질것으로본다”고말했다.
재건축을추진중인한신2·4차단지들도5차아파트상승의영향으로3월들어적게는2천만원에서많게는4500만원까지호가가뛰었다.
기존매물은쑥들어가고매수세는이어지는추세다.
이밖에반포동삼호가든1·2차나서초동삼호,반포주공단지등재건축을추진중인중층단지들도개발이익환수제도입방침확정에도불구하고1천만~2천만원씩올랐다.
압구정동현대아파트단지들도최고60층초고층재건축추진이무산됐음에도한신5차의고층재건축승인을계기로다시가격에탄력이붙기시작했다.
현대6·7차의경우임대주택건설에서제외되는호재도빼놓을수없다.
2·17대책이후잠잠하던송파구와강동구의초기재건축단지시세도한신5차의영향으로꿈틀거리고있어눈길을끈다.
뚜렷한호재없이가격이반등하고있어중개업자들은이를잠원동압구정동의상승분위기에영향을받은것으로해석하고있다.
일부재건축단지들은이미대책발표이전시세를회복했다.
송파구가락동가락시영1차아파트17평형은2·17대책발표이후4억7천만원수준까지떨어졌으나3월들어약간씩회복세를보여지난2월초시세인5억원선을최근회복했다.
강동구주공2단지도시세가회복돼16평형이4억2천만원안팎에거래된다.
잠실주공5단지는주변지역이상업지구로전환돼초고층주상복합아파트재건축에대한기대감이높아져평형별로3천만~4천만원씩호가가뛰었다.
잠실1동태양공인의박복수사장은“최근부동산경기회복세가완연한데다서울공항이전설,잠원동한신5차고층재건축등으로분위기가역전됐다”며“개발이익환수제는이미확정된악재였기때문에작은호재라도이지역에서는파급효과가크고,특히잠실1·2단지등개발이익환수제를피할것으로보이는단지들은상승세가클것”이라고말했다.
잠실시영,잠실1·2단지등투자성있어
투자자들은사업진행속도가빠르고개발이익환수제에서제외될가능성이높은단지들위주로몰리고있다.
잠실시영아파트의경우기존6천가구대단지를철거하고모두6864가구로재건축한다.
현재95%이상철거작업이완료된상황이다.
잠실저밀도지구중규모가가장큰잠실시영아파트는주변이대단위아파트단지인데다가지하철2호선성내역,8호선몽촌토성역이가까운복합역세권이다.
2008년상반기입주예정이며전가구남향배치등이계획돼있다.
인근중개업소등에따르면지금시점에서이곳을기웃거리는사람들가운데상당수는실거주목적의수요자들이며투자를생각하는사람들은많이줄어든것으로보인다.
하지만인근주민들과중개업소들은추가상승여력이여전히충분하다고보고있다.
주민백상원씨는“시영이인근주공1·2단지보다3천만~4천만원정도시세가낮고입지면에서는뒤질것이없다”며“주공1·2단지는맞은편주공3·4단지가사업추진속도가빠른데영향을받았기때문이며시영이주공정도의시세는가능할것”으로전망했다.
인근한중개업소대표는“잠실시영은그간문제가됐던교회명도소송이조합승소로끝났고개발이익환수제는100%피해갈것”이라며“부근장미아파트가수년이내에재건축에들어갈것으로보여이또한호재로작용할것”이라고말했다.
현재잠실시영아파트13평형지분을구입해33평을배정받으려면투자금은약6억원이소요될것으로보이는데,4월중동호수추첨이시작되면시세가7억원까지오를것으로보여시세차익도가능하다는얘기다.
잠실1단지의경우,지난1월말조합원총회를열고관리처분계획을통과시킨후이주도완료된상황이다.
2단지는철거가완료된상태로현재일반분양신청중이다.
이2곳도투자가치가높은대상으로꼽힌다.
두단지모두지하철신천역이도보2분거리에있으며단지뒤편으로올림픽대로가인접해사통팔달교통망을갖추고있다.
주공2단지의경우일부조합원간대립으로사업진행에어려움이있었지만최근진정기미가보이면서분위기가좋아지고있다.
인근상아공인관계자는“1·2단지모두현상태로라면개발이익환수제를피해갈확률이높지만지금은투자보다는실거주위주로접근하는것이필요하다”며“3·4단지재건축진행여부,인근노후단지들의재건축추진움직임등을주시한뒤동반상승효과를노릴수있다는판단이섰을때투자해도늦지않다”고강조했다.
한편,주공1단지의경우33평형에입주하려면지분구입비와추가분담금포함6억2천만~6억3천만원정도,45평형은10억1천만원정도의비용이필요하다.
지금시점에서강남권재건축투자는투자목적보다는여러가지변수들을고려한실수요목적의장기적투자가마땅하다.
제도변화의추이와함께단지별조합들의사업추진속도와조합원간단결력,또조망권,위치,지분율등에따라다양한이지역지분시세와추가분담금에대해우선적으로면밀히검토해야한다.
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