청량리동이란지명은인근에있는청량사라는절에서유래되었다.
이곳은수목이울창하고맑은샘물이흐르는곳으로서남서쪽이트여있어늘시원하고청량하기때문에옛부터도성사람들이나들이하기에좋은곳이었다고한다.
그러나오늘날‘청량리’라고하면무엇이연상되는가?아마도속칭‘청량리588’이라는윤락가로인해어둡고칙칙한이미지를떠올리게된다.
하지만이는비단청량리역만의문제가아니라대부분의기차역이갖고있는공통된문제이기도하다.
역주변은시간이흐름에따라주택은노후화,과밀화되고환경은비위생적으로바뀌어결국엔도시빈민들의거주지가되는경우가많다.
기차역이개통되면아무래도교통의요충지가되기때문에많은사람들이모여들게되고상권은빠르게성장하기마련이다.
사람들의왕래가잦아지면쉴수있는공간이필요하게되고열차를기다리는동안시간을보내야하기때문에그런사람들을상대로돈벌이를하기위한시설들이역주변에생기는것은당연하다.
이를계기로점차유흥가밀집지대로변모하게된다.
그러나유흥가가형성된다는것은일단주거지로서는부적합한면이있으며,또한철도는외관상이미지도좋지않은데다많은소음을동반하기때문에상권에는불리한요소로작용할수밖에없다.
청량리역은‘청량리588’이라는특수한입지로인해아직까지도거대한윤락가의이미지가강했으나,뉴타운개발과민자역사개발등의호재로인해새로운모습으로의변화를준비중이다.
청량리·전농·제기동아우르는대규모상권
청량리역은중앙선,영동선,경춘선,태백선등의철도가개통되면서상권이형성되었다.
특히지하철1호선의개통으로열차와전철간환승이가능해지자서울도심권으로의진입이매우편리해졌다는것은상권의비약적인발달에큰영향을미치게된다.
여기에서울의강남(강남역,신사동,대치동),강북(회기역,장위동,불암동,중계동)등을경유하는버스가운행중이라사통팔달의교통여건을자랑하고있다.
더불어남양주,구리,양평,춘천,가평등위성도시로버스노선이확대됨에따라상권은더욱발전되었다.
기존철도망의전철화,복선화사업이진행되고있으며개통도얼마남지않았다.
남양주나구리시등에서출퇴근이더욱편리해짐에따라교통의중심지라는역할은더욱커질것으로전망된다.
이제청량리역상권을면밀히살펴보자.청량리역은랜드마크인시계탑과롯데백화점을기점으로행정구역상전농동,청량리동,제기동의3구역으로나눠볼수있다.
먼저,청량리동을살펴보면지하철3번출구쪽으로1천여세대에이르는미주아파트가입주하면서단지상가인미주상가를중심으로상권이크게활성화되었다.
미주상가는의류매장,화장품등젊은층이가장많이이용하는곳이다.
대로변과접하고있기때문에아파트주민뿐만아니라유동인구까지도흡수할수있다는장점이있기때문이다.
1층은이동통신점,액세사리,화장품,분식점,의류점등유동인구를겨냥한판매위주의업종이분포되어있다.
특히의류매장이다른업종보다많은데젊은소비층의기호에맞추려노력하지만지척에롯데백화점이라는대형유통건물이있기때문에매출에영향을받을수밖에없다.
2층부터는아파트거주민과밀접한학원및여러종류의병원업종이모여있다.
기차역과롯데백화점쪽으로지하철출구와신호등이있는데,롯데백화점쪽보다역에위치한신호등을이용해상권이활성화된곳으로이동한다.
대로변과접하고있기때문에평일저녁과주말저녁은10~20대젊은층과아파트주민뿐만아니라유동인구까지도흡수한다.
뒤쪽으로는대체로건물이낮고노후한먹자골목을따라감자탕,아구찜,고깃집등의음식점군을형성하고있어평일저녁에는직장인들이많이찾는다.
이곳시세는보통10평기준으로권리금이1억5천만원에서2억원정도에이른다.
역과가까울수록장사가잘되고역에서멀어질수록가격이떨어진다.
다음은전농동방향을살펴보자.4,5,6번출구쪽은주말이나휴일에는교외로나가기위해서기차역을이용하는사람들과MT,여행을하려는대학생,단순히전철이나버스를이용하는사람들로붐빈다.
변변한건물하나없던이곳에롯데백화점이들어서면서쇼핑을하려는사람들이모이기시작하고랜트마크로급부상하게된것.시계탑은주말,평일할것없이청소년들과직장인들의데이트장소나만남의장소로도한몫을하고있다.
연일발디딜틈이없는곳이기에광장근처에는철도이용객을겨냥한분식점과패스트푸드점이다수분포되어있다.
성바오로병원을중심으로한6번출구쪽대로변1층에는음식점,커피숍,서점,의류매장이,측면에는수산시장과재래시장,약국,은행병원,만물상등의다양한업종이분포되어있다.
그뒤쪽으로서울의대표적인윤락가인청량리588과모텔촌이형성되어있다.
행정구역상전농동588번지임에불구하고흔히사람들은청량리588로알고있다.
기존윤락가(2만466㎡)는100여개업소였으나지난해성매매특별법시행으로영업은극히위축되어있다.
마지막으로제기동상권을살펴보자.역세권의대부분이시장이라해도과언이아닐만큼경동시장은그범위가넓다.
6·25전쟁이후서민생활이안정되면서부터경기도북부와강원도일대의농민들이생산·채취한농산물과채소및임산물들이모여시장이형성되었고차츰그규모가커지고활성화됨에따라오늘날서울을대표하는거대시장으로입지를굳히게되었다.
경동시장을통하는1번출구는평일,주말할것없이사람들이붐비는곳이며,주로40~50대연령층이많이이용한다.
온갖종류의다양한물건이즐비하고저렴한가격으로인해시장은연일북적이고,“시장상인들의인심이후하다”는입소문이퍼지면서인근지역은물론타지역사람들까지이곳을이용하게된다.
IMF때도경동시장은큰타격을받지않았는데일례로인근에할인마트가들어섰으나가격경쟁력면에서재래시장에밀려폐업을하는사례가있었다.
6·25전쟁이후형성된시장촌인탓에유명세만큼시설이현대화되지않아불편한점이있었지만최근시장환경을개선하기위한공사들이한창진행중이다.
그리고1번출구쪽은주로저층의건물들로서1층에는약국,만물상,오락실,은행,병원등다양한업종이자리잡고있으며위쪽에현대코아라는복합상가가있다.
마석,청평등과같은중소도시를연결하는버스정류장이있으나,롯데백화점의영향으로손님이거의없고한산한곳이라어려움을겪고있음을알수있다.
현대코아뱡향도로변에는낮은건물들이주를이루는데1층에는음식점,호프집,은행,병원,이동통신매장등이자리잡고있다.
인근경희대상권과비교할경우청량리역상권은가격이저렴한편도아니고오락,여가를위한업종이그다지발달하지못했다.
따라서청량리역과가까운경희대앞으로발길을돌리는이들도많다.
윤락가,2013년의료·실버타운으로탈바꿈
교통의중심지이며유동인구가많지만여전히침침한이미지를대표하는청량리588윤락가는상권성장의가장큰걸림돌이다.
그러나588번지라는이미지를불식시켜줄수있는전환점은있다.
전농동뉴타운개발과청량리민자역사개발이그것이다.
오는2013년까지윤락가인청량리588일대는의료및실버타운으로탈바꿈된다.
동대문구의계획에따르면왕산로변과인접한성바오로병원을지금의588윤락가로이전하고,주변에는의료및판매시설을포함해노인들을위한아파트등실버타운이조성된다.
대신기존의성바오로병원자리에는업무,판매,주거시설이들어서며롯데백화점청량리지점자리에는호텔등숙박시설과업무,판매시설이유치된다.
그리고서울역민자역사와마찬가지로청량리민자역사는지상7층까지는역무시설(5300평)과롯데백화점(2만6500평),롯데마트(3천평)등이들어서고8~9층에는8개관에2200석의좌석을갖춘롯데시네마멀티플렉스극장과식당등이입점한다.
그리고오는2012년까지동대문구전농1·4동과답십리1·3·5동일대27만3467평(90만4000㎡)에들어설전농·답십리뉴타운은지역내초·중·고와서울시립대,경희대,외국어대등의주변교육인프라를활용해서울동북권의교육문화중심지로육성된다.
이곳에는중앙공원이조성되고월드컵공원,한강등을연결하는보행자및자전거도로도갖춰진다.
곳곳에흩어져있는재개발·재건축아파트와노후·불량주택을단계적으로개발해동시개발에따른주택난을막는다는게핵심포인트다.
위에서언급한여러가지계획들이실현된다면교통여건개선,녹지공간확보,주거환경의개선이이뤄질것이며이런점들은이지역상권에긍정적요소로작용할것이다.
아직은계획단계에머물러본격적인공사가시작되기까지는요원한일이기는하지만계획이가시화될무렵이면청량리가갖고있는교통의장점이배가되면서서울부도심의한축을이룰것으로예상된다.
<손정화/부동산007창업연구소부장>
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