올들어부동산시장에이상징후가나타나기시작했다.
진원지는판교였다.
2003년‘10·29대책’이후안정세를유지하던아파트값이2월부터상승세로돌아섰다.
특히판교신도시예정지를중심으로한강남,분당,용인,평촌등이른바‘강남-판교벨트’의상승세가두드러졌다.
강남압구정동구현대53평형은1월초11억5500만원에서15억9천만원으로5개월만에4억3500만원이올랐다.
잠실주공5단지34평형역시6억3500만원에서9억9천만원으로3억5500만원상승했다.
연초5억2천만원이던분당야탑동탑쌍용48평형은3억원이오른8억2천만원을기록했다.
왜부동산시장이다시요동치기시작한것일까.현지부동산중개업자들이한결같이판교를주범으로지목했다.
판교분양가가당초예상을웃돌것으로전해지면서덩달아오르기시작했다는것이다.
압구정동의인터넷공인중개사사무소구자준사장은“판교의아파트분양가가평당2천만~2500만원선이될것이라는소문이돌면서매물이자취를감추기시작했다”며“판교가그정도면강남은더오를것이라고보는게당연한기대아니냐”고반문했다.
지난1월말부터몇몇언론이민간건설회사관계자의말을인용해‘평당2천만~2500만원’가능성을보도하기시작했다.
당시압구정동구현대53평형경우평당가격이2180만원까지하락해있었다.
‘그래도강남’이라는반발심리가발동하는것이당연했다.
분당의경우도사정은마찬가지다.
분당야탑동에있는삼보공인중개사사무소안낙기사장은“다리하나만건너면바로판교”라며“분양가가평당2천만원갈것이라는이야기가나오면서주민들의가슴이부풀기시작했다”고전했다.
이때부터탑쌍용48평형의경우평당1080만원이던매매가가치솟기시작했다.
일부에서는가격급등이우려할만한수준은아니라는분석을내놓기도했다.
아파트값이오른지역이‘강남-판교벨트’로한정돼있고,실거래가보다는호가위주의상승이기때문이다.
어디까지나‘그들만의머니게임’이라는시각이었다.
하지만지나친속단은금물이다.
강남의아파트값이가장먼저오르고,강북과경기지역등이시차를두고차례로뒤따르는것이지금까지보아온일반적인패턴이다.
이번이라고예외가될수있을까.호가위주의상승역시장기간지속된다면실제가격으로굳어질수있다.
김성식LG경제연구원연구위원은“한쪽이일방적으로부르는호가는큰의미가없지만,장기간지속된다면그가격을인정하고거래에동참하는사람이하나둘늘어나게된다”고지적했다.
처음에는터무니없는가격이라고생각하면서도,시간이흐르면서조급증을갖게되는것이일반적인심리라는것이다.
일단방향을틀면사태는걷잡을수없이확산된다.
이런가운데판교신도시공영개발론에대한지지여론이빠르게확산되기시작했다.
청와대인터넷게시판에는판교계획을전면중단하라는요구가연일빗발쳤다.
지난해경실련에서내놓았던공영개발론이판교발집값폭등을계기로뒤늦게강력한대안으로급부상했다.
공영개발론의핵심은구조적으로분양가거품을만들어낼수밖에없는현행민영개발방식을공공주도로전환하고,판교를임대주택도시로건설하자는것으로요약된다.
이를통해민간건설업자들의폭리가사라져판교의아파트분양가를크게낮출수있다는것이다.
또한공공소유의임대타운으로만들면집값이폭등할경우이를흡수하는완충역할을기대할수있다.
임대타운건설은주택에대한국민들의의식을‘소유’에서‘활용’중심으로바꾸는획기적인전기가될수도있다.
하지만판교신도시의공영개발과임대타운건설이현실화되기위해서는기존의패러다임을뛰어넘지않으면안된다.
쟁점1.공영개발하면민간건설회사줄도산한다?
현행주택공급방식이지닌문제점은비교적분명하게드러나있다.
민간건설회사가폭리를취할수밖에없는구조라는것이다.
한국토지공사등공공부문은택지개발촉진법에따라민간토지를강제수용해조성한공공택지를건설회사들이떼돈을벌것이라는걸뻔히알면서도추첨을통해싼값에넘겨준다.
건설회사는이렇게받은택지에아파트를짓고마음대로분양가를정해소비자에게팔아엄청난수익을챙긴다.
지난해분양원가공개논란이불거진것도바로이때문이다.
1999년분양가자율화이후건설회사들은마음대로분양가를책정해왔다.
건설회사들이지나치게분양가를올려집값상승을부추긴다는지적도그치지않았다.
지난해분양원가공개논란이후25.7평이하의아파트에한해분양가상한제가도입됐지만이역시결함이있는제도이다.
분양가상한을두게되면분양가자체는낮출수있지만,해당아파트를싼값에분양받은개인들에게시세차익만큼의불공평한이득이돌아간다는문제가생긴다.
이를테면,분양가상한제의적용을받는32평형아파트의분양가가3억원이고,똑같은32평형의평균시세가4억원정도한다면,분양에당첨되는즉시1억원의시세차익을챙길수있다.
이것은바꿔말하면정부에서특정개인에게1억원의주택구입보조금을그냥나누어주는것과마찬가지다.
공공택지가공공의이익을목적으로민간토지를강제수용하고,거기다세금을투입해조성한것이라는점을생각한다면이를통해건설회사든개인이든부당한이득을챙겨간다는것은문제가된다.
공영개발은공공택지를건설회사에넘기지않고정부가직접개발하는것이다.
이렇게되면건설회사들은더이상공공택지에서‘집장사’를할수없게된다.
그렇다고건설회사들이모두문을닫게되는것은아니다.
정부의하청을받아실제로아파트를짓는것은여전히건설회사의몫이다.
단지사업주체와소유주체가달라질뿐이다.
따라서당연히공영개발을하든,민영개발을하든건설경기부양효과는동일하다.
지방건설회사CEO출신으로판교신도시공영개발론을적극지지하고있는김양수한나라당의원은“공영개발이된다고민간부문이위축되는것은아니다”라며“직접아파트를짓는것은건설회사의몫이며,건설회사입장에서도적정한이윤만인정된다면정부의하청업체로참여하지않을이유가없다”고지적했다.
김의원은공공부문의비대화우려에대해서는주택청신설을대안으로제시하고있다.
많은부분을아웃소싱으로진행한다고해도전체를관리,감독해야하는주택공사와각지방도시개발공사의조직은비대해질수밖에없다.
거기다임대타운으로조성한다면임대,관리부담이추가된다.
공영개발의전면확대는주택청신설이라는행정조직개편과함께갈수밖에없다.
쟁점2.중대형공급부족이집값폭등원인이다?
최근중대형평형을중심으로가격이크게오르면서중대형공급부족이집값폭등을불렀다는분석이적지않다.
판교신도시가강남의고급수요를흡수한다는당초발표와는달리시민단체의반발에밀려소형평형중심으로짜이면서중대형평형이크게줄어든것이직접적인원인이라는주장까지나오고있다.
판교의중대형평형이줄어든만큼강남중대형아파트의희소성이커졌다는것이다.
이들은판교신도시공영개발론에도비판적이다.
중대형공급확대가필요한상황에서거꾸로가는대책이라는것이다.
하지만,공영개발이나임대타운건설은중대형공급부족과아무런관계가없다.
중대형아파트공급확대가정말문제가된다면해법은간단하다.
100%중대형임대주택으로짓거나중대형임대주택의비중을늘리면된다.
임대주택은반드시작은평형으로지어야한다는것은고정관념일뿐이다.
임대주택의평형을다양화한다는것은참여정부가추진중인임대주택활성화정책가운데이미포함돼있다.
중대형공급부족론은그자체로근거가부족한것이기도하다.
우선판교신도시에서중대형평형은당초계획보다겨우1천가구줄었을뿐이다.
그것을두고중대형공급이줄어집값을자극했다고하는것은지나친비약이다.
실제로강남지역의중대형공급은꾸준히확대돼왔다.
물론수요의증가속도를공급이따라가지못하고있다는반론이나올수있지만,여기에는논란의여지가많다.
과연천정부지로올라있는중대형아파트를실제구입할수있는사람이얼마나될까.그럼에도불구하고중대형수요가증가하는것은투기수요때문이다.
김성식연구위원은“머니게임의속성상자산이클수록더많은돈을벌수있다”며“그러다보니투기목적으로무리하게대출을받아중대형아파트를사게된다”고분석했다.
김헌동경실련아파트거품빼기운동본부장은“부동산투기가기승을부릴때는항상중대형이가격상승을주도했다”며“지난20년동안의경험으로중대형이돈이된다는것을잘아는투기꾼들이중대형만찾는다”고지적했다.
강남의중대형수요에가수요가많다는것은강남지역중대형평형의매매가대비전세가비율이다른지역에비해훨씬낮다는데서는확인된다.
김성식연구위원은“만약강남의중대형수요가실수요라면강남지역중대형의전세가격이높아야하는데,결과는오히려강남지역이가장낮은수준인것으로나타나고있다”고말했다.
중대형시장이투기적가수요에의해좌지우지되는상황에서이를근거로공급확대를추진하는것은오히려공급과잉과집값폭락이라는후유증을낳을수있다.
쟁점3.임대주택으로는수익성을맞출수없다?
판교신도시를공영개발방식으로건설한후이를처리하는방안에는여러가지가있을수있다.
우선완공후일반분양하는방법이있다.
김성식연구위원은“현실적으로주택소유욕구가강하게남아있다”며“이러한요구를어느정도흡수해주지않으면다른쪽으로옮겨가기존시장이더불안해질수있다”고우려했다.
판교신도시를임대주택타운으로건설하는것은현실적으로무리하는판단이다.
하지만공영개발후일반분양을할경우분양가상한제아파트에서발생한것과똑같은문제가발생한다.
또다른대안은20~30년장기임대주택이나영구임대주택으로운영하는것이다.
판교신도시를100%임대주택으로짓는것은임대주택활성화를획기적으로앞당기는혁신적인전환점이될수있다.
참여정부는임대주택100만호건설계획을세우고다양한방안을짜내고있지만좀처럼큰성과를보이지못하고있다.
수도권의택지난이가장큰걸림돌이다.
급기야그린벨트를일부해제해임대주택단지를조성하기로했지만,도심근접성이떨어지는데다해당지역주민과환경단체의반발이만만치않다.
임대주택에대한국민들의부정적인인식도바꾸어야한다.
‘임대주택=열등재’라는고정관념을깨지않고는주택개념을소유에서활용으로전환한다는것은불가능하다.
판교신도시를임대타운으로조성하면이모든문제들을일거에해결할수있다.
임대주택건설에서관건은초기투자자금의확보다.
일반분양과는달리투자자금이20년이상장기간에걸쳐회수되는구조이기때문이다.
판교신도시내의상업용지와업무용지,단독주택용지를일반에매각해얻는수익에정부의사업비를합하고,그래도부족한부분은연기금등재무적투자자를끌어들여충당하면된다.
문제는과연이들투자자들에게적정수익률을보장해줄수있는가에달려있다.
20~30년장기임대후분양전환을주장하는김양수의원은“내부적으로따져본결과재무적투자자에게연8%의수익률을주고도수조원을남길수있는것으로나타났다”고말했다.
연기금측의계산결과도크게다르지않다.
김희석국민연금기금대체투자팀장은“30년임대를전제로,판교지역의경우충분히연5~6%의수익률을올릴수있다”며“입지조건이좋은판교신도시는공실우려가적기때문에임대주택단지조성에최적의입지”라고분석했다.
쟁점4.임대주택활성화는복지정책일뿐이다?
임대주택활성화는저출산,고령화라는인구구조의변화와관련해핵심적인경제적현안으로떠오르고있다.
그동안판교신도시를100%영구임대주택으로짓자고주장해온김광수김광수경제연구소장은“임대주택활성화를전제하지않으면장기적으로내수의구조적인침체를피할수없다”고경고했다.
경제적인관점에서저출산과고령화는내수기반의위축을의미한다.
소비여력을지닌연령층의절대수가감소하기때문이다.
유아관련시장에몰아닥친한파는시차를두고다른산업분야로서서히확산될수밖에없다.
임대주택활성화는이러한구조적인변화에대한적극적인대응책이될수있다.
우선임대주택은가계에서지불비중이가장높은주택비부담을크게줄여주는효과가있다.
주택비부담이감소하면그만큼소비여력이늘어1인당소비액은큰폭으로증가하게된다.
인구감소로인한내수위축을어느정도상쇄할수있게되는것이다.
부동산투기로치솟은집값은결과적으로한국경제의발목을잡는족쇄가될뿐이다.
만약,내수위축을그대로방치한다면가장먼저타격을받는것은전체취업자의80%를고용하고있는내수업체와자영업자다.
최악의시나리오는내수위축이고용감소로이어지고,이것이다시소비소와내수위축으로이어지는악순환에빠지는것이다.
임대주택은노년층에게도소비여력을되돌려줄수있다.
평균적인경우,퇴직후남는자산은집한채가전부인것이보통이다.
그러나주택에묶여있는자산은큰의미가없다.
쓸수없는돈에불과하기때문이다.
임대주택은이렇게묶여있는돈을풀어주는역할을할수있다.
집을팔고임대주택에입주하면그만큼쓸수있는돈이늘어난다.
이런식의소비증가외에도기존주택을처분하면집을새로짓지않아도주택공급이자동적으로늘어나는효과도발생한다.
김광수소장은이러한임대주택의경제적효과를극대화시킬수있는방안으로다양한평수의고급입대주택공급과임대주택입주조건을저소득서민으로한정하지말고무주택자라면누구나소득수준에관계없이입주할수있게할것을제안한다.
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