서울에서소형아파트한채를사려면적어도1억원이상의자금이필요하다.
또웬만한전셋값도5천만원은훌쩍넘어간다.
따라서5천만원이라는종잣돈이있더라도선뜻무엇인가에투자해야겠다는마음을먹기는쉽지않다.
하지만조금만돌아보면5천만원으로투자가능한부동산상품이적지않다.
1.재개발가능한노후지역소형지분
구역지정이되어이미재개발이한창진행중인재개발구역의지분은값이만만치가않다.
5천만원자금으로는엄두도못낼만큼억대를훌쩍넘는고가매물이많기때문이다.
혹여구역지정이되고사업이진척된구역에서싼매물을찾았더라도,일단의심을해봐야한다.
분양자격이주어지지않는허위지분일수도있기때문이다.
5천만원의자금으로재개발쪽에안전하게투자하고싶다면아직사업초반부에있는,즉구역지정이전의지분을찾아보는게좋다.
입지가뛰어난한강강변권,도심지역등의지분은아니더라도동대문구,강서구,서대문구등서울다수지역에서구역지정전재개발물건을5천만원안팎으로살수있다.
재개발지분투자의경우,앞에서도말했듯이향후나에게분양자격이주어지는지,주어진다면어떠한선까지주어지는지를확실하게파악하고매입에나서야한다.
또한재개발구역지분의가격은곧그구역의미래가치를반영하고있는것으로,가격이다른구역과비교해낮은것은여러가지면에서미래투자가치가떨어진다는것을의미할수도있다.
그러므로재개발물건을찾을때우선미래가치가있을것으로판단되는구역을선별한후,내자금에맞는저렴한매물을고르는것이현명한방법일것이다.
2.개발지도따라소형토지매입
보통토지투자는큰손들만할수있는투자분야라고생각하는사람들이많다.
물론큰덩어리의토지를사둬야향후투자차익도높기에자금력이되는사람들은크게투자를하지만소자본을갖고있는일반인들은보유한자금만큼투자해투자한만큼의수익을내면된다.
아파트등다른부동산상품에비해환금성이떨어지는토지의특성상다른사람돈을빌려투자를하는경우큰낭패를볼수있다.
따라서항상토지투자는본인의여유자금한도내에서투자에나서는것이현명하다.
사실서울,수도권에내로라하는개발유망지역이나지방신흥개발지역은땅값이이미크게올라있어,웬만한개미투자자가손을뻗치기는어렵다.
하지만조금만눈을돌려덜개발된수도권외곽지역이나지방의토지매물을물색해보면5천만원으로도투자가가능한매물을심심찮게찾아볼수있다.
덜개발된지역이라하더라도교통계획,주변입지등을살펴미래가치를꼼꼼히따져보면의외의알짜매물을구입할수도있다.
예를들어토지거래허가구역이아니면서북한강조망,잘보존된자연경관으로전원주택부지로인기가높은경기도가평군의매물을살펴보자.입지가뛰어난전원주택부지는보통평당30만원을훌쩍넘기지만조금안쪽에있는매물의경우평당20만원대의저렴한물건도발견할수있다.
하지만토지투자에있어서는항상신중을기해야한다.
보통전원주택부지라는이름으로매물장에올라와있지만실제지목을보면대지가아닌경우가많기때문에향후실제전원주택을짓거나개발을할때에용도변경이가능한가를반드시살펴야한다.
전원주택부지로사두었다가용도변경이안될경우매도하기도어려워져,마땅한활용가치없이보유를지속해야할수도있기때문이다.
또하나주의할점은도로와의인접성이다.
아무리매물가격이저렴하다해도맹지이거나도로가너무멀리떨어져있다면매입에대하여다시한번고려해보는것이좋다.
이와함께법적규제가다양한토지의경우에는매입때반드시관련공문서들을확인해야한다는것도잊지말도록하자.
3.1억원안팎의역세권오피스텔,소형아파트
역세권에위치한소형아파트,오피스텔매입이가능하다.
역세권이아니라면,수요가집중되어있는대학가근처나공단인접지에위치한물건도괜찮다.
일반적으로이런상품은투자용이많기때문에이미융자가끼어있는경우도적지않다.
융자를감안해도금액이조금부족하다면세입자가내는보증금으로보충하면된다.
실제지난5월입주를시작한구일역인근A오피스텔의경우19평형매매가1억원선.여기에5천만원융자를잡고,보증금1천만원에월세40만원이라고할때,실제들어가는매입비용은대략적인세금을감안한다고해도5천만원안쪽이다.
오피스텔,소형아파트투자에서도유의해야할점이있다.
아무리역세권,대학가부근이더라도이미오피스텔이과다공급된상태라면세입자를구하지못해앉아서손해를보게될수있다.
이때문에이미공급이초과된지역인지아닌지반드시사전조사가뒷받침되어야한다.
가능하면수요가아직충분한지역을물색하고,계약기간이오래남은세입자를끼고있는물건을매입해두는것이더유리하다.
또한세입자에대한꾸준한관리를요하므로통장에예금하는것과비교할때,일정부분의번거로움은감수해야한다는것을알아둬야한다.
한편입지가아무리좋더라도가격이너무높은물건은융자에대한부담이늘고,혹여세입자를구하지못할경우이자에대한비용이너무커지게되므로가능하면1억원초반선을넘지않는물건을구입하는것이위험부담을줄일수있어좋다.
4.전세끼고수도권아파트구입
아파트는상승잠재력이어느부동산상품보다높으므로전세를끼고매입해뒀을경우굳이월세수입이아니더라도가격상승에따른연단위수익률이꽤짭짤할수있다.
우선매매가에서전세금을뺀차액이5천만원을넘지않는단지를찾아내는것이관건이다.
보통이렇게차액이적으려면매매가자체가매우낮은단지이거나매매가대비전세가비율이높은단지여야만한다.
어느것이훨씬더낫다고말할수없으나경쟁력으로봐서는매매가대비전세가비율이높은단지를우선적으로선택하는것이낫다.
전세가비율이높다는것은그만큼실수요자의선호도가높다는것이고이런여건에서아파트값이오를가능성은더커지기때문이다.
수원시권선구에위치한L아파트24평형은현재매매가격이1억2천만원선이며전세가는7500만원선으로매매가대비전세가비율이60%이상으로높은편이다.
매매가와전세가차액은4500만원으로취·등록세를감안한다하더라도5천만원정도면해당아파트구입이가능하다.
물론모든아파트가오르는것은아니다.
또올랐다고이런높은수익률을내는것도아니다.
하지만오르는아파트는공통점이있기마련이다.
전세끼고5천만원이하로구입가능한단지중에서도교통,학군,환경,단지규모,주변호재등에서비교우위에있는단지들을제대로골라낼수있어야한다.
이와함께최근몇년간의상승률을조사해보는것은필수.많이올랐다면그만한이유가있는것으로가능한상승률이높았던단지들을선택하는것이유리하다.
5.시세보다저렴한경매물건낙찰
시세보다저렴하게부동산물건구입이가능하다는점에서경매는어느분야보다도매력적인투자처다.
하나의부동산투자상품으로자리매김한경매는경기가불황일때알짜매물이더많이쏟아져최근들어그인기가더높아지고있다.
경매에붙여지는부동산상품은주택부터상가,빌딩,공장,토지등모든부동산상품을망라하지만적은자본(수도권기준)으로투자가가능한대상은단독,다세대,빌라등을꼽을수있다.
보통서울비강남권다세대,단독등은2~3번유찰되는경우가비일비재하므로낙찰가는처음감정가격대비크게낮아지는경우가많다.
저렴하다는측면에서소액투자자가접근하기에는가장손쉬운상품이라할수있다.
하지만싸다는이유로만아무대책없이낙찰만받아두면괜히주택수만늘려놓는꼴이될수도있다.
따라서이런경우투자포인트는건축연수가오래된주택으로서주변환경이열악한경매물건을골라내야한다는것.이런주택은재개발될가능성이높기때문에경매로싸게매입해두면향후재개발사업이진척됨에따라값이상승할수있다.
또사업완료후분양권을받을수도있다.
하지만이런물건은반드시현장답사를통해인근지역에대한상세조사가뒤따라야한다는것을명심해두자.
한편경매상품중가장안전한상품으로는아파트를들수있다.
하지만5천만원정도로는서울에서웬만한아파트를낙찰받기에는어려움이따를것이다.
이럴때는경매자금대출(경락대금대출)을이용할수있다.
다른부동산상품은몰라도환금성이높은아파트는금융권에서어렵지않게경락대금의60%까지,연5%이내싼이자로대출받을수있다.
다만경매투자는처음부터누구나쉽게접근할수있는분야는아닌만큼사전에충분한교육,현장실습등을통해권리분석,부동산시장파악,적용법규등관련된제반지식을갖춘후투자에나서야할것이다.
6.중도금무이자미분양아파트
미분양아파트의가장큰장점중의하나는중도금무이자,이자후불제,계약금감액등일반분양물량보다초기가격경쟁력이높다는점이다.
이와함께청약통장불사용,동·호수자유지정등도사람들이미분양아파트에관심을갖게되는큰장점들이다.
서울이나수도권인기지역에서분양되는아파트는평균평당1천만원이상으로24평형을분양받기위해서는최소2억4천만원이상의자금이필요하다.
초기자본5천만원으로이아파트를구입하려면초기계약금5%1천만원지불후,중도금60%를무이자융자를받고,입주때까지2년간계약금을제외하고는한푼도지출하지않아도된다.
이런경우초기지출비용이낮기때문에소자본투자자가나서볼만하다.
하지만차후에갚아나가야할돈이만만치않으므로입주시점까지일정가액이상자금확보가어렵다면조금더눈을낮출필요가있다.
가격대가좀더낮은경기권미분양단지에눈을돌려보면평당500만~700만원대도적지않다.
물론항상하는말대로가격이낮다고무조건덥석물어서는안되고,해당지역의개발가능성,입지여건이고려되어야한다.
만약이것저것재보기가어렵다면‘최후에는본인이살아도무방하다’는생각이드는아파트를고르면크게손해보는일은없을것이다.
입주시점에도달하여자금이부족하다면세입자를구하여자금을일정부분융통할수있다.
하지만입주물량이일제히쏟아지면서전세수요자를구하지못할수도있고,과잉공급으로전세가가크게하락하기도한다.
만약전세를놓을생각이라면일찍부터세입자를구하는부지런함이필요하다.
어쨌든자기자본에견줘치러야할부담이너무많은투자는바람직한투자형태라고볼수없다.
따라서최대한본인자금에맞춰투자에나서는것이좋다.
다만미래가치가높다고판단되는지역은조금무리를해서구입해두는것도고려할만하다.
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
