빛바랜투기근절의지‘반쪽’위기
참여정부2년반만에전국아파트시가총액은276조원이나늘고공시지가는630조원상승했다.
서울의분양가는1998년자율화이후6년동안2.3배나폭등했다.
부동산투기를근절하겠다는대통령의지속적약속에도불구하고집값과투기문제는참여정부가해결해야할가장중요한문제의하나로부각된지오래다.
정부가8월31일내놓겠다는‘8월대책’의근거역시여기에서찾을수있다.
그럼에도‘8월대책’의목표가아파트값에잔뜩낀거품을제거하는것이아니라거품이잔뜩낀집값을현수준에서안정시키는데맞춰져있는것이아니냐는의구심이커지고있다.
집값폭등과부동산투기로인한병폐가심각해진상태에서마련되는‘8월대책’은세제,개발이익환수,주택공급제도의개혁등실질적효과를담보할수있는종합적이고유기적인대책이되어야한다.
그러나몇차례에걸친당정회의를거치면서도정부는여전히종합적이고균형있는대책마련에근접하지못하고있다는느낌이든다.
종합부동산세,양도소득세등세제를강화해중장기적으로수요를억제하겠다는방향에서다양한방법들이논의되고있으나,토지투기와개발이익환수,주택공급체계등과관련해서는근본적대책이제시되지못하고있다.
특히높은분양가가주변시세를올리고주변시세가다시분양가를올리는악순환이반복됨으로써집값폭등의직접적계기를마련한주택공급제도와관련해,현재논의수준은대책이라는말이무색할정도다.
정부가‘세제만으로집값을잡으려고한다’,‘집값은방치하고세금에만관심이있다’는비판을받고있는것도결국이런이유때문이다.
정부가종합적이고균형적인‘8월대책’을내놓아야할필요성은여기에있다.
후분양제이행·분양원가공개등대책빠져
분양가자율화이후잘못된주택공급제도가개선되지않은상태에서,주변시세에따라분양가가오르고,오른분양가가다시주변집값을올리는구조적악순환이반복되어왔다.
공공택지를싸게공급받은주택건설업체는공공택지에서조차30~40%의폭리를취했고,재건축비용을전가하기위해일반분양분에서높게책정된분양가는서울의분양가와집값을올리는결정적원인이됐다.
여기에분양권전매까지허용됨으로써지방민간아파트의높은분양가가광역도시를중심으로집값을올리는원인이되고있으며,주상복합아파트의높은분양가는즉각주변지역의집값을끌어올리고있다.
노태우정부시절에는기존주택의70~80%가격으로200만호가공급됨으로써집값안정에기여했으나최근5년간250만호가기존집값의120%~170%로공급됨으로써공급이오히려집값을올리는부작용이양산되고있는것이다.
8월대책의직접적계기가된올해집값폭등도판교신도시의잘못된주택공급제도에서기인했다.
이에따라시민운영진영에선후분양제이행(68.1%),분양원가공개(79.9%),분양권전매폐지(66.2%)등을8월대책에포함시킬것을요구하고있다.
아울러한나라당,민주노동당,민주당등야당까지나서후분양제의조기시행과대상확대,분양원가공개확대,분양권전매폐지,다주택자에대한주택담보대출의제한을주장하고있음에도,정부와여당만은후분양제로의이행,선분양시분양원가공개와분양권전매와관련한어떠한대책도제시하지않고있다.
8월대책에민간부문의신규주택시장,높은분양가와관련된대책이포함되지않는다면,결국반쪽짜리대책에그쳐정책적효과도기대할수없을것이다.
또한주택공급제도를개선하지않은채제시되는택지개발확대등공급확대정책은집값안정에기여하기도어려울뿐아니라,공급이충분함에도투기적가수요때문에집값이올랐다는정부스스로의진단에도맞지않는꼴이다.
스스로투기적가수요와개발이익때문에집값이올랐다고진단했던정부가잘못된주택공급제도를개혁하고개발이익을환수할대책을제대로제시하지않은채공급확대만을얘기하는모순된정책을내놓고있는것이다.
이제라도수도권투기과열지구의민간아파트에대한후분양제를즉각실시하고구체적이행계획을제시해야한다.
또한선분양아파트에대해서는분양원가를공개하고분양권전매제도를폐지해야한다.
아울러다가구소유자의주택담보대출을세대별로제한하고주택청약제도를실수요자중심으로개편할필요가있다.
정부는8월대책의기본원칙으로,공공부문의역할강화를천명하고이를위해공공택지내중대형아파트까지원가연동제를확대해정책적판단에따라판교등일부공공택지를공영개발하겠다고한다.
그러나원가연동제의전평형확대,채권입찰제의도입은과거분양가규제시절의주택공급시스템을공공택지에국한해재도입하는것으로,가격규제의의미는있으나공공부문의역할강화라는기본취지를충족하지못하고있다.
가격규제를위한원가연동제만시행한다면공공이시행하든민간이시행하든큰차이가없다.
정부가기본원칙으로설정한공공부문의역할을충족하기위해서는공공택지의일부를정책적판단에따라공영개발하는것이아니라공공택지는기본적으로공영개발한다는원칙을분명하게정립해야한다.
공영개발을통해지어진주택을공공이보유함으로써주택재고의2.4%에불과한공공주택비율을선진국수준인20%정도로대폭확충하는목표를명확히하고,주택이재산증식을위한투기의도구가아니라생활에활기를제공하는거주의공간으로전환하도록해야한다.
이를위해주택공사와토지공사의통합등공영개발시스템구축을비롯해실질적으로공공부문의역할을강화하는방안이제시되어야한다.
토지투기억제·개발이익환수방안도보완을
뿐만아니라,토지투기억제와개발이익환수를위한방안도구체적으로보완되어야한다.
정부가재도입하기로한개발부담금은89년도입당시의취지를되살려확대및강화되어야한다.
전국을대상으로개발이익금을환수하고환수비율을50%이상으로늘려야한다.
개발이익금기준시점도지구지정시로앞당기고재개발과재건축도대상사업에포함해야한다.
아울러개발사업주변지역의개발이익환수방안도제시되어야한다.
또한정부주도의각종개발계획으로인해땅값이급등하고있는만큼각종개발사업을종합적으로재검토하여야한다.
보유세와양도소득세의정상화조치는일관되게추진될필요가있다.
일부에서는정부가무차별적으로세제를강화하는것으로여론을호도하고있으나다주택보유자,고가의부동산보유자에국한되어있는종합부동산세,양도소득세등의강화조치는부동산투기로발생한막대한불로소득의일부를세금으로환수하는조치로,서민들의세금부담과는관련이없다.
집값폭등과투기로인해발생한불로소득에견줘본다면종합부동산세와양도소득세는오히려더욱강화되어야한다.
아울러기준시가,공시지가,실거래가로나누어져있는과표를실거래가로일원화하기위한획기적대책도마련되어야한다.
또한취득세·등록세는지난해에세율을부분적으로낮췄지만실거래가과세와보유세강화,양도소득세의강화에맞추어대폭완화하는방안이병행되어야한다.
더욱중요한문제는정부대책의일관성을유지하고시민들에게정책의신뢰를회복할수있는조치가병행되어야한다는점이다.
참여정부의집권말기에맞추어져있는세제등의각종유예기간을축소하고정책의일관성을유지하기위한정부의강력한의지가필요하다.
2004년,경기회복,건설경기활성화라는미명아래정부가10·29대책의골간을훼손하여올해집값을다시폭등시켰던점을반면교사로삼아야할것이다.
그간정부와여야정치권은아파트값거품을제거하고부동산투기를근절하겠다는의지를앞다퉈표명해왔다.
그러나지금까지흘러나오고있는정부·여당의부동산대책은수년간폭등한집값의거품을빼고투기를근절하기에는터무니없이부족하다.
거품제거,투기근절을위해참여정부에마지막으로주어진기회인8월대책에서당초대통령,국무총리,청와대정책실장등이공언했던대로제대로된대책을제시해야한다.
야당의태도도중요하다.
각정당들은올상반기집값이폭등하자경쟁적으로부동산대책을발표한바있다.
각정당들이제시한정책들이국민들의환심을사기위한기회주의적인정책인지아니면서민들의고통을덜고경제를회복하기위한진심에서나온정책인지는구체적실천과정에서분명히드러날것이다.
만약투기세력과기득권층의반발을고려해이미약속한정책을번복하고후퇴하거나생색만낼경우여야를가리지않고시민들의강력한저항에직면할것이다.
정상적소득으로는내집마련의꿈을이룰수없는대다수시민들에게희망을줄수있도록정부와정치권의각성을한번더촉구해본다.
‘헌법처럼바꾸기힘들것’이라는정부의부동산대책발표가코앞으로다가왔다.
“하늘이두쪽나더라도부동산투기만은바로잡고야말겠다”던노무현대통령의임기절반을막넘어서는시점이다.
보유세를강화하고투기소득환수장치를보완해투기수요를줄여보겠다는게정부가내놓을대책의주요뼈대인것으로알려지고있다.
이를두고한편에서는‘세금폭탄’이라는말까지들먹거리며이번정책의‘반시장적’성격을맹공하는목소리도잦아들지않는다.
하지만다른한편에서는부동산문제를해결하려는정부의‘의지’에대한의구심도끊이지않는다.
부동산대책발표를얼마앞두지않은지금,그간부동산문제해결에남다르게힘을기울여온경실련박완기시민감시국장이
<편집자주>
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