토지거래허가구역으로묶인지역에서는거래가끊기고,일부지역에선가격하락이본격화하고있다.
특히외지인의경우이번대책으로신규투자는물론기존투자도불리해져향후전망이어두워짐에따라토지시장은매수자,매도자없이냉랭한분위기가이어지고있다.
■보유세크게늘고양도세부담커져
이번대책의가장중요한핵심은실수요중심의투명한거래에있다.
취득부터양도시점까지실수요를강조해외지인을처음부터투기수요로보고취득자체를아예허용하지않는다.
기존에갖고있는토지또한양도차익에대한세금을그만큼많이부과하겠다는방침이다.
따라서내년부터외지인들은강화된보유세로인해토지보유자체가부담이되므로토지를팔더라도예전만큼큰차익을얻을수없게된다.
특히종합부동산세(이하종부세)가기존인별합산에서가구별합산으로바뀌고,과세기준금액이공시지가6억원에서3억원으로낮춰지면서종부세대상범위가올해에비해대폭늘어났다.
또한과표적용률도점점강화됨에따라세부담이커지게된다.
예를들어공시지가15억원의나대지를가지고있는A씨는올해재산세350만원,종부세250만원을납부하면된다.
하지만내년에는나대지의경우투기수단으로이용되고있는점을감안해종부세과표적용률이내년에20%포인트오르고매년10%포인트씩상향조정된다.
이에따라A씨는내년에재산세353만원,종부세482만원을내야한다.
보유세도올해에비해거의2배가량늘어나게된다.
또한양도세부담도크게늘어난다.
과표기준이기존실거래가의50%정도되는공시지가에서실거래가로바뀌기때문이다.
우선내년부터비(非)사업용나대지,잡종지,부재지주농지,임야,목장용지가적용된다.
나아가2007년부터는전면적용된다.
세율또한현재9∼36%에서2007년부터60%로확대돼장기보유특별공제(양도차익의10~30%공제)적용도받을수없게된다.
2007년에는양도세부담이거의4배가량늘어나게될전망이다.
■주요지역토지시장동향
아직까지커다란변화는나타나지않고있으나호가를낮춘급매물들이조금씩나오고있다.
-수도권신도시개발지역
신도시개발지는지역적입지측면이나개발호재면에서다른지방토지시장보다비교적시장상황이좋은편이다.
하지만충격은적지않은모습이다.
특히올해신도시개발지중에서가장많은상승세를보여온화성시동탄면은가격이오를대로올라지금은호가가빠진매물이나와도거의거래가이루어지고있지않은상황이다.
동탄신도시주변한중개업소사장은“문의전화는평소와같이하루에2~3통정도에걸려오고있으나매수문의는거의없고적당한가격에매도를타진하는전화가많다”고전했다.
-행정복합도시주변지역
행정복합도시주변지역은지난해부터‘묻지마’투자자들의투기의온상으로지목되어왔던곳이다.
최근일부에서는올해행정복합도시보상금을앞두고대토수요를들먹이면서주변지역을중심으로토지거래를해왔기때문에이번대책으로인해긴장감이감돌고있다.
보상대상은수용예정지일대토지3만1700필지와지장물등으로예정지로부터반경20km를벗어난지역에사는부재지에대해서3천만원이하분만현금보상하고나머지는채권으로보상되어대토를노리고들어온외지인들의손해가클전망이다.
-규제무풍지대가평,양평
이번대책에서토지거래허가구역,투기지역에해당되지않아틈새지역으로주목받고있는가평,양평은아직까지기존에비해더좋아진모습은보이지않고있다.
하지만거래가거의끊긴다른지역에비해서는상황이좋은편에속한다.
기존에는큰덩어리의5억원이상의매물이주로거래되었다면현재는종부세를의식해서인지실수요중심의이용가능한1억5천만~2억원정도의소규모매물을찾는사람들이많아졌다.
인근중개업소관계자는“이지역은추석이후를기점으로시장상황의변화를내심기대하고있다”며“예전같으면추석이후1주일뒤에는여지없이매물이나와정상적인가격으로거래가되었는데이번추석이후에는8·31대책의영향이어떻게작용하게될지시장의반응을주목하고있다”고말했다.
■향후토지시장어떻게될까?
이번대책은투기목적의부동산구입을애초에근절하겠다는것이핵심이다.
실수요가아니면사지도말고팔경우에도그차익을모두투기로얻은소득으로보고걷어들이겠다는얘기다.
하지만세부담때문에매도를원한다고해도대부분외지인투자자로이루어져있는토지시장의경우자금부담능력이없는현지인들에게는매도하기가어렵고,그렇다고외지인들에게매도하기는더욱어려워져거래자체가매우힘들어진상황이다.
특히저금리기조와내수경기침체가계속되는가운데여전히시중에는풍부한유동자금들이떠돌고있고,이들이갈만한새로운대체투자처가나타나지않는이상부동산에유입돼있던시중자금들이다른곳으로움직이기는쉽지않을것으로보인다.
따라서토지의경우가중한세금부담에도불구하고오히려보유하는것이순이득측면에서낫다고생각하는사람들이많을수도있다.
따라서이번대책의취지대로향후토지시장이실수요중심으로재편되기는쉽지않을것으로전망된다.
이주영/스피드뱅크부동산연구소
| 카테고리 주택조합에관하여제대로알지못하는일반인들은주택조합과주택재개발조합을같거나비슷한것으로혼동하곤하다. 하지만주택재개발조합이도시및주거환경정비법을근거로사업이진행되는데반해주택조합은주택법을근거로추진되므로여러가지면에서차이점을보인다. 일반적으로지역조합주택은일반분양물량에비해분양가가저렴하고청약통장이필요없다는점에서큰매력을갖고있다. 하지만조합원모집때허위광고가많고시공회사가부도날위험이있다. 뿐만아니라조합원모집이저조하거나토지매입에장애요소가있으면사업이오랜동안지연될수있는위험요소를안고있어항상신중한투자를요한다. 특히정상적인조합이아닌유령회사가조합원을모집한후일정자금을갖고잠적해서민들이피해를떠안게되는경우도발생한다. 따라서지역조합원이돼내집마련을하고자하는수요자라면투자에앞서다음의5가지사항을중심으로꼼꼼하게따져볼필요가있다. 1.토지매입상황은반드시확인해야 지역주택조합사업추진시가장중요한것은바로토지매입이다. 80%의주민동의가있으면나머지토지를모두수용할수있는주택재개발과는달리지역조합은주택법에의해100%의지분을확보해야사업추진이가능하다. 따라서투자시에조합이토지매입약정서를얼마나확보했는지반드시확인하도록한다. 2.아파트지을땅의용도지역파악은기본 아파트를세우게될사업부지가공동주택을지어도되는토지인지,적용가능한용적률은어느정도되는지미리해당관청에물어보도록한다. 터무니없는용적률로사업을추진하다가종별세분화로용적률이줄어들게되면사업성이크게낮아지거나아예아파트를짓지못하게되는경우도있기때문이다. 3.조합원모집은원활한가 과거에는인접시(市)거주자도조합원으로모집하는게가능했다. 하지만현재는해당시에서만모집할수있고6개월간거주요건이갖춰져야하므로조합원모집이녹록하지않은사업장도적지않다. 조합원모집이원활하지않으면모집기간이늘어나게돼사업지연을초래할수도있으므로투자하기전에조합원모집정도를확인하는것이유리하다. 4.시공회사는믿을만한가 대한주택보증의시공보증도입으로과거에비해위험부담이다소줄어들긴했지만시공회사의공신력도꼼꼼히따져보도록한다. 5.추가부담금발생여부와금액확인은필수 투기과열지구외에조합원분거래가가능한지역에서조합원아파트를매입하는경우조합원자격이승계되므로입주때추가부담금납부책임이발생할수있다. 조합과시공사측에추가부담금발생여부와추가부담금액을반드시확인해야한다. 또한매도자와계약할때추가부담금이발생한다면,누가낼지미리협의해야한다. 박미자/스피드뱅크부동산연구소 |
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