‘8·31 대책’ 이후 상가투자에 소액투자자들의 관심이 부쩍 늘고 있다.
여러 신문과 방송에서 이번 종합대책의 직접 규제대상에서 제외된 상가가 인기라고 호들갑을 떨고 있기 때문이다.
모두들 강력한 부동산대책의 최대 안전지대이며 틈새시장이라고 열을 올리고 있다.
상가시장에 대해 전혀 문외한인 주택 전문가들도 상가는 앞으로 크게 유망한 틈새 부동산이라고 떠벌이고 있다.
종합부동산세와 양도세 중과대상이 아니므로 상가시장을 긍정적으로 보는 탓이 크다.
그러나 상가투자는 상당히 위험한 투자대상이다.
말이 고정적인 월세를 받는 상가이지, 실제로는 가장 리스크가 큰 부동산 종목에 속한다.
월세수익을 얻는다는 말에 혹해 평생 모은 돈과 대출까지 받아 상가분양을 받았다가 임차인을 찾지 못해 수년째 관리비만 내고 있는 투자자도 적지 않다.
목 좋은 대형 상가 내 자그마한 점포를 분양받았다 장사가 수년째 안 되더니 결국에는 경매 처분돼 헐값에 팔려나가는 상가들이 수두룩하다.
이들 대부분은 몇천 만원의 종잣돈을 가진 초보 소액 투자자들이다.
이들은 상가분양업자의 무책임한 말에 현혹돼 ‘무슨 문제가 있을까’ 하며 덜컥 분양부터 받아 낭패를 당한 것이다.
투자 경험 없는 투자자들이 혼자 생각만으로 ‘선수들’에게 속아 넘어간 셈이다.
덩치 크고, 공급 많은 지역 피해라 제대로 된 상가를 고르려면 가장 먼저 해야 할 일이 있다.
우선 분양하는 상가 주변을 찾아 인근의 오래된 영업자들로부터 자문을 받는 것이 중요하다.
인근 영업자들은 그 지역 상가들의 영업 상태를 꿰뚫고 있다.
이들은 대개 수년째 장사를 하면서 그 지역 일대의 상권 변화와 향후 전망에 대해서는 전문가 수준의 식견을 갖고 있다.
주변 영업자는 앞으로 들어설 상가의 장단점을 잘 알고 있을 뿐더러 상가 이용고객의 수준과 매출 가능성, 상가의 번영도, 유동고객 확보 전략도 잘 알고 있다.
만약 인근의 영업자 여럿이 직접 상가를 분양받았거나 임대로 들어와 영업을 하겠다고 한다면 그 상가에 투자해도 실패할 가능성은 적다.
실제 그 지역 상인들만이 그 상가의 가치를 훤히 꿰뚫고 있다.
덩치 큰 분양상가는 되도록 피하는 것이 좋다.
특히 실제 영업 목적으로 입주하려는 사람보다 임대수익을 얻기 위해 투자하는 투자자 비율이 많은 상가는 전망이 밝지 않다.
상가는 등기분양과 임대분양으로 나뉘는데, 등기분양의 경우엔 토지와 건물의 소유권을 투자자에게 이전시켜 준다.
따라서 온전한 상가의 소유권자가 되는 것이다.
그러나 문제는 투자자 비율이 많은 경우 임차인 맞추기가 쉽지 않아 상가가 슬럼화될 가능성이 높다는 사실. 실제로 동대문, 남대문 등 도심에 위치한 대형 분양상가 대부분에는 영업자를 구하기가 어려워 수년째 비어 있는 상가가 태반이다.
은행 대출을 받고 사채를 빌려 구매한 상가가 주요 경매물건으로 자리 잡은 지 오래됐다.
투자자가 더 많은 상가는 ‘사공이 많은 배’가 되어 슬럼화를 재촉한다.
말 많은 사공(피분양자) 때문에 빈 상가 활성화 대책이 매번 더디게 나타나므로 주인 없는 배가 되어 표류하는 경우를 많이 본다.
차라리 주인이 하나인 임대상가가 유리한 경우가 많다.
공급이 많은 지역 내 상가는 위험하다.
예전부터 상가는 빈틈 많은 투자대상이다.
상가의 인기가 한창 좋을 때는 ‘땅 위에 새끼줄만 쳐놔도 분양이 잘된다’고 할 정도로 묻지마 투자자들이 극성을 부렸다.
건축비와 시설비가 아파트에 비해 적게 투입되므로 부동산 개발업자들이 너도나도 상가를 지었다.
상가의 길목이 좋고, 상업지역 내 땅이면 무턱대고 상가를 지어대 공급이 지나치게 많아진 탓이다.
공급이 많은 지역 내 상가는 공실률이 높다.
또 영업경쟁력이 떨어져 상가 슬럼화가 가속화된다.
상가 활성화 전략이나 핵심점포 입점계획 없이 무작위로 분양을 위해 지어진 상가는 분양받는 순간 망할 수밖에 없다.
투자하고자 하는 상가의 주변을 살펴 비어 있는 상가가 많다면 무조건 포기하는 게 상책이다.
미분양· 리모델링 아파트상가 유망 상가투자의 가장 큰 장점을 들라면 안정적인 월세수입을 들 수 있다.
향후 부동산시장은 정부의 강력한 투기억제책뿐 아니라 마땅한 투자대상을 찾기가 어려운 탓에 시세차익을 노린 자본소득보다는 부동산을 이용한 임대소득이 중시되는 시장으로 탈바꿈할 것으로 보인다.
부동산이 중요한 자산으로서, 부동산 자체의 수익 발생을 얻기 위해 장기적 관점에서 투자하는 시장으로 바뀌는 전환기에 접어든 셈이다.
상가는 초보자가 투자에 접근하기 쉬운 종목이다.
반면 성공하기 어려운 것은 일반 투자자들이 선택의 폭이 넓어 상가 선택이 곤란하기 때문이다.
그러나 재테크의 가장 기본적인 결론을 투자에 접목하면 된다.
말 그대로 알짜 상가에 투자하면 된다.
알짜 상가는 조금 비싸더라도 고객이 많이 들어 영업이 잘되는 상가를 말한다.
상가투자는 임대소득이 목적이어야 한다.
그렇지 않고 시세차익이나 권리금을 챙기겠다는 과한 욕심을 내면 투자 실패로 이어진다.
아파트 상가의 경우 가장 대중적인 투자처이다.
따라서 상가투자의 꽃이라 불리지만 가격이 비싸고 낙찰받기가 쉽지 않다.
주공에서 분양하는 단지 내 상가의 경우 경쟁이 치열해 내정가의 2배 이상에서 낙찰된다.
과열 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 가격에 낙찰받았다 이러지도 저러지도 못하는 경우가 많다.
되도록 내정가의 150% 미만에서 낙찰받는 전략을 세우되 꾸준한 입찰전략을 세우는 것이 좋다.
입찰 전 도면을 살펴 과열이 예상되는 A급보다는 B~C급 상가를 저가에 낙찰받는 전략을 세우는 것이 좋다.
분위기에 휩쓸려 높게 낙찰되는 것이 우려된다면 차라리 미분양 아파트상가를 노리는 것이 훨씬 실속이 있다.
수도권이나 충청권 아파트단지를 답사해 보면 ‘8·31 대책’ 후유증으로 계약이 포기됐거나 아직도 미분양으로 남아 있는 대규모 아파트 내 1~2층 상가가 여전히 남아 있다.
충남 S시 0단지의 경우, 2천여가구 대단지의 40여개 알짜 상가 중 1층만 10여개가 미분양으로 남아 있고, 1200여가구 대단지인 경남 K시 N단지 1층 상가도 5개 이상 남아 있다.
아파트 준공이 다가올수록 미분양분은 거의 소진되므로 건설사나 분양대행사는 별로 신경을 쓰지 않는다.
‘중심상가’는 시내 한복판에 자리 잡은 지역에서 가장 번화한 상권 내 상가를 말한다.
그동안 사기분양과 과대광고로 투자자들이 외면하는 대표적인 상가로 꼽힌다.
그러나 오히려 수도권이나 지방에 답사해 보면 서울 도심상가보다 유리한 상가들이 눈에 들어온다.
최근 분양하는 상가 중 울산광역시의 S상가의 경우 입지와 상권이 뛰어난 것은 물론 임대수익이 보장된 안정적인 상가이다.
기존 도심 백화점을 리모델링해 브랜드를 입점시킨 후 점포별로 재분양하기도 한다.
상가가 다 지어질 때까지 기다릴 필요가 없이 분양 즉시 연 12~14%의 임대수익을 5년간 보장한다는 점과 토지와 건물 등기 분양이라는 점이 매력적이다.
의류 브랜드 아울렛점이므로 주말에는 저가 의류를 찾는 젊은이들로 가득 찬다.
상가를 다 짓기도 전에 분양을 위한 분양을 일삼는 상가와는 비교되는 알짜 상가인 셈이다.
부동산투자를 고려할 때 가장 중시해야 하는 것이 투자목표를 명확히 해야 한다는 점이다.
투자자들은 내가 투자하는 부동산이 장래 전망도 좋아야 하고 임대도 잘되고 또 시세차익도 볼 수 있어야 한다고 생각한다.
그러나 부동산투자처 중 완벽한 미인(환금성+수익성+안정성) 부동산은 결코 없다고 단언한다.
이제 부동산시장의 흐름이 예전과 같이 흐르지 않을 것이란 확신 아래 내 몸에 맞는 부동산을 찾는다는 원칙으로 투자처를 찾아야 한다.
특히 상가가 주력 종목이 아니면서 대충 컨설팅하는, 잘 모르는 전문가들이 내세우는 투자처도 있으니 투자의 안전지대란 결코 없다는 사실을 유의해야 한다.
차가운 이성과 진짜 실력으로 투자계획을 세워야 투자에 성공할 수 있다.
윤재호/ 메트로컨설팅 대표, 재테크 포털 필진