정부가 의도한 대로 부동산시장, 특히 투기세력이 많이 몰렸던 재건축아파트와 토지시장의 하락세가 두드러지게 나타나고 있다.
게다가 투자심리가 얼어붙어 주택시장 하락이 일정 기간 계속될 것으로 예측하는 사람도 많다.
또한 지난 10월11일 콜금리가 3.25%에서 3.5%로 올라 본격적인 금리 상승세로 접어들고 있다는 우려감도 있다.
이런 상황에 비춰볼 때 당분간 부동산시장은 더 얼어붙을 수밖에 없을 것 같다.
내집 마련을 계획하고 있는 실수요자라면 지금 사야 할지, 좀 더 기다려야 할지 고민이 될 것이다.
기존 아파트, 내년 상반기 매수 고려 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월1일이므로, 내년 상반기경에도 종합부동산세 회피용 매물이 상당 부분 쏟아질 것으로 예상된다.
하지만 전반적인 경기가 회복되는 점, 또 내년 5월 지방선거가 실시되고 그 다음해 말에는 대선이 치러진다는 점에서 보면 부동산이 무작정 하락할 가능성은 없어 보인다.
또한 2006년 3월 판교 분양과 더불어 다시 주택시장에 대한 관심이 높아질 전망이다.
따라서 실수요자들은 시장이 본격적으로 움직이기 시작하기 전 내년 1분기에 급매물을 받아내면서 내집 마련 계획을 세우는 것도 좋을 것 같다.
특히 강남권 입주 희망자들은 강남권 수급 공백을 채울 송파 신도시 입주시기가 2010년경이고 후분양제 시행으로 청약통장을 사용해 노릴 수 있는 아파트가 당분간 거의 없다는 점도 주의해야 할 사항이다.
강남권 입주물량이 내년 상반기에 9400여가구로 사상 최대인 점에 비춰봤을 때 내년 1분기경 내집 마련의 좋은 기회가 올 것으로 보인다.
전체적으로 보면 부동산시장, 특히 매매시장, 분양시장 할 것 없이 주택시장이 안정되어 가고 있어 내집 마련을 준비 중이거나 집을 넓히려는 실수요자들 입장에서는 오히려 다행일 수도 있다.
요즘과 같은 주택시장이 내리막길을 걷고 있을 때 한 가지 주의할 점은 반드시 자신이 살고 있는 집을 먼저 팔고 새집을 구해야 한다는 것이다.
집을 먼저 구해놓고 살던 집을 내놓았다가 제때 집이 안 나가 입주 때 잔금을 못 치르는 불상사가 생길 수 있기 때문이다.
송파 신도시나 강북 재개발에 관심을 판교보다 분양가가 저렴할 것으로 보이는 송파 미니 신도시 분양 일정이 2008년부터 잡혀 있으므로 지금이라도 청약저축에 가입해 1순위 요건을 갖추는 게 중요하다.
특히 새로 조성될 송파 신도시는 무주택 기간뿐만 아니라 재산, 가구원수까지 감안해 가족이 많은 저소득층이 한층 유리해질 전망이다.
강북권은 올해 안에 특별법을 만들어 강남에 버금가는 교육·문화여건을 갖춘 고급 주택지로 개발될 예정이다.
소규모 정비사업을 통합한 최소 15만평 이상의 광역지구로 지정하고 교통·문화·교육 인프라 투자로 수준 높은 주거여건을 마련키로 했다.
특히 특목고 설립 등 교육환경 개선도 이뤄질 전망이다.
그동안 반사이익을 누렸던 재개발 분양권에 대해서도 재건축과 마찬가지로 내년부터 주택으로 인정하므로 호가를 대폭 낮춘 재개발 대상물건이 쏟아질 것으로 보인다.
따라서 철저하게 실수요자 입장에서 다주택자들의 매물이 집중적으로 쏟아질 내년 상반기경에 강북 재개발 지역의 물량에 투자하여야 한다.
특히 재개발사업구역 중 사업 추진이 비교적 빠른 곳 위주로 급매물을 잡는 전략이 필요하다.
강북권에 마음을 두고 있는 청약자라면 강북권 연내 분양 물량을 적극 공략하는 것이 좋다.
정부 안대로 강북권 주거환경이 획기적으로 개선된다면 1~3차 뉴타운 수혜지역 재개발 일반분양분을 적극 공략할 필요가 있다.
이 중에서도 2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리뉴타운, 노량진 민사역사개발과 재개발이 한창 진행 중인 노량진뉴타운, 한강 조망이 가능한 한남뉴타운과 재개발구역이 2배로 확대된 은평구 불광동 일대를 주목할 필요가 있다.
재개발 일반분양분이 대부분 전용면적 25.7평 이하이기 때문에 서울지역 기준 청약예금 300만원과 청약부금 가입자들은 더욱더 강북지역 일반분양분에 신경을 써야 한다.
하반기 수도권 분양물량도 노려볼 만 8·31 대책이 건설업체들의 신규 분양시장에도 영향을 미쳐 분양가 거품이 빠지면서 실수요자들 입장에서 오히려 내집 마련의 기회가 온 것이다.
하반기에는 청약자들이 관심을 가질 만한 수도권 분양물량이 많다.
화성 동탄 신도시와 하남 풍산지구 등이 대표적이다.
먼저 동탄의 경우 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용되므로 저렴하게 내집 마련하려는 실수요자들은 관심을 가질 만하다.
오는 10~11월경 동탄에서 막바지 분양몰이에 나설 대우건설이 23~33평형 978가구를 분양할 예정이다.
동탄 대우 푸르지오는 분양가상한제가 적용돼 분양가가 평당 700만원대 초반에서 결정될 것으로 보인다.
전용면적 25.7평 이하의 경우 향후 5년간 분양권 전매가 금지되고 10년간 재당첨이 제한되기 때문에 철저하게 실수요 위주로 청약전략을 짜야 한다.
대우건설 외 동탄에서 9월 말~11월사이 풍성주택(438가구), 이지건설(542가구), 우미건설(1316가구), 제일종건(732가구) 등이 분양물량을 쏟아낼 예정이다.
박상언/ 재테크 포털 모네타 필진
| 내집 마련 포인트 그 중 생애 최초 주택구입자금 대출에 대해서 알아보도록 하자. ‘생애 최초 주택구입자금 대출’이란 서민들의 내집 마련을 지원하기 위해 국민주택기금을 재원으로 저렴한 금리를 적용해 무주택자에게 주택구입자금을 빌려주는 제도이다. 이 제도는 지난 2001년 7월에 도입돼 2003년 말까지 운영됐다. 하지만 대출 대상 주택이 전용면적 25.7평 이하로 높아 일부 중산층까지 혜택을 보는 부작용으로 인해 중단된 적이 있었다. 이번 정부의 대책으로 부활된 ‘생애 최초 주택구입자금 대출제도’에 대한 확정적인 내용은 10월 말 이후 발표될 예정이다. 기존 제도 내용을 고려할 때 이 제도는 처음 주택을 구입하는 사람에게만 적용되는 것으로 과거에 집을 산 적이 있는 사람은 대상이 안 된다. 또 전용면적 25.7평 이하 신규 분양 주택을 대상으로 부활될 예정이다. 대출조건으로는 과거의 전용면적 25.7평(85평방미터) 이하에서 18평(60평방미터) 이하 주택으로 축소될 예정으로, 이를 분양평형으로 계산하면 약 25평형대의 아파트이다. 대출 한도는 주택가격의 70% 범위 안에서 최고 1억원이며, 매월 원리금 균등 분할상환 방식으로 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택할 수 있다. 자격은 만 20살 이상으로 가구주를 포함한 가족 모두가 주택을 소유한 경험이 없어야 한다. 또한 가구주의 연간소득이 3천만원을 넘어서는 안 된다. 서민들의 내집 마련을 위한 대표적인 금융 프로그램 중 생애 최초 주택구입자금 대출방법이 20년간 1억원 대출시 이자를 포함한 원금 상환에서 가장 낮게 조사됐다. 특히 연간 소득 2천만원 이하의 가구주가 최초 주택 구입시 지원되는 모기지론도 일반 모기지론보다 0.5~1% 저렴한 금리가 적용되므로 저소득자 서민들의 내집 마련에 가장 좋은 시점이라고 볼 수 있다. 최성환/ 재테크 포털 모네타 필진 |
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
