앞으로 모든 분양은 단지별로 개별분양이 이뤄지게 된다.
한 시기에 한꺼번에 청약하던 동시분양에서는 단 한 곳에만 청약이 가능했다.
하지만 앞으로는 관심 있는 단지가 있으면 몇 곳이든 여러 단지에 중복해 청약할 수 있다.
다만 반드시 유의해야 할 것은 가장 먼저 당첨된 것만 유효하기 때문에 원하는 아파트에 먼저 청약통장을 써야 한다는 사실이다.
현행 주택공급규칙을 보면, 당첨자 발표일이 서로 다른 아파트는 수요자가 중복청약할 수 있다.
이 경우 당첨자 발표일이 빠른 아파트에 당첨되면 다른 아파트에는 당첨자로 선정될 수 없도록 하고 있다.
물론 발표일이 먼저인 아파트에서 떨어지면 나중에 발표되는 아파트에는 당첨될 수 있다.
가장 원하는 순서대로 청약해야 다시 말해 2개 이상 단지에 당첨이 되더라도 당첨자 발표일이 가장 빠른 것이 우선이 된다.
가장 먼저 당첨된 것을 빼고 나머지는 모두 무효가 된다는 뜻이다.
특히 서울 등 투기과열지구에서는 당첨 후 계약을 포기하면 5년간 1순위 자격이 사라지는 만큼 여러 곳에 청약할 수 있다고 해서 무턱대고 청약에 나서는 것은 곤란하다.
우선적으로 단지별 청약일정을 확실히 파악한 후 입지와 환경 등을 고려해 자신이 가장 원하는 단지별로 순서를 정해 청약해야 한다.
동시분양이 폐지됨에 따라 무주택자나 1순위자는 선택의 폭이 더욱 넓어졌다.
인기 단지일수록 청약경쟁률이 더욱 높아지게 되고, 결국 1순위 내에서 마감될 가능성이 높은 만큼 훨씬 더 유리해지게 된 것이다.
지금까지의 동시분양제도 아래에서는 마음에 드는 아파트가 동시분양에 같이 포함돼 있더라도 한 곳밖에 청약할 수 없었다.
하지만 개별분양을 하게 될 경우 대부분의 아파트 청약시기가 다르기 때문에 청약기회가 훨씬 더 많아지고, 따라서 당첨기회도 그만큼 늘어나게 되는 셈이다.
결국 무주택 우선공급 대상자와 청약통장 1순위자는 개별분양 후에도 당첨확률이 여전히 높은 만큼 굳이 청약을 서두를 이유가 없게 됐다.
따라서 원하는 지역에서 분양물량이 나올 때까지 기다리면서 기회를 노리는 것이 좋다.
반면 청약통장 2·3순위자 및 통장 미보유자는 무주택자와 1순위자에 견줘 청약기회 및 당첨확률이 더욱 낮아지게 됐다.
관심지역이나 입지 여건이 뛰어난 인기 단지일수록 청약할 기회조차 잡지 못할 가능성도 크다.
정보 수집은 꼼꼼하게, 판단은 신중하게 하지만 서울과 인천에서는 동시분양이 폐지됐지만 향후 판교 신도시 등 공공택지 아파트는 동시분양될 예정이다.
이러한 공공택지 물량의 경우 무주택 우선공급 물량 등으로 인해 더욱 불리하기 때문에 실수요자라면 청약자격 순위, 입지여건, 청약경쟁률 등을 종합적으로 감안해 청약 포트폴리오를 다시 짜야 한다.
관심 있는 단지가 있을 때마다 적극적으로 청약에 나서는 것이 좋다.
일괄적으로 분양되던 동시분양과 달리 개별분양에서는 소비자들의 청약기회가 더 많아진다는 장점이 있다.
한편으론 그만큼 청약자들의 발빠른 정보수집과 발품을 파는 적극적인 노력이 요구된다.
공고가 일괄적으로 나던 동시분양 때와는 달리 분양정보 수집이 어려워지는 만큼 각 건설업체의 분양 일정 등을 일일이 알아보고 관련 정보를 수집해야 하기 때문이다.
특히 여러 업체의 분양정보를 동시에 보기 힘들고, 가격이나 분양조건 등이 분양업체마다 제각각 다르므로 소비자들은 인터넷 정보업체나 부동산 관련 포털 사이트 등 다양한 채널을 통해 분양정보를 수시로 체크하는 것이 좋다.
또한 업체별, 단지별, 지역별로 아파트 비교를 더욱더 꼼꼼히 해야 한다.
동시분양 때와 달리 업체별로 자체적인 분양광고에 의존할 수밖에 없는 만큼 더욱 신중한 청약자세가 필요하다.
따라서 분위기에 휩쓸려 청약하기보다는 미리 아파트가 들어설 현장과 모델하우스 등을 직접 찾아가 살피고 신중하게 판단하는 노력이 필요하다.
스스로 해당 지역의 향후 발전가능성과 단지의 입지여건을 전망해 옥석을 가려내는 안목을 키우는 것이 무엇보다 중요하다.
김은경/ 스피드뱅크 부동산연구소

내집 마련 포인트 임대아파트 분양전환, 이렇게 준비하라 민영임대나 공공 5년 임대아파트는 법적으로 임대기간 5년이 지나면 일반분양하게 된다. 즉 임대상태에서 소유형태로 분양전환하게 되는 것이다. 이는 사업자나 임차인 모두에게 매우 중요한 문제다. 사업자의 경우에는 임대사업의 최종 수익률을 결정하는 마지막 단계가 된다. 임차인의 경우에는 실질적인 내집 마련의 기회가 된다. 성공적으로 분양전환하기 위해서는 어떠한 것을 준비해야 하는 알아보자. 분양전환이 이뤄지기 최소 2개월 전 사업자는 임차인을 대상으로 분양전환을 위한 사전공고를 실시한다. 임차인들은 이 공고를 살펴보고 분양받을 것인가, 아니면 포기할 것인가를 심사숙고해야 한다. 다만, 모든 분양전환계획은 임차료를 완납한 가구만을 대상으로 하므로 연체 임대료나 관리비 등은 꼭 납부해야 한다. 분양전환에 즈음해 아파트 임차인대표협의회(가칭)가 결성된다. 여기서 임차인대표는 분양전환가격을 조금이라도 낮게 책정하도록 하는 중요한 업무를 해야 한다. 일반적으로 분양전환시 분양전환가격은 주변 시세의 80~85%선에서 책정된다. 사업자는 보다 높게 책정하려 하고, 임차인은 조금이라도 낮게 책정하려 하는 것이 일반적이다. 사업자와 임차인은 상호 1개사씩 감정평가법인을 선정하고 감정평가를 진행한다. 두 업체에서 제시한 감정평가액의 산술평균액을 감정평가액으로 정하는 것이 일반적이다. 대개 두 감정평가법인의 가격에 크게 차이가 나므로 이 부분을 조정하는 일이 분양전환에서 큰 걸림돌이 된다. 사업자는 분양전환을 앞두고 아파트의 하자보수 및 환경개선계획을 수립해야 한다. 사업자가 개별가구에 대한 일괄적인 하자보수는 해주지 않고 도색만 다시 해주는 선에서 마무리짓는 경우가 있다. 이를 막기 위해서라도 임차인은 각 가정의 하자를 모두 파악해 사업자에게 강력하게 보수를 요구해야 한다. 분양전환 과정에서 사업자 주최 주민설명회가 여러 차례 개최되는데 여기에 적극적으로 참여해 자신의 권익을 주장하고 보호해야 하는 것도 잊지 말아야 한다. 임대개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우 임대사업자와 임차인이 상호 매매에 합의하면 해당 지자체에 신고한 뒤 임차인에게 매각할 수 있다. 물론 임차인이 원치 않을 경우에는 이를 거절할 수 있다. 다만 여기서 주의할 점은 임대기간 절반 경과 뒤 임차인이 아파트 소유권이전을 거부할 경우다. 차후 5년 임대기간이 종료된 다음에 우선분양권리가 반드시 적용되지 않는다는 점이다. 임대사업자가 임차인이 분양을 거부한 경우 타인에게 아파트를 매각할 수 있게 되고 이 경우 이를 매입하는 사람은 매입임대사업자가 된다. 이때 임대기간 5년이 경과 후 매입임대사업자가 임차인에게 분양을 하지 않겠다고 하면 이에 대항할 수 있는 방법이 없으므로 각별한 주의가 필요하다. 임차인은 임대기간이 종료된 공공임대아파트를 우선분양받을 수 있는 권리가 법으로 보장되어 있다. 하지만 민영임대의 경우에는 계약서상에 우선분양의 권리가 명시되어 있지 않다면 법으로 우선분양권을 보장받을 수 없으므로 민영임대에 입주하려는 사람은 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또한 임대아파트를 분양받을 수 있는 임차인은 반드시 무주택자이어야 한다. 만일 다른 주택을 분양받았다고 하면 유주택자로 간주돼 임대아파트의 입주권리나 우선분양권리를 모두 상실하게 된다. 분양전환시 모든 분양대상자를 대상으로 전산검색을 실시하게 되는데 여기서 유주택자로 나오는 경우가 있다. 이 경우 자신이 무주택자라는 소명자료를 가지고 해당 지자체나 임대사업자에게 적극적으로 해명해야 구제를 받을 수 있다. 박미자/ 스피드뱅크 부동산연구소