그러나 최근 들어 마곡지구 개발 및 지하철 9호선 개통과 방화 뉴타운 등 굵직굵직한 개발 호재들이 쏟아져 나오면서 관심을 모으고 있다.
이처럼 앞으로 개발효과가 서서히 가시화됨에 따라 투자가치가 크게 상승할 것으로 기대되면서 투자자들의 관심이 몰리고 있다.
서울의 마지막 남은 금싸라기 땅, 마곡지구 강서구 가양동과 마곡동 일대에 위치한 마곡지구는 대부분 전답으로 구성되어 있는 100만평 규모의 미개발지역이다.
서울의 유일한 곡창지대이기도 한 이곳은 공영개발방식을 통해 첨단산업 및 국제업무단지로 새롭게 거듭날 전망이다.
특히 마곡지구 남단에는 발산택지지구, 서부에는 방화뉴타운이 자리잡고 있어 시너지 효과가 극대화될 것으로 예상된다.
마곡지구는 2006년 1월 개발제한구역 지정이 만료되는 데다 올해 안에 확정된 개발계획이 발표될 것으로 보이며 이르면 내년 상반기부터 부분적으로 사업 착수에 들어갈 가능성이 높다.
이 일대는 올해 초만 해도 평당 110만~120만원에 거래되고 있었으나 200만원에 수용될 것이라는 소문이 돌면서 호가가 크게 올랐다.
현재는 150만원으로 시세가 형성되어 있다.
마곡지구 남단에 위치한 발산택지지구가 최근 평당 140만~150만원 선에서 수용된 점을 미루어 볼 때 마곡지구는 평당 200만원보다 적게 책정될 것으로 판단된다.
마곡동은 현재 아파트 수가 매우 적은 편으로, 개발사업이 진행되면 이 일대를 중심으로 거주 수요가 크게 증가하면서 가격 상승이 이뤄질 것이다.
특히 마곡지구와 바로 접해 있는 신안빌라와 한솔솔파크를 주목할 만하다.
재건축이 예상되는 신안빌라의 경우 대지지분이 큰 편으로 앞으로 기대가치가 크다.
22평형 시가가 2억1천만~2억2천만원 선. 한솔솔파크는 올해 2월 입주를 시작한 신규아파트로 33평형의 시가가 현재 3억~3억3천만원 선에서 형성되어 있다.
이 일대는 그동안 대중교통 및 생활편의시설 이용이 다소 불편해서 선호도가 낮은 편이었으나 지하철 개통과 마곡지구의 개발로 인해 분위기가 크게 바뀌고 있다.
방화뉴타운·9호선 개통 등 호재 잇달아 지난 8월 개발계획이 확정된 방화뉴타운은 김포공항과 마곡지구 사이에 위치해 있으며 지하철 5호선과 인접해 있는 것이 특징이다.
게다가 앞으로 개통되는 9호선이 방화뉴타운의 중심부를 지날 예정이어서 새로운 교통의 요충지로 부각될 전망이다.
방화뉴타운 지구는 노후 불량주택 밀집지역인 긴등마을 개발을 필두로 2012년까지 모두 7500여 가구가 건설될 예정이며 녹지비율이 현재 0.3%에서 30%로 높아져 쾌적한 주거지로 변모될 것으로 보인다.
특히 이 일대는 지분쪼개기가 적은 편으로 개발이 수월하게 이뤄질 가능성이 높아 발산택지개발지구와 함께 마곡지구를 지원하는 배후지로서 발전될 가능성이 크다.
현재 방화뉴타운은 소형의 경우 평당 1천만~1500만원 선, 중대형은 700만~900만원 선에 시세가 형성되어 있다.
지하철 9호선 개통 뉴스도 빼놓을 수 없는 호재다.
지하철 9호선은 김포공항을 기점으로 마곡지구->가양동 및 염창동->여의도->노량진->고속터미널->코엑스->방이동에 이르는 구간으로 2001년 12월 착공을 시작해 2008년 12월 개통(1단계 구간: 김포공항~교보타워사거리)을 목표로 현재 공사중이다.
또한 앞으로 개통될 인천공항철도와 신안산선 그리고 신분당선과도 연결될 예정이어서 강남권은 물론 수도권과의 접근성 또한 크게 향상될 전망이다.
지하철 개통으로 수혜가 예상되는 지역으로는 단연 서남부 일대를 들 수 있다.
특히 지하철 사각지대인 강서구 가양동과 염창동 주변이 가장 큰 혜택을 볼 것으로 예상되면서 이 일대가 연일 주목받고 있다.
가양동에 위치한 강나루현대 32평형은 착공시점 대비 8천만원 이상이 상승했으며 강나루현대2차 43평형이 1억5천만원, 염창동 삼정그린코아 34평형은 1억2500만원씩 각각 상승한 것으로 나타났다.
올해 3월 입주를 시작한 염창동 롯데캐슬과 한화꿈에그린도 주목할 만하다.
롯데캐슬 33평형은 분양가대비 1억1천만~1억8천만원가량 상승했으며 한화꿈에그린 47평형은 1억8천만~2억6천만원가량 뛰어오른 것으로 나타났다.
함종영/ 스피드뱅크 부동산 연구소
11월초 현재 자산운용협회의 통계자료에 따르면, 부동산 간접투자상품에 설정된 금액은 2조1650억원(공모)으로, 2004년 6월 처음으로 1390억원이 모집된 지 2년도 안되어 15배가 넘게 증가(2조260억원)한 것으로 나타났다. 8·31대책 전후로 증가율이 주춤하긴 했지만 부동산 펀드 설정액은 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 8·31대책이 토지나 주택 등 직접투자를 제한하는 내용이 많았으나 궁극적으로는 자금을 간접투자 시장으로 끌어들이는 것이 현 정부의 정책이기 때문이다. 부동산 간접투자가 증가하는 이유는 세금혜택이 직접투자에 비해 좋고 안정성이 높으며 전문가들이 운용한다는 점에 있다. 실제로 부동산 펀드 등에 투자하면 취득·등록세(4.6%)가 50% 감면되고, 양도소득세 대신 배당소득세(15.4%)만 내면 된다. 또한 직접투자는 개개인들의 투자로 인해 안정성이 하락하고 위험이 증가할 수 있는 단점이 있는 데 반해, 간접투자는 전문인력이 운용함에 따라 지역별·투자유형별 포트폴리오에 따른 위험 분산효과를 얻을 수 있어 리스크 관리가 쉽다. 최근에 목표수익률(연 7.5%)을 상회한 ‘KTB파주신도시부동산투자신탁’은 부동산 펀드 시장에 남아 있던 우려의 눈길을 불식시켰다. ‘KTB파주신도시부동산투자신탁’은 경기도 파주 운정지구 내 공동주택개발사업에 설정된 상품으로, 제시수익률은 연 7.5%(세전) 목표로 운용했으나, 6개월 경과 후 최초 결산 시 7.76%를 배당했고, 1년 만기시점에도 7.56%를 배당한 후 성공적으로 상환했다. 물론 부동산 간접투자상품도 문제점이 없는 것은 아니다. 직접투자를 제한하는 정책으로 인해 많은 돈이 짧은 시간에 간접투자 시장으로 몰렸지만 이를 감당할 수 있는 전문인력과 상품이 여전히 부족한 실정이다. 현재는 단순히 부동산 개발사업에 대출하는 방식인 PF(Project Finance)형 펀드가 주류를 차지하고 있어, 개발사업이 미뤄질 경우 펀드도 줄어들 가능성이 높다. 또 많은 돈에 비해 마땅한 투자처를 찾지 못해 펀드가 조기 청산되는 경우도 있고, 수익성을 고려하지 않는 펀드들의 난립으로 인해 수익률이 낮아지고 있는 상황이다. 실제로 ‘KB웰리안 부동산투자신탁3호’는 한 달 만에 청산되었다. 이 펀드는 목표수익률 연 7%로, 충남 아산지역 아파트 건설사업에 투자하기로 되었지만 시행사가 땅 소유권을 확보하는 데 실패하여 조기 청산된 것이다. 정인호/ 스피드뱅크 부동산연구소 |
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