전반적인 부동산 시장이 8·31 대책 이후 소강상태에 접어든 가운데, 그 영향을 피해간 지역도 더러 눈에 띈다.
8·31 대책에 따른 부동산 시장 침체에도 별다른 흔들림이 없는 서울 여의도 일대 아파트 시장이 대표적인 경우다.
초고층 재건축 추진 및 지하철 9호선 개통, 국제금융센터 건립 등 여러 호재가 겹쳤기 때문이다.
특히 최근 서울아파트를 60층짜리 초고층 주상복합으로 재건축하는 kd안이 추진되면서 아파트값이 다시금 술렁이고 있다.
현재 여의도동 아파트(주상복합아파트 포함)의 평균 평당가는 2028만원 수준. 연초(1555만원)에 비해 무려 30%나 뛰어오른 것으로 나타났다.
특히 올해 들어 가격이 크게 치솟았던 강남권 아파트가 8·31 대책 이후 약세를 보인 것과는 크게 대조적으로 여의도 아파트값은 8·31 대책 발표 전인 지난 8월말(2020만원)과 비교해도 떨어지지 않았다.
서울국제금융센터 등 초고층 건물 들어서 오름세를 주도하고 있는 것은 서울아파트다.
69평형의 시세는 현재 209억~25억선(!!check!!). 평균 13억선에서 가격이 형성됐던 연초에 비해 무려 10억원 가까이 올랐으며, 8·31 대책 발표 전인 지난 8월말보다도 1억5천만원 정도 더 올랐다.
일선 중개업소 관계자들은 “올 초부터 급등세를 보여온 여의도 일대 아파트 시장은 현재 치솟은 호가와 매수 관망세로 거래는 거의 이루어지지 않고 있다”며 “하지만 워낙 실수요가 탄탄한데다 장기적으로 개발 호재가 많기 때문에 전반적인 부동산 시장 침체 속에서도 정중동(靜中動)의 움직임을 보이고 있다”고 말했다.
이처럼 여의도 아파트값이 요지부동인 것은 개발재료가 줄줄이 대기하고 있기 때문이다.
여의도 아파트는 대부분 70년대에 지어진 노후 단지들로 재건축에 대한 기대감이 높은 편이다.
이런 가운데 지난 10월 초 시범, 삼부아파트 등 여의도 고밀도 지구에 대한 개발기본계획(정비계획)이 확정돼 재건축 길이 열리기도 했다.
하지만 여전히 걸림돌도 많다.
이미 용적률이 대부분 200% 이상으로 사업성이 크게 떨어지는데다 임대주택 건설, 소형평형 의무비율 등 갖가지 규제가 사업의 원활한 진척을 가로막고 있다.
이 때문에 일반주거지역내 아파트는 리모델링을 대안으로 검토하거나 상업지역으로의 용도변경에 기대를 걸고 있는 상황이고, 주로 용적률이 넉넉한 일반상업지역내 아파트를 중심으로 재건축이 활발하게 추진되고 있다.
주거지역에 비해 용적률이나 층고 규제가 훨씬 덜한 상업지역내 아파트는 초고층 주상복합으로 속속 변신, 기존 대우트럼프월드 1,2, 금호리첸시아 등과 함께 신규 주거타운을 조성하고 있다.
실제로 일반상업비역내에 백조, 미주아파트가 롯데캐슬엠파이어, 롯데캐슬아이비 등의 주상복합으로 재건축됐으며, 지난 상반기에는 한성아파트를 재건축한 여의도GS자이가 분양되기도 했다.
최근에는 서울아파트가 ‘멸실’ 방식으로 60층 규모의 초고층 주상복합아파트로 신축되는 방안이 추진되고 있어 큰 관심을 모으고 있다.
강남에 뒤지지 않는 교통 인프라 한국의 맨해튼으로 종종 비유되는 여의도는 초고층 주상복합과 함께 초고층 오피스텔 빌딩 건립 계획이 잇달아 가시화되면서 국제도시로서의 면모를 갖출 채비를 하고 있다.
우선 여의도 통일주차장 1만4천여평 부지에 2010년까지 70층 높이의 초고층 복합빌딩 ‘파크원’이 들어설 예정이다.
쌍둥이빌딩과 호텔, 쇼핑센터 등 5개 동으로 이루어질 이 빌딩의 높이는 270미터로 현재 국내 최고 높이인 강남구 도곡동 타워팰리스3차보다도 높은 것으로 알려져 있다.
또한 맞은편 1만여평 중소기업전시장 부지에는 ‘서울국제금융센터’가 들어선다.
높이 250미터의 초고층 빌딩을 포함해, 29~52층 높이의 국제금융센터 빌딩 3동과 호텔 1동이 지어진다.
다국적 기업과 외국계 금융기관이 주로 입주할 예정이며, 세계적인 수준의 컨벤션센터를 갖춰 여의도가 국제적인 중심지로 발돋움할 계기가 될 것으로 기대를 모으고 있다.
여의도 일대에는 기존의 5호선 이외에 지하철 9호선이 2008년 개통을 앞두고 있으며 교통난 해소를 위해 순환 모노레일 건설도 추진되고 있다.
지하철 9호선은 김포공항에서 여의도 국회의사당을 지나 송파구 방이동까지 연결되는 노선으로 1단계로 김포공항~강남 교보타워 4거리 구간이 오는 2008년 개통될 예정이다.
여의도 내에서 국회의사당 주변과 여의도역, KBS별관역 등을 경유하게 되며, 강남간 접근성이 크게 나아질 전망이다.
대우트럼프월드1,2와 광장, 미성아파트 등이 대표적인 수혜단지다.
또한 영등포구는 지역내 교통난 해소를 위해 여의도 순환 모노레일의 건설을 추진하고 있다.
국회의사당을 시발점으로 KBS방송국~신길역~여의도 생태공원~KBS별관~63빌딩~여의나루역~국회의사당으로 이어지는 노선과 당산역~벚꽃길~KBS방송국~여의도공원~여의나루역~63빌딩~KBS별관~생태공원~신길역을 돌아 KBS로 이어지는 노선이 검토되고 있다.
이밖에 2015년 완공 예정인 광역전철 신안산선(안산~여의도~청량리)까지 연결되면 여의도 일대는 기존 노선과 함께 강남을 능가하는 교통 인프라를 갖출 것으로 보인다.
김은진/ 스피드뱅크 부동산연구소 www.speedbank.co.kr

내집 마련 포인트 대단지 덕 보는 ‘나홀로’ 아파트 인기 아파트의 경우, 단지 규모의 중요성이 부각되면서 교통이나 생활환경이 대단지에 비해 상대적으로 떨어지는 ‘나홀로’ 단지들은 수요자들로부터 외면을 받아왔다. 특히 대부분 브랜드 파워가 약한 중소 건설업체가 지은 아파트가 많아 대단지에 비해 상대적으로 저평가돠는 것이 사실. 하지만 이들 나홀로 아파트 중에도 숨은 진주가 있다. 자금 여력이 충분치 않은 내집마련 수요자들이라면 저렴한 비용으로 대단지의 편의시설과 효과를 누릴 수 있는 대단지 인근의 나홀로 아파트에 관심을 가져 볼 만 하다. 무엇보다 대단지를 끼고 있는 아파트라면 향후 매도 시에 유리하게 작용할 수 있고 주변에 개발 호재라도 있다면 의외의 가격상승도 기대할 수 있기 때문에 이러한 조건을 갖춘 나홀로 아파트는 내집마련과 재테크의 효과를 동시에 가져다 줄 수 있다. 재개발 사업이 한창 이루어지고 있는 은평구 불광동 일대에 자리 잡고 있는 남해아파트는 남해건설이 시공해 1999년에 입주한 아파트로, 총 100가구 1개동으로 구성되어 있으며, 총 662가구로 이루어진 현대홈타운과 인접해 주변의 편의시설 이용이 가능하다. 현대홈타운과 비교했을 때 대단지가 아니라는 사실 말고도 조금 더 오래된 아파트라는 이유로 인해 같은 평형대에서 약 8천만~1억3천만원 정도 가격 차이를 보이고 있다. 주변의 재개발사업이 완료될 때에는 기반시설의 확충 및 좀더 나은 주거환경을 기대할 수 있다. 단지 너머로 북한산국립공원이 위치하고 있어 근린조망과 쾌적한 환경을 누릴 수 있고, 지하철 3호선, 6호선 불광역이 걸어서 약 10분 정도면 닿을 수 있는 역세권에 위치하고 있으며, 내부순환도로 진입이 용이하다. 학교시설로는 불광초, 대은초, 동명여고, 경복고, 중앙고, 이화여고 등이 있으며, 까르프, 이마트, 국립의료원 등을 편리하게 이용할 수 있다. 올 4월부터 입주를 시작해 총 2198가구의 대규모 단지로 구성된 우장산 현대타운과 길 하나 사이에 자리잡고 있는 우장산 롯데실락원은 2002년 11월에 입주한 비교적 새 아파트로 총102가구의 1개동으로 구성되어 있으며, 우장산 현대타운과 동일 평형의 경우 1억원 이상의 시세 차이를 보이고 있다. 무엇보다 5대 저밀도 지구인 화곡지구 재건축사업으로 주변이 잘 정비되고 있으며, 우장산 공원이 바로 단지 옆에 붙어 있어 공원 조망이 가능하고 산책로를 따라 산책을 즐길 수 있다는 점도 장점으로 꼽을 수 있다. 또한 5호선 발산역을 걸어서 10분 안에 이용할 수 있다. 총 1032가구의 대규모 단지인 쌍용아파트와 바로 맞닿아 공동으로 편의시설을 이용하고 있는 송파구 가락동 풍림아파트는 1995년도에 입주한 총 105가구의 1개동으로 이루어져 있다. 쌍용아파트 외에 주변에 대단지 아파트가 주를 이루고 있으며, 1년 정도 늦게 입주를 시작한 쌍용아파트와 동일 평형대로 비교하면 약 6천만~1억5천만원 정도의 가격 차이가 나고 있다. 무엇보다 2010년에는 3호선 연장구간이 이곳을 지나갈 예정에 있고 근거리에 법조타운이 들어섬에 따라 가격상승 요인이 존재하고 있으며, 가까운 거리에서 개롱근린공원을 이용할 수 있다. 지난해 5월에 입주를 시작해서 가장 최근까지 입주를 끝마친 동대문구 장안동 정은스카이빌은 정은건설이 시공해 총 107가구로 23평~41평형까지 다양한 평형대를 구성하고 있으며 총 1786가구의 대규모 단지를 갖추고 있는 삼성래미안2차와 약 1억원 가량의 가격 차이를 나타내고 있다. 또한 2007년 입주 예정인 현대홈타운골드(859가구)가 들어서게 되면 주변 환경이 좀더 정비될 것으로 보이며, 근거리에 중랑천과 장안근린공원이 있어서 주민들의 휴식공간으로 이용되고 있다. 동부간선도로 진입이 수월하고 5호선 장한평역이 도보로 15분, 1호선 회기역이 도보로 20분 정도 소요된다. 지난해 5월에 입주한 총 1244가구의 대단지 구로 래미안아파트를 끼고 있는 우민아파트는(총 111가구, 1개동) 구로 래미안과 비슷한 시기에 입주를 시작했음에도 약 7천만~1억원까지 가격 차이를 보이고 있다. 하지만 2호선과 7호선 대림역을 한 번에 이용할 수 있는 초 역세권이라는 점과 지난해에 입주한 새 아파트라는 점은 실수요자들이 접근하기에 유리하다. 단지 바로 앞에 영서초등, 영서중교가 있어 시야를 가리지 않고, 하교 시에는 운동장으로 사용할 수 있으며, 근거리에 고대구로병원, 애경백화점 등의 편의시설을 이용할 수 있다.