이는 정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’에 따른 투자심리의 위축과 보유에 따른 세금 부담, 재테크 환경의 불확실성 때문에 내년 한 해의 가격 상승세가 한풀 꺾이는 동시에 투자 열기가 식으며 거래 없이 호가만 형성되는 완만한 하락세가 대세일 것으로 보기 때문이다.
부동산의 가격 변동과 경기의 3대 변수를 꼽는다면 단연 정부 정책, 수급동향, 기대심리를 꼽을 수 있는데, 앞으로 부동산 시장에는 이 가운데 호재로 작용할 요인이 많지 않다.
우선 정부 정책이 규제 위주로 흘러가면서 과세 현실화를 통해 투자 차익을 거둬들이겠다는 정부의 의지가 매우 강한 편이다.
이 때문에 주택시장의 경우 원가연동제와 전매 제한, 재건축 후 분양제 등이 시장을 강타함에 따라 장기적으로 아파트 값이 하향 안정세로 돌아설 것으로 예상된다.
개발재료와 규제에 따라 아파트 값의 명암이 엇갈릴 것으로 예상되긴 하지만, 그렇더라도 부동산 정책이 뚜렷한 규제 일변도여서 가격의 급반등을 기대하기 어려운 상황임은 확실하다.
그 다음은 수급동향. 일단 수급동향은 부동산 실수요자에게 유리한 상황이다.
2006년 전국의 아파트 입주량은 629단지 27만5844가구로 2000년 이후 최다 물량이다.
내년도 입주 물량은 강남권과 용인 등 인기지역에 집중되어 있고, 그 동안 청약 열기로 뜨거웠던 동탄 신도시 2400여 가구가 내년 말에 입주를 시작한다.
집값의 오름세를 보였던 수도권도 41개 단지에서 2만여 가구가 공급될 예정이어서 아파트 값의 오름세는 꺾이고 전세 값이 안정되는 효과가 있을 것으로 기대된다.
지난 2002~05년의 부동산 값 상승의 주범(?)인 기대심리는 상당히 꺾인 분위기다.
일단 사 두면 오를 것이라는 부동산 불패신화가 서서히 퇴색되면서 ‘이제는 부동산으로 재테크하는 시대는 지나갔다’는 자산가들의 푸념이 들린다.
특히 얼마 전까지 거액 자산가들의 ‘부동산 적금’노릇을 했던 토지시장은 전방위로 투자가 차단한 상태여서 개발지나 호재지역 투자는 접근조차 쉽지 않은 상황이다.
이렇듯 2006년 한 해의 부동산 시장은 전체적으로 거래 감소로 인해 가격이 하향 안정화되면서 실수요자나 장기적 안목의 투자자만이 제한적인 매수세로 나설 것으로 보인다.
하락장 속에서 정상적인 일반 매매거래보다는 내 집 마련 실수요자들의 청약상품이나 급매가 활발하게 거래될 소지가 많다.
특히 정부의 공급 확대와 서민 지원에 힘입은 생애 최초 대출제도를 활용해 무주택자들이 대출을 낀 내 집 마련에 나섬에 따라 서울 외곽과 수도권 일대의 중소형 아파트, 미분양 아파트는 거래가 다소 활발해질 것으로 전망된다.
■ 아파트 등 주거상품 1. 미분양 아파트 - 건설업체들이 미분양을 털기 위해 묘안을 짜내고 있는 만큼 조건 좋은 실수요자용 미분양 중소형 아파트는 내 집 마련뿐 아니라 주택 임대사업용으로 유리하다.
전국의 미분양 주택이 5만 가구를 넘어 물량이 풍부한 만큼 분양가 할인, 중도금 무이자, 옵션 무상제공 등 내 몸에 맞는 미분양 아파트를 골라봄 직하다.
2. 재(개발)건축 아파트 - 10·29 이후 강남권 재건축 아파트는 약간의 가격 변동이 있지만 대체로 20% 가까이 하락했다.
2005년 상승분이 10·29 조치로 인해 날아가 버렸다.
그러나 인기지역으로 입성하거나 대단위 요지의 아파트에 입주하려는 전략을 세운다면 저평가된 재건축 아파트를 노리는 것도 하나의 주효한 전략이다.
급매를 이용할 경우 매물 공급량이 풍부해 매수자 우위의 시장에서 유리하게 매입할 수 있는 호기이다.
가격 저점기로 예상되는 2006년 3월 전후를 노려봄 직하다.
3. 청약통장 활용 - 무주택자들이 가장 손쉽고 값싸게 아파트를 장만할 수 있는 대안이 청약통장 활용이다.
특히 택지지구 내 분양 아파트는 내 집 마련의 갈증을 풀어줄 가장 확실한 투자대상이다.
택지지구는 재개발, 재건축과 달리 교통이나 교육 공원, 쇼핑시설 등 기반시설이 함께 들어서 도심보다 쾌적하게 조성되어 살기 좋고 입주 후 몇 년이 지나면 짭짤한 시세 차익도 예상할 수 있다.
5년 이상 실거주를 목적으로 하는 경우라면 택지지구 내 대단지 아파트에 관심을 가져볼 만하다.
상가만큼 수익률이 높은 부동산은 많지 않다지만 위험천만한 투자처도 바로 상가이다.
상가 투자는 제한적으로 접근해야 한다.
단지 내 상가는 다른 상가에 비해 가장 속 썩을 일이 적다고 한다.
왜냐하면 어느 정도 입주가 이뤄지면 장사가 잘되어 임대료가 꼬박꼬박 통장에 들어오는 유일한 상가이기 때문이다.
특히 주공 상가는 예정가격이 크게 낮고 입주자들의 상가 이용률이 높아 전망이 밝다.
민간 택지지구 내 대단위 1층 상가도 열심히 발품을 팔다 보면 미분양으로 적체된 상가를 종종 발견할 수 있다.
수도권과 충청권에서 연 6~7%대의 짭짤한 소득이 발생하는 상가를 눈에 불을 켜고 찾아보면 얼마든지 골라서 살 수 있다.
2. 리모델링 상가 - 도심에서 신규 분양하는 상가는 거의 투자성이 없다고 보면 된다.
몇몇 도심 소재 테마가 있는 대형 상가를 제외하면 거의가 ‘분양을 위한 분양’ 상가가 태반이어서 대부분 수익성을 기대하기 어렵다.
그러나 기존 건물을 재단장하거나 보수해서 다시 영업하는 상가는 영업력에 대한 예측이 가능하고 기존의 상인들의 입점 확률이 높아 임대가 손쉽고 고객 확보가 용이하다.
임대 수익을 목적으로 한다면 목 좋은 리모델링 상가를 노리는 것이 안전하다.
■ 농가주택 등 전원시설 1. 농가주택 - 전원생활을 꿈꾸는 투자자라면 굳이 비싸고 환금성이 떨어지는 덩치 큰 전원주택보다는 작지만 아담한 농가주택에 돈을 묻어주는 것이 유리하다.
1억원 미만의 농가주택은 1가구 2주택에 따른 중과세 우려도 없다.
골격이 튼튼하고 도시 내 진입이 가까운 소형 농가주택은 농촌지역의 자금 유입이 줄어 빈 농가가 많다.
급매물량이 풍부해 실수요자들이 저가에 매입할 기회가 되는 한 해가 될 것이다.
만약 전 소유주가 농업인 자격을 갖췄다면 증개축이 용이해 더 넓게 주택을 활용할 수 있는 서비스도 있음을 명심하자. 2. 농막형 주말주택 - 전원주택으로 지으려면 토지 형질변경을 거쳐야 하고, 공사 완료 후 건축물 준공검사까지 받아야 한다.
시골에 주택 한 채 지으면서 토지 지목변경 신고와 허가를 받고, 공사하느라 머리가 희어졌다는 사람을 많이 만난다.
그러나 주말주택식으로 이용할 경우 굳이 번듯한 주말주택일 필요는 없다.
전기와 지하수 설치 없이 간단하게 지을 수 있는 농막(農幕)은 신고만으로 20㎡ 까지 지을 수 있다.
다소 불편한 주택이지만 쉴 수 있는 공간으로서의 주말주택으로 충분히 활용할 수 있다.
수도권이나 지방의 쾌적한 곳에 집단적으로 조성되는 택지는 대체로 가격이 저렴하고 주변환경이 좋아 당첨만 되면 손해 볼 일이 거의 없는 상품 중 하나이다.
2003년에 법이 개정되어 잔금을 내고 등기를 마친 후에야 전매가 가능하지만 전매가능 시점에는 어느 정도의 프리미엄이 예상된다.
2. 주말농장용 토지 - 개정된 농지법에 따라 303평 이하의 주말농장용 농지는 농지취득 자격증명을 받아 취득이 가능하다.
양도세 중과대상에서 제외되며 주말농장용 농지에 짓는 소형주택(10평 이하)은 대체조성비가 감면된다.
시세 차익용 투자대상으로는 적당하지 않지만 주말, 체험 영농을 목적으로 소유하면 된다.
수도권과 지방 소액투자자라면 관리가 가능한 곳에 거주하며, 장기적으로 개발 가능성이 있는 호재(?) 주변의 농지에 투자를 고려해 보자. 고령 및 장애 등으로 농사 짓기가 어려운 농민을 돕고 장기적으로 ‘적금’을 들었다는 차원에서 농지를 매입해 둘 만하다.
다만 농취증 발급이 가능한지 파악하고 투자 물건의 물색에 나서야 한다.
■ 2006년 투자 핵심의 키워드는 ‘저가 매입’ ‘저가 매입’이 2006년 투자의 키워드이다.
불황기일 때 제값을 주고 사는 건 투자의 기본을 지키지 않는 부동산 투자이다.
한푼이라도 싸게 사려면 발품과 손품을 많이 팔자. 예를 들어 내 집 장만에 나서야 한다면 분양 현장을 수차례 방문하고 일반 매물, 경매 공매물건까지 같이 한 번 찾아보자. 관심지역의 중개업소와 분양 현장을 일주일에 두세 차례 답사하다 보면 최근 거래동향은 물론 급매물 공급동향까지 파악할 수 있다.
한 달 동안만 주말을 이용해 10여 회 정도 찾다 보면 지역을 꿰뚫는 전문가 수준까지 오르면서 값싼 매물을 속속들이 파악할 수 있다.
요즘 같이 부동산 값이 하락하는 시점을 흔히 ‘매수자 우위의 시장’이라 부른다.
매물은 꾸준한데 살 사람이 없는 거래의 공백기라 할 수 있다.
매수자 우위의 시장에는 사는 사람이 적다 보니 계약조건이 좋은 값싸고 우량한 매물을 쉽게 만날 수 있다.
2006년 한 해는 부동산 투자의 휴지기가 아니라 위기를 기회로 삼을 기회의 한 해가 될 것으로 보인다.
윤재호/ 모네타 부동산 투자전략 필진
경기도는 고양시 장항동 일대 30만평에 추진되는 한류우드에 한류IBC(국제비즈니스센터), 테마파크, 욘사마호텔, 영상제작스튜디오 등을 건립할 계획이다. 오는 12월16일 홍보관 개관 및 기반조성 공사가 시작된다. 경기도는 우선 1단계로 테마파크와 엔터테인먼트 등이 들어서는 8만5천평에 대한 사업자를 2006년 3월에 선정해 2010년까지 완공할 계획이다. 한류우드 조성지는 일산 호수공원과 킨텍스(한국국제전시장)와 접해 있어 시너지 효과가 클 것으로 기대돼 인근 주엽동 아파트들이 최근 들어 수혜를 보고 있다. 11월 한 달 동안 일산의 매매가 변동률은 0.44%였으며, 이 가운데 주엽동은 2배에 가까운 0.83% 상승했고 마두동의 상승률도 0.51%에 달했다. 한류우드 조성으로 인해 수혜가 예상되는 단지를 살펴보자. 일산 주엽동 120번지 문촌마을 신안은 15~20층 11개동 504가구로 이뤄졌다. 38평형부터 43, 48, 63평형의 중대평형으로 구성되어 94년 10월 입주했다. 호수공원의 조망이 가능하고 한류우드와 바로 접해 있어 가장 커다란 수혜를 입을 것으로 보인다. 교통 여건도 좋은 편이다. 지하철 일산선 주엽역에서 걸어서 4분 거리이며 자유로 진입도 자동차로 4분 정도면 가능해 서울 방면으로 이동하기 쉽다. 편의시설로는 롯데백화점과 까르푸가 자동차로 5분 거리에 있고, 주엽역 주변으로 크고 작은 상가들도 많다. 8·31 대책 이후 일산지역의 부동산 시장도 침체된 상태이지만 문촌 신안은 10월과 11월 들어 꾸준히 거래가 이뤄지면서 시세가 올랐다. 11월18일에 한류우드 민간사업자 모집 공고가 나간 이후 아파트 값 상승세는 더욱 탄력을 받고 있다. 인근 문촌 신우도 마찬가지다. 주엽동 126번지 문촌마을 신우는 10~18층 12개동 658가구로 이뤄졌다. 23평형부터 55평형까지 중소형과 대형평형이 함께 구성되어 있다. 이곳도 마찬가지로 한류우드의 대표적인 수혜지역으로 꼽힌다. 시세는 23평형이 1억6천만~1억8천만원이며, 32평형이 2억7천만~3억6천만원에 형성되어 있다. 마두동 755번지 백마마을 삼성의 경우, 10~25층 15개동 772개구로 이뤄졌다. 37평형과 48평형 두 종류로 구성됐으며 1993년 2월에 입주했다. 백마삼성은 한류우드까지 자동차로 5분 거리로 주엽동 아파트에 비해 다소 떨어져 있어 집값 상승의 영향은 아직 미미한 편이다. 하지만 일산 내에서도 학군이 좋은 곳으로 손꼽히고 있어 2010년 한류우드가 완공되면 후광을 받을 것으로 보인다. 교육시설로는 백마초·중·고교와 백석초·고교를 모두 걸어서 통학할 수 있으며 단지 옆으로 학원가가 밀집되어 어린 자녀를 둔 수요자들에게 인기가 많다. 강남희/ 닥터아파트 전임애널리스트 |
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