사회 8·31대책 이후 서점 내 재태크 코너의 책들이 많이 바뀌었다.
베스트셀러 상위에 올랐던 부동산 책은 사라지고, 주식 관련 서적들이 그 자리를 대신 차지했다.
건설산업연구원에서는 국회에서 법안 통과가 순조롭게 된다면 서울지역은 내년에 집값이 3.9%, 전국적으로는 4.7% 하락할 것이라는 전망을 내놓았다.
하지만 최근 재건축 아파트를 중심으로 집값이 다시 움직이고 있다는 보도를 보면 아직 낙관하기에는 이른 것 같다.
8·31 대책을 내놓으며 정부에서 ‘부동산 투기는 이제 끝났다’고 했는데, 정말 그렇게 되는 걸까 의문이 들기도 한다.
8·31 대책의 효과를 어떻게 평가하나. 이상영 2004년에 안정세를 보이던 주택가격이 2005년에 들어서면서 수도권의 특정지역을 중심으로 굉장히 큰 폭으로 올랐다.
정부에서 여러 가지 대책을 내놓았지만, 효과가 없으니 좀더 총괄적인 대책을 8월31일에 발표하게 되었다.
하지만 6월 말부터 기본적인 원칙이나 방향이 알려졌기 때문에 시장에서는 이미 그때부터 가격 상승이 멈추고, 거래가 끊기는 현상이 나타났다.
8·31 대책의 효과는 이때부터 이미 발휘됐다고 봐야 한다.
최근 국회에서 8·31 후속 입법이 제대로 진행되겠느냐는 의구심이 커지면서 특히 재건축 쪽에서 가격이 움직이는 조짐이 있지만, 시장 분위기 자체가 크게 바뀌는 정도는 아닌 것 같다.
당초 우려했던 전세시장도 비수기에 접어든 탓도 있지만 아직은 크게 우려할 만한 움직임은 없다.
국회에서 최종적으로 어떻게 입법화가 되느냐, 그리고 내년 초에 2단계 조치가 있을 걸로 예고되고 있기 때문에 그 내용에 따라 시장도 영향을 받을 것이다.
사회 최근의 집값 재상승 조짐을 입법의 불투명성에 대한 우려 탓으로 보는 의견이 많지만, 정말 그런지는 의문이다.
8·31 대책이 처음부터 한계를 드러내고 있었던 것은 아닌가. 김헌동 8·31에는 아파트값을 낮출 수 있는 정책이 처음부터 들어 있지 않았다.
8·31 대책이 나온 다음날 잠실 더샾은 평당 2500만원에 분양했고, 목동의 주상복합도 8·31과는 아무 상관없이, 주변의 시세보다 20% 높은 가격으로 분양했다.
대전이나 울산, 대구 같은 지방에서도 고분양가 논란이 계속되고 있다.
정부가 지난 5년 동안 주택값을 끌어올린 원인이 뭔지를 제대로 짚지 못하고 있는 것이다.
새로 공급되는 아파트가 기존 아파트의 가격을 끌어올리는 구조를 끊지 않으면 집값은 잡을 수 없다.
정부에서 그걸 모른다.
그렇기 때문에 고분양가 논란이 지금도 계속 일어나고 있는 것이다.
정부에서 원가공개 요구를 피하기 위해 원가연동제를 도입했지만, 동탄에서 실제 적용해 보니 자율적으로 결정한 아파트 가격과 별차이가 없었다.
주택가격에 낀 거품을 뺄 수 있는 법적·제도적 수단이 8·31 대책에는 없다.
유일하게 있는 게 보유세인데, 보유세는 참여정부가 시작할 때부터 늘 해온 이야기다.
경실련에서 계산해 보니 우리나라의 부동산 시가총액은 약 6천조원이었다.
정부가 주장하는 3천조원보다 2배가량이 많은 액수다.
정부안대로 종합부동산세법이 통과돼 그대로 시행된다 해도 실효세율은 0.1~0.3%밖에 안 된다.
이걸 가지고 보유세만 되면 마치 집값이 잡히는 것처럼 말하는 건 넌센스다.
집값을 떨어뜨리기 위해서는 괜히 부동산이나 주택을 많이 갖고있다가는 대박이 아니라 쪽박을 찰 수 있다는 분명한 신호를 시장에 전달해야 한다.
주택가격이 더 오르지 않게 하는 정도로 끌고 가겠다는 정책으로는 부족하다.
지금은 8·31만 되면 마치 크게 달라지는 것처럼 떠들어서 순진한 사람들이 참고 있는 것일 뿐이다.
남기업 상당히 미흡하기는 하지만 첫걸음을 뗐다는 데 의미가 있다고 생각한다.
그동안 학계나 시민단체에서 보유세를 강화하고 거래세를 인하하는 패키지형 개혁을 계속 주장해 왔는데, 이번에 이루어졌다.
물론 아직은 보유세를 크게 강화하지 않았기 때문에 거래세를 낮추는 데 한계가 있다.
김 본부장님이 말씀하신 대로 정부에서 정책 목표가 집값의 하향 안정화냐 현상 유지냐를 분명하게 해야 한다.
저희가 볼 때는 하향 안정화로 확실하게 방향을 잡아야 한다.
10월 중순 이후 재건축 아파트 가격이 오르기 시작했는데, 한나라당의 지지율이 40%를 넘어선 시점과 정확하게 일치한다.
한나라당이 당론이 없다고 하지만, 속을 들여다 보면 종합부동산세와 양도 소득세를 크게 후퇴시키려고 하고 있다.
국민 40%의 지지를 받는 정당에서 그걸 주장하고 있으니, 시장에서 당연히 반응이 나올 수밖에 없다.
8·31 대책이 원안대로 국회를 통과하면, 시장에 확실한 신호가 되고, 가격 하향 안전에 어느 정도 도움은 될 것이다.
김헌동 부동산 통계의 문제를 짚고 넘어가야겠다.
8·31 대책의 근거가 된 부동산 통계는 전부 엉터리다.
그러니 제대로 된 정책이 나올 수 없다.
8·31 발표 자료를 보면 지난 3년 동안 전국의 땅값이 5%도 안 오를 걸로 나온다.
그렇다면 왜 8·31 대책이 필요한가. 3년 동안 물가상승률에도 못미치는 5%밖에 안 올랐는데. 노무현 대통령도 연두 기자회견에서 전국의 부동산 가격은 2%밖에 안 올랐고, 조금 오르고 있는 것은 국지적인 현상이라고 했다.
도무지 이해할 수 없는 이야기다.
8·31 대책이 나온 후 두 달 동안 경실련에서 직접 자료조사를 해봤다.
우리 계산으로는 토지 가격이 2002년에 17%, 2003년에 29%, 2004년에 15%, 2005년에 11% 올랐다.
그런데 정부가 발표한 공시지가는 오히려 2001년부터 지금까지 떨어졌다.
이런 식의 엉터리 자료가 어디 있나. 이상영 부동산은 주식과 달리 거래 자체가 파악이 어렵다.
또 실제 거래금액과 차이가 있는 것도 공식적인 과표로 인정해 왔다.
심한 경우는 과표 현실화율이 20~30%에 불과한 곳도 있다.
이런 식으로 부동산 간에도 차이가 나고, 지역별로도 차이가 나기 때문에 정확한 가격, 정확한 부동산 통계가 뭐냐 하는 의구심이 충분히 생길 수 있다.
저희 같은 경우 주로 아파트를 보는데, 아파트는 비교적 가격이 정확하고 거래도 많다.
전국적으로 올해 아파트값이 10% 올랐고, 서울 재건축이나 강남, 분당, 용인은 30%까지 오른 곳도 있다.
오르는 곳은 오르고, 나머지 지역은 변동이 없는 양극화 현상이 나타나는 것이다.
거기서부터 상대적 박탈감이 생기고, 특정 지역에서 생긴 엄청난 자본이득을 어떻게 할 것인가 하는 문제가 생긴다.
정부도 과표를 시가에 가깝게 현실화하고, 세율도 거기에 맞춰 조정해 주자는 쪽으로 방향을 잡고 있다.
하지만 2009년까지 단계적으로 실행되기 때문에 실제로 체감하는 데까지는 시간이 좀 걸린다.
김헌동 집값 상승이 일부지역만의 국지적인 현상이라고 하는데 면적을 기준으로 보면 그 말이 맞다.
서울과 경기, 인천이 전 국토의 사용 가능한 면적의 12% 정도를 차지한다.
하지만 아파트 가격 비중으로 보면 이 지역이 무려 71%를 차지한다.
문제가 되는 강남과 분당, 용인은 면적으로 보면 몇 퍼센트 안 된다.
하지만 아파트 시가총액으로 보면 50%를 차지한다.
이 50% 지역이 뛰고 있는데 그걸 국지적인 현상이라고 보는 게 맞나. ‘국지적 현상’이라는 말은 사람들에게 잘못된 인식을 줄 수 있는 표현이다.
사회 집값 안정을 위해서는 지속적인 주택 공급이 필요하다.
하지만 문제는 주택 공급의 방식이다.
정부에서도 2차 대책의 초점을 고분양가를 낮추는 데 맞추고, 여러 가지 방안을 준비하고 있다.
그 가운데 공공택지 조성원가 공개, 분양원가 공개, 후분양제 전면 도입 증이 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려지고 있다.
과연 집값 거품을 뺄 수 있는 구체적인 대안은 뭔가. 김헌동 2004년 2월부터 경실련이 후분양제를 주장해 왔다.
현재의 선분양제는 ‘합법적인 기획 부동산’이라고 할 수 있다.
땅을 팔면서 아파트를 끼워서 하는 것과 마찬가지다.
그런데도 정부는 집권기간 내에 지을 아파트 200만채 가운데 겨우 700가구만 시범적으로 후분양제를 하겠다는 미온적인 태도를 고집하고 있다.
만약 아파트를 짓지 않고 미리 파는 선분양제를 한다면 소비자 보호를 위해 가격 규제든 가격 통제든 반드시 해야 한다.
땅밖에 없는 데 가서 건물을 산다면, 앞으로 얼마짜리 건물이 지어지는지 약정서가 있어야 한다.
그래야 그대로 안 지으면 부당이익 반환청구 같은 걸 할 수 있다.
그걸 하라는 게 바로 원가공개 운동이다.
그런데 정부에서 원가공개는 안 된다고 하면서 대신 도입한 것이 원가연동제였다.
이를 처음 적용한 동탄의 경우 어떻게 됐나. 분양가에 큰 차이가 없었다.
2004년 평당 220만원이던 표준건축비를 285만원으로 올리더니, 올해 3월에는 450만원을 두 배 가까이 올려줬다.
그러니 분양가가 높게 나올 수밖에 없다.
건설현장의 일용직 근로자 노임은 지난 2년 동안 2%밖에 안 올랐고, 건설용 자재비도 2004년에 비해 5% 떨어졌다.
레미콘은 20~50%나 떨어졌다.
건축비가 두 배나 오를 이유가 없는 것이다.
땅값이 뛰어서 그렇다고 하지만, 그 부분은 50~60만원에 불과하다.
남기업 후분양제와 원가공개가 집값 안정에 도움이 된다는 데는 동의하지만, 결정적으로 중요한 문제는 아닌 것 같다.
신규 공급 물량은 기존 재고 주택에 비하면 아주 적은 물량이다.
신규 아파트의 가격이 기존 아파트의 가격에 미치는 영향이 제한적이라는 것이다.
또 신규 아파트가 기존 재고보다 싸게 공급된다면 최초 분양자가 주변 시세와의 차이만큼 불로소득을 취하게 된다는 문제가 있다.
이걸 막으려면 또 전매금지를 도입해야 하고, 그러면 시장 위축이 불가피하다.
최선의 대안은 토지 임대, 건물 분양 방식이다.
토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 것이다.
그러면 땅값이 빠지기 때문에 현재의 절반가격에 아파트를 공급할 수 있다.
물론 대신 매월 또는 매년 토지 임대료를 내야 한다.
이런 식으로 신규 아파트는 토지 임대, 건물 분양 방식으로 가고, 기존 주택은 보유세 강화를 통해 하향 안정화를 유도하면 된다.
김헌동 아직까지 우리는 토지 소유권과 건물 소유권의 분리를 경험해 본 적이 없고, 자칫하면 예기치 못한 문제를 일으킬 수 있다.
오히려 건물도 분양하지 않고, 공공 보유주택을 늘리는 방향으로 가야 한다.
현재 2%에 불과한 공공임대주택의 비율을 선진국 수준인 20%대로 높이려면 모든 공공택지를 전부 공공임대주택으로 지어도 부족하다.
정부 보유주택이 많아지면 우선 임대시장이 안정된다.
전세를 사는 젊은 신혼부부들이 정부가 소유한 훨씬 저렴한 임대주택에 들어가 살면 된다.
또 20~30% 정도의 정부 보유주택을 확보함으로써 집값 급등을 막는 완충 역할도 할 수 있다.
택지 개발지구 내의 업무용지와 상업용지를 매각하면 재원 마련을 걱정하지 않아도 된다.
또 국민연금 등 연기금도 얼마든지 참여시킬 수 있다.
남기업 공공임대주택은 서민들의 주거안정 측면에서 필요성이 있고, 꾸준히 확대해 나가야 하는 것은 맞다.
하지만 공공택지 내 모든 건물을 그렇게 할 필요가 있는지는 의문이다.
건물을 임대하게 되면 관리가 따라야 하고, 정부조직이 비대해져 비효율과 부정부패가 생길 가능성이 높다.
공공택지 내 상업지구를 팔아 재원을 조달한다는 것도 문제가 있다.
땅값이 가장 빨리 상승하는 곳이 바로 상업지구이고, 그렇기 때문에 불로소득 환수 차원에서라도 정부나 공공이 보유해야 한다.
이상영 공공보유 주택 확대와 ‘토지 임대-건물 분양’ 방안 모두 결국 문제는 상당한 공공자금이 투입돼야만 현실화가 가능하다는 것이다.
연기금을 동원한다고 했지만, 연기금을 부동산에 투자하는 게 바람직한가는 논란거리다.
부실화의 우려 때문에 연기금을 자꾸 공공사업에 갖다 쓰는 걸 반대하는 의견도 많다.
공공보유 주택을 많이 보유했던 영국도, 대처 정부가 들어서고 재정위기 문제가 불거지면서 ‘소셜 하우징’을 전부 매각했던 사례가 있다.
좀더 다양한 논의가 필요한 부분이다.
사회·정리 = 장승규 기자 skjang@economy21.co.kr 사진 = 이주노 기자 jooroad@economy21.co.kr