첫 번째 단계는 한국토지공사나 대한주택공사가 땅을 사들이는 과정에서다.
개발계획이 알려지면 땅값이 치솟고 땅 주인들이 돈을 번다.
두 번째 단계는 토공이나 주공이 그 땅을 개발하는 과정에서다.
택지 조성공사를 끝내고 건설업체에 넘겨줄 때는 터무니없이 값이 뛴다.
세 번째 단계는 아파트를 지어서 분양하는 과정에서다.
건설업체들이 건축비용을 터무니없이 부풀리기 때문이다.
네 번째는 그 아파트를 분양받는 과정에서다.
여전히 주변 집값보다는 싸기 때문에 당첨자들은 대박을 터뜨린다.
첫 번째 단계 이슈/특집/개발계획 내놓고 치솟는 땅값 방치하다가 보상비 마구 퍼주기 성남시가 분당구 판교동 일대를 개발예정용지로 지정한 때가 1998년 5월이다.
정부가 당정협의를 거쳐 개발 계획을 내놓은 때가 2001년 6월, 건설교통부가 이 지역을 택지개발예정지구로 지정한 때가 2001년 12월이다.
건교부는 2001년 11월에서야 이 지역을 토지거래허가지역으로 지정했는데 그때는 이미 땅값이 거침없이 올라버린 뒤였다.
토공 자료에 따르면 판교 거주민 2696명에게 모두 2조1318억원의 보상금이 지급됐다.
1인당 평균 8억2122만원 꼴이다.
그래서 보상금을 너무 후하게 쳐줬다는 지적도 나왔다.
구체적인 평당 보상가는 대지 400만원, 밭 150만원, 논 130만원 수준으로, 공시지가의 150만 &&~230%에 이른다.
화성 동탄이나 용인 동백 지구에서 공시지가보다 20~30% 정도 높은 수준에서 보상된 것과 비교하면 매우 비싸게 사들인 셈이다.
문제는 그 땅의 주인이 대부분 서울 강남이나 분당 신도시에 사는 외지인들이었다는 것이다.
한나라당 안택수 의원이 토공과 주공, 성남시 등에서 받은 자료를 취합한 결과를 보면, 전체 보상금 2조5189억원 가운데 57%에 이르는 1조4567억원을 외지인들이 받아갔다.
이 가운데 100억원 이상의 보상금을 받은 사람도 12명이나 됐다.
50억원 이상을 받은 사람이 54명, 이들이 받은 보상금만 모두 5636억원에 이르는 것으로 나타났다.
이밖에도 LG건설을 비롯해 삼부건설과 신구종합건설 등도 정부의 개발계획 발표 이전에 땅을 사들여 보상금을 챙긴 것으로 확인됐다.
결국 정부가 나서서 땅값이 오를 것이라고 실컷 광고하고 난 뒤 땅값이 오르면 보상비를 마구 퍼주고 그 부담이 결국 집값에 고스란히 반영되는 구조인 셈이다.
두 번째 단계 이슈/특집/조성원가 부풀리고 공급가격 높여잡으며 내역은 비공개 2000년에 공급된 용인 동백지구의 경우 평당 조성원가는 252만원씩이었다.
조성원가란 땅주인에게 지불한 보상비용과 조성비용, 도로 철도 등 기반시설비용, 그리고 판매관리비 등 간접비를 모두 더한 금액이다.
용인 동백지구에서는 이렇게 조성한 택지를 평당 344만원씩 받고 건설업체들에게 팔았다.
이를 택지 공급가격이라고 한다.
용인 동백지구의 경우 조성원가 대비 택지 공급가격의 비율은 136%였다.
그런데 판교로 오면 이 비율이 훌쩍 뛰어오른다.
평당 조성원가가 743만원, 토공은 이 땅을 건설업체들에게 중소형의 경우 928만원, 중대형의 경우 1118만원씩 받고 팔았다.
평균 1023만원, 조성원가 대비 비율은 138%였다.
일단 조성원가가 동백지구보다 두 배 이상 높은 데다 공급가격도 터무니없이 높게 잡혀 있는 셈이다.
토공이나 주공은 두 배 이상 비싼 조성원가에 대해 아무런 설명이 없다.
시민단체들이 택지조성 원가를 공개하라고 요구하는 것도 그런 이유에서다.
이를테면 판교가 동백지구보다 두 배 이상 비싼 이유가 뭔지 그 구체적인 내역을 보자는 것이다.
1999년 분양가 자율화가 도입되면서 조성원가가 아니라 감정가를 기준으로 공급가격을 정하게 된 것도 택지 공급가격을 부풀리는 요인이이다.
주변 시세에 따라 토공이 얼마든지 택지 공급가격을 올릴 수 있게 된 것이다.
판교의 경우라면 원가는 743만원인데 주변 시세가 1023만원이니까 그 가격에 판다는 이야기다.
결국 조성원가를 산정하는 과정에서 한번, 감정가를 산정하는 과정에서 다시 한번 택지 공급가격이 부풀려진다.
판교의 경우 사업 시행이 늦어지면서 주변 땅값이 크게 올랐고 감정가가 뛰어오른 덕분에 택지 공급가격도 턱없이 높아졌다.
물론 그 부담은 고스란히 아파트 분양가에 반영된다.
판교의 경우 조성원가와 택지 공급가격의 차이는 280만원, 용적률 160% 기준으로 하면 분양가에 반영되는 부담은 평당 175만원씩이다.
33평형이라면 토공의 폭리 덕분에 5775만원이나 분양가가 올라갔다는 계산이 나온다.
토공은 지난해 매출액 4조2714억원에 6078억원의 당기순이익을 냈다.
토공의 당기순이익은 2001년 1087억원에서 2002년에는 3720억원으로, 2003년에는 4384억원, 2004년에는 4867억원, 2005년에는 6078억원으로 해마다 폭발적으로 늘어나는 추세다.
세 번째 단계 이슈/특집/엄살 부리면서 건축비와 분양가 뻥튀기하기 정부는 분양가를 낮추겠다면서 판교에 분양가 자율화 대신 분양가상한제를 적용했다.
기본형 건축비를 정해주고 그 이상을 넘지 못하도록 한 것이다.
택지 공급가격에 기본형 건축비와 가산비용을 더하면 분양가가 계산되는 방식이다.
판교의 경우 용적률을 감안한 땅값은 평당 569만원, 여기에 기본형 건축비가 341만1천원으로 정해졌다.
문제는 여기에 플러스 알파로 붙는 가산비용이다.
가산비용이란 지하층 건축비용과 분양 보증 수수료, 복리시설 설치비용 등을 말하는데 그야말로 갖다붙이기 나름이기 때문이다.
굳이 내역을 공개하지 않아도 되기 때문이다.
판교 민간공급 물량의 경우 평당 분양가를 감안하면 가산비용이 266만1천원으로 정해졌다.
마찬가지로 분양가 상한제가 적용됐던 화성 동탄의 경우 116만~152만원밖에 안 나왔다.
건설업체들은 판교의 경우 주차장이 모두 지하에 있고 지하에 암반이 많아 비용이 더 든다고 주장하고 있지만 평당 100만원 이상 드는 데 대한 대답으로는 부족하다.
3월23일 주공이 발표한 평당 분양가를 1099만원. 주공은 택지를 조성·개발해서 건설업체들에게 넘기는 토공과 달리 택지조성과 개발은 물론이고 직접 주택 건설까지 맡기 때문에 두 군데에서 이익을 챙긴다고 볼 수 있다.
분양가만 놓고 보면 주공이 민간 건설업체들보다 78만원 정도 싼 편이지만 택지 조성과 개발 과정에서 얻는 이익을 더하면 훨썬 더 많은 폭리를 취하고 있는 셈이다.
네 번째 단계 이슈/특집/비싸긴 하지만 일단 당첨만 되면 대박 주공과 민간 건설업체의 평당 분양가는 각각 1099만원과 1176만원. 33평형이라면 3억6267만원과 3억8808만원이 된다.
서민들로서는 좀처럼 엄두도 낼 수 없는 가격인 셈이다.
그러나 판교에서 가까운 분당지역의 비슷한 평형 아파트 시세가 5억원에서 많게는 7억원까지 나간다는 걸 감안하면 상당히 싼 편이다.
5~10년까지 전매 제한이 걸려 있기는 하지만 큰 이변이 없다면 전매 제한이 풀리는 시점에 상당한 시세차익을 올릴 수 있다는 이야기다.
경제정의실천시민연합은 5천명의 당첨자들이 나눠 갖게 될 시세차익이 1조원에 이른다는 조사결과를 내놓기도 했다.
청약 당첨자뿐만 아니라 주변의 분당이나 용인지역 아파트에 살고 있는 사람들은 집값이 뛰어올라 벌써부터 재미를 보고 있다.
경실련 통계에 따르면 2002년 12월과 지난해 12월 부동산 시세를 비교한 결과 지난 3년 동안 분당지역의 경우 66%, 용인지역의 경우는 58%씩 집값이 뛰어올랐다.
판교에 대한 기대가 주변 집값을 올리고 주변 집값이 다시 판교의 가치를 올리는 악순환이 계속되고 있는 것이다.
에필로그 이슈/특집/아파트를 팔지 말고 땅만 팔아라 결국 네 단계를 거치면서 평당 10만원 미만의 땅이 평당 1천만원 이상의 아파트로 바뀌는 셈이지만 조성원가와 건축비를 감안한 순수한 원가는 500만원 수준이라는 이야기다.
땅 주인과 토공과 주공, 건설업체들, 청약 당첨자들이 아파트 값을 최소 두배 이상 올려놓고 그 이익을 나누고 있는 셈이다.
김헌동 경실련 본부장은 이 모든 문제를 해결할 수 있는 대안으로 토공이나 주공이 아파트를 팔지 말고 땅만 팔아야 한다고 주장한다.
빈 땅에 아직 짓지도 않은 아파트를 분양받을 게 아니라 누구나 토공이나 주공에서 직접 땅을 분양 받을 수 있게 하라는 것이다.
그 다음에 땅을 분양받은 사람들이 모여 건설업체를 선정하고 발주하면 된다.
그렇게 되면 건설업체들은 아파트를 지어서 파는 게 아니라 건축비만 받게 된다.
그렇게 돼야 건설업체들이 질과 가격으로 경쟁을 하게 된다는 것이다.
그리고 그때 비로소 건설업체의 건축비와 분양가 부풀리기도 바로잡을 수 있다.
또 하나 놓치지 말아야 할 부분은 판교에는 아파트가 들어설 주택용지뿐만 아니라 광범위한 상업용지도 함께 개발됐다는 것이다.
구체적인 실적과 내역이 공개되지 않아서 그렇지 상업용지를 개발해 분양하는 것만으로도 충분히 전체 조성비용을 뽑고도 남는다는 게 경실련의 주장이다.
김 본부장은 이익은 상업용지에서 내고 주택용지는 조성원가나 그 이하로 공개해야 한다고 말했다.
공공 임대 아파트를 늘리는 것도 훌륭한 대안이 될 수 있다.
핵심은 토공과 주공의 개발이익을 환수하는 장치를 두거나 이들의 이익을 최소화하는 방안을 고민해야 한다는 것이다.
또한 건설업체들의 담합을 막고 자율적인 경쟁을 유도하기 위해 후분양제를 도입해야 한다는 것이다.
김 본부장의 주장처럼 땅만 분양하고 건설업체들에게는 건축만 맡기는 것도 좋은 대안이 될 수 있다.
이정환 기자 cool@economy21.co.kr
수도권 뜨란채 연합회라는 모임이 바로 그 주인공이다. 뜨란채는 주공에서 짓는 아파트 브랜드다. 이 모임은 고양시 행신2지구와 남양주시 가운지구 등 6개 주공 아파트 지구 4997가구의 예비 입주자들로 구성돼 있다. 입주자들 가운데 벤처캐피털리스트를 비롯한 금융전문가들과 전현직 건설업체 직원 등이 의기투합해 자료를 수집하고 여러 차례 주공 관계자들을 면담한 결과 분양원가를 밝혀낸 것이다. 이들이 만든 자료에 따르면 고양행신2지구의 경우 평당 택지비가 260만8071원, 여기에 건축비가 213만9478만원, 그리고 기타 비용이 66만1781만원 들어갔다. 모두 더하면 분양원가는 540만9331원으로 나왔다. 실제 이 아파트의 분양가는 707만6324원이었다. 주공이 남긴 수익이 평당 166만6993원이나 됐다는 이야기다. 33평형의 경우라면 아파트 한 채에5501만원 정도가 남는 셈이다. 전체 가구로 계산하면 분양수입금 총액은 2248억원, 분양수익 총액은 그 23.6%인 529억원에 이른다. 이 연합회 소속의 6개 지구 아파트를 모두 더하면 분양수입금 총액은 1조651억원, 분양수익 총액은 22.2%인 2359억원에 이른다. 판교의 경우와 비교하면 이해가 더 쉽다. 판교의 건축비는 기본형 건축비와 가산비용을 더해 평당 607만2천원이다. 그런데 이 주공 아파트의 경우 건축비에 기타비용을 모두 더해도 300만원이 채 안 된다. 판교의 건축비가 두 배 이상 비싸다는 이야기다. 33평형의 경우를 놓고 비교하면 건축비만 1억원이 더 드는 셈이다. 판교 아파트에는 무슨 금이라도 바른 것일까. |
저작권자 © 이코노미21 무단전재 및 재배포 금지
