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| △한나라당의 지방선거 압승 이후 부동산 정책의 향방에 관심이 집중되고 있다. 하지만 참여정부의 부동산 관련 핵심 정책들이 법제화를 끝내고 6월 이후 본격 가동에 들어가, 큰 틀의 변화가 생길 가능성은 낮다. ⓒ박미향 기자 |
지난 6월1일, 대폭 강화된 종합부동산세 과세 대상의 확정을 시작으로, 연말까지 8·31대책과 3·30대책에 포함됐던 정책수단들이 줄줄이 본격 가동에 들어간다.
거센 반발과 논란 속에서도 뚝심 있게 추진해온 집값 안정 정책의 큰 틀이 마침내 완성되는 것이다.
만약 이번에도 집값 안정에 실패한다면, 참여정부 임기 내에 다시 기회를 잡기는 불가능하다.
현실적으로 동원 가능한 정책 수단도 제한적이다.
정부의 정책 의지 역시 예사롭지 않다.
지난 5월부터 경제부처 장관들이 총동원돼 ‘집값 버블론’을 앞세우며 ‘사전 정지작업’도 끝마쳤다.
올해 종합부동산세 납부 대상자는 지난해 7만4천명보다 10배 가량 늘어난 70만 명에 이를 것으로 전망된다.
과세 기준 금액이 주택의 경우 9억 원에서 6억 원으로 낮추어졌기 때문이다.
과세 방식도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 전환됐다.
‘부동산 부자’들의 세 부담이 그만큼 커지는 것이다.
과표적용 비율도 50%에서 70%로 껑충 뛰었다.
10억 원 아파트의 경우, 지난해에는 10억 원의 50%인 5억 원에 세율을 곱했지만, 올해는 70%인 7억 원에 세율을 곱해 세금을 산출한다는 의미다.
과표적용 비율은 내년부터 매년 10%씩 높아져 2009년에는 100% 과세된다.
종합부동산세(국세)와 재산세(지방세)를 합한 보유세의 증가 상한선도 전년도 세액의 1.5배에서 3배로 증가했다.
지난해보다 보유세 부담이 최고 3배 증가하는 경우가 나올 수 있게 된 것이다.
이에 따라 정부가 종합부동산세로 거둬들이는 세수도 지난해 7천억 원에서 올해 1조200억 원으로 대폭 증가할 것으로 추산된다.
하지만 종합부동산세의 부담은 납부 고지서가 발부되는 12월에나 실감할 수 있다.
노무현 대통령은 “종합부동산세 고지서를 받아보면 사람들의 생각이 달라질 것”이라고 말하기도 했다.
“종부세 고지서 받으면 달라질 것” 실제로 10억 원 아파트의 경우, 지난해에는 종합부동산(농특세 포함)로 30만 원만 내면 됐지만, 올해는 258만 원을 납부해야 한다.
돈은 주택에 묶여있는 반면, 세금은 현금으로 내야 하기 때문에 피부에 와 닿는 세 부담이 훨씬 강하게 느껴질 수있다.
정부에서 1가구 2주택자에 대해 양도세가 중과세되는 내년 1월1일 이전에 투자 목적으로 보유하고 있는 불필요한 주택을 내놓으라는 강한 메시지를 보내고 있다.
또한 6월1일부터 부동산 소유권 이전등기 때는 반드시 실거래가로 신고해야 한다.
실거래가를 허위로 신고하면 부동산을 사는 사람과 파는 사람 모두 취득세의 최대 3배에 해당하는 과태료를 물어야 한다.
부동산 거래 당사자와 중개업자는 매매계약 체결 뒤 30일 이내에 시, 군, 구청장에게 실거래가를 신고해야 한다.
중개업소를 끼지 않고 직거래 했다면 매도자와 매수자가 함께 신고해야 한다.
시, 군, 구청장이 거래신고필증을 교부하면 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증, 부동산 매매목록, 등기신청성 등 관련 서류를 갖춰 관할 등기소에 소유권 이전등기를 신청하면 된다.
중개업자가 이중계약서를 작성하다 적발되면 등록 취소 또는 6개월 이내의 자격정지 처분을 받게 된다.
이러한 실거래가 등기제는 왜곡된 부동산 시장의 투명성을 높이고 거래질서를 바로잡는 획기적인 전기가 될 것으로 기대를 모으고 있다.
주택은 일반적으로 평생 한두 번 사고파는 초고가 제품에 속하는 데도 정확한 가격 정보가 공개되지 않는다는 문제점을 앉고 있다.
부동산 정책의 실효성도 떨어질 수밖에 없다.
2004년 세계적인 부동산 컨설팅회사 존스 랭 라살레의 조사에 따르면, 우리나라 부동산시장의 투명도는 조사 대상 51개 국가 중 34위로 나타났다.
경제협력개발기구(OECD) 국가에서 최하위이고, 말레이시아, 남아프리카공화국, 멕시코보다 투명도가 낮았다.
미국만 해도 누가 어떤 주택을 얼마의 가격에 사고팔았는지가 낱낱이 드러난다.
부동산업자는 물론, 실수요자들도 제한 없이 가격정보에 접근할 수 있기 때문에, 그만큼 투기가 개입할 여지가 줄어든다.
우리나라도 이제 실거래가 정보가 축적되면 부동산 시장 상황에 대한 정확한 파악이 가능해진다.호가 위주로 가격이 부풀려지는 현상도 사라지게 된다.
더구나 실거래가 정보는 각종 부동산 관련 세금의 과세 기반이 된다.
양도세의 경우, 내년부터 실거래가를 기준으로 세금을 부과하는 방식으로 전면 전환된다.
실거래가 등기제의 시행으로 가능한 일이다.
양도세 부담은 그만큼 증가할 수밖에 없다.
7월초 올해 재산세 납부 고지서가 발부되면 또 한 차례 ‘재산세 폭탄’ 논란이 달아오를 것으로 예상된다.
지방선거에서 압승을 거둔 한나라당이 재산세 인하에 적극적으로 나설 가능성이 높다.
지방자치단체는 탄력세율을 적용해 재산세를 최고 50%까지 깎아줄 수 있는 권한을 갖고 있다.
그러나 재산세의 경우, 세율과 과표적용률은 지난해와 큰 변동이 없기 때문에 세금 인상폭은 종합부동산세에 비해 낮은 편이다.
행정자치부는 주택가격 상승에 따른 공시가격 인상으로 서울은 평균 12.8%, 경기도는 23.2% 상승할 것으로 추정하고 있다.
최고 300%까지 인상될 것으로 예상되는 종합부동산세에 비해서는 훨씬 낮은 수준이다.
또한 재산세는 세 부담 증가 상한선이 전년세액의 50%로 제한돼 있다.
때문에 재산세 논란이 참여정부의 부동산 정책 기조를 뒤흔들 가능성은 낮다는 분석이 지배적이다.
재건축 초과이익도 50%까지 환수 아파트 부녀회를 중심으로 한 집값 담합 행위에 대한 형사처벌 여부도 논란거리다.
정부는 부녀회 등의 가격 담합 행위가 실제 집값 상승을 부채질하는 요인이 되고 있다고 판단하고, 이를 처벌할 수 있는 근거를 부동산중개 관련 법률에 명문화하는 방안을 추진하고 있다.
공정거래법의 경우, 사업자단체만 규제하고 있어 개인 간 담합 행위의 제재가 어렵다는 의견이 많다.
이에 따라 하반기부터 인터넷이나 아파트 게시물, 단지 내 방송 등을 통해 일정가격 이하로 집을 팔지 못하게 하는 행위, 부동산 중개업자가 ‘일정액 이상을 받아주겠다’며 매물을 유도하는 행위에 과태료 등 벌칙이 부과될 가능성이 있다.
그러나 아파트 부녀회의 담합 행위가 시장 전체의 경쟁을 제한할 만큼 심각한 행위에 해당하지 않는다는 반론도 만만치 않다.아파트값 담합 행위를 구체적으로 어떻게 특정하고 증거를 확보할 것이냐는 현실적인 문제도 남아있다.
재건축 관련 규제도 7월 이후 본격 시행된다.
우선 7월12일 이후 건축허가를 받는 모든 건축물에 기반시설 부담금이 부과된다.
부담금은 연면적이 넓고 공시지가가 비쌀수록 커진다.
재건축아파트는 증축분에 대해서만 부과된다.
강남의 20평형 아파트를 32평형으로 재건축할 경우 가구당 1천250만 원의 부담금을 내야 한다.
40평형으로 늘리면 부담금도 2050만원으로 늘어난다.
‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 시행되는 8월 중순부터는 재건축 안전진단 시공사 선정절차가 크게 강화된다.
또한 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’이 9월 시행되면 재건축 사업단계에 따라 수천만~수억 원대의 개발 부담금을 물어야 한다.
재건축 개발 부담금은 재건축 사업에서 조합원당 3천만 원을 초과하는 이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 제도다.
정부는 강남권의 100여 개 단지, 8만여 가구가 대상이 될 것으로 보고 있다.
기존 임대주택 의무건립과 용적률, 층고제한, 양도세와 보유세 강화 조치에 이러한 규제가 더해지면 재건축 시장이 크게 위축될 것으로 전망된다.
강남 재건축 아파트는 이미 3개월 만에 내림세로 돌아섰다.
6월부터 연말까지 이어질 ‘6개월간의 전쟁’이 본격적으로 시작된 것이다.
장승규 기자 skjang@economy21.co.kr
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