이 과정을 진두지휘하는 것이 부동산 디벨로퍼(개발자)다.
화려하게 성공하는 디벨로퍼도 있는가 하면, 각종 비리와 사기 등에 연루돼 구속되거나 망하는 실패하는 디벨로퍼도 많다.
정부의 부동산 억제대책으로 최근 부동산 시장은 그야말로 한파가 따로 없다.
그러나 모두가 그런 것은 아니다.
뛰어난 안목과 기획으로 수요자의 시선을 한눈에 끌며 성공하는 사례도 많다.
이제 부동산도 본격적인 기획시대에 돌입한 것이다.
그 과정에서 디벨로퍼의 중요성은 더욱 높아졌다.
부동산의 마이더스 손으로 일컬어지는 디벨로퍼. 현재 국내에서 활동하는 디벨로퍼는 복덕방업자에서부터 대형 디벨로핑 업체까지 줄잡아 2만여명 정도로 추산되고 있다.
공인된 자격증이 따로 있는 것도 아니다.
‘성공하면 대박’이라는 인식이 확산되고 자기 자본 없이도 가능하기 때문에 너도나도 디벨로퍼계에 입문한다.
몇 년 동안 개발프로젝트를 단 한 건도 성사시키지 못하는 디벨로퍼가 대부분이다.
전문성을 갖추고 지속적으로 개발사업을 벌이는 진정한 디벨로퍼는 극소수에 불과하다.
성공하면 대박을 터뜨릴 수 있지만 실패하면 사기꾼이나 브로커 소리를 듣기 십상인 직업도 디벨로퍼다.
디벨로퍼의 사전적 의미는 ‘그대로 내버려두어서는 자연발생적으로 생기지 않는 것을 계획적, 종합적 사업으로서 개발하는 업자’다.
원래의 뜻은 개발자다.
일반적으로는 도시주택에 관련된 개발사업자를 일컫는 말이다.
디벨로퍼가 대규모적인 뉴타운의 건설과 도시재개발사업의 추진자로서 단순한 부동산업자와 구별되는 이유는, 각종 곤란한 사업에 도전해 독자적인 이념 하에 시대를 이끌어 가며, 대규모 또는 계획적으로 도시조성을 목표로 지향하는 데 있다.
디벨로퍼 사업은 막대한 이윤과 함께 위험도 그 만큼 높다.
때문에 디벨로퍼는 날카로운 통찰력과 적극적인 개발 마인드에 추가하여 주도면밀한 계획, 시스템적인 사업수행 능력을 구비해야 한다.
부동산 개발업자인 디벨로퍼는 흔히 시행사로 불린다.
땅 확보, 자금조달, 분양 마케팅까지 개발 과정을 책임지고 기획하는 부동산 개발 전문가다.
아무도 눈여겨보지 않던 땅에 디벨로퍼의 손이 가 닿으면 가치가 치솟고 황무지가 금싸라기 땅으로 변한다.
한마디로 마술사 같은 마이다스의 손을 갖고 땅을 주무르는 사람들이다.
젊은 디벨로퍼를 표방하는 드림웰투㈜의 윤지열 사장은 “디벨로퍼는 갯벌에 묻혀 숨어 있는 진주를 알아보는 남다른 눈을 갖고 땅(부동산)에 숨결을 불어넣는 사람”이라며 “단순하게 무작정 개발하는 것은 옳지 않으며 꼼꼼한 기획력과 함께 수요자들의 니즈를 파악할 수 있어야 하며, 시대를 앞서 바라볼 수 있어야 한다”고 디벨로퍼의 자질을 이야기한다.
부동산 개발 과정에서 디벨로퍼는 어떤 역할을 할까. 부동산개발 사업은 부동산의 부가가치를 창출하는 종합예술로 대별되며 ▲땅을 지주들한테 매입하는 토지 매입 ▲땅의 가치를 올릴 수 있는 최상의 개발계획 수립 ▲건축허가 ▲자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱 ▲분양마케팅 등 풀어나가야 할 일들이 산적해 있다.
어느 한 군데라도 틀어지면 일이 꼬이게 마련이다.
지금까지의 부동산 개발자들은 부동산을 개발함에 있어 일정한 토지를 두고 고객의 욕구와 만족스런 소비보다는 공급자의 사업 타당성을 위한 과정에 초점이 맞추어져 있었다.
시장조사에서도 현재의 미분양 현황 등 유통과 판매량의 조사가 그 중심에 있었다.
소비자의 욕구 파악보다는 공급자의 입장에서 부동산 개발이 이뤄져 왔던 것이다.
결국 부동산 상품의 대량 공급에는 성공했지만 질적인 측면에서는 실패했다.
이러한 상황은 최근 부동산 시장이 얼어붙으며, 소비자들로부터 외면 받기에 이르렀다.
그러나 모두 그런 것은 아니다.
이러한 공급자 중심의 부동산개발 관행을 지양하고 소비자 중심의 부동산개발을 표방하는 젊은 디벨로퍼들이 속속 등장하고 있다.
이들은 대부분 30-40대 젊은층이 주류를 이루고 있으며, 톡톡 튀는 아이디어와 체계적인 부동산개발 이론으로 무장하고 기성의 디벨로퍼 그룹에 도전장을 내고 있다.
등촌동 근린상가 개발을 진행하고 있는 드림웰투의 윤 사장이나 파주 LCD단지 내 DA LCD프라자를 분양하고 있는 ㈜라고R&D의 오윤근 사장 등이 젊은 디벨로퍼를 표방하고 있다.
소위 대박의 꿈을 좇아 부동산 디벨로퍼 대열에 합류하는 이들이 많지만 성공하는 디벨로퍼는 많지 않다.
이런 상황에서 신진 디벨로퍼 그룹이 그들의 젊은 아이디어를 어떻게 부동산개발에 접목할지는 더 지켜봐야 하겠지만 이제 부동산 디벨로퍼계에도 신선한 새로운 바람이 불고 있는 것만은 사실인 것 같다.
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