내년 1월경 입주 예정입니다.
현재 대출금이 있고 계속해서 추가 분담금을 지불해야 합니다.
대출 이자와 추가 분담금을 실제적으로 저희가 부담하고 있는 상황이어서 아예 매매 형식을 통해 취득할까 합니다.
현재 저희는 25평 아파트에 살고 있는데 2년 거주, 3년 이상 보유해서 비과세 되는 것으로 알고 있습니다.
증여 형식으로 한다면 세금이 많을 것 같은데, 매매가 가능하다면 어떤 방법으로 해야 하나요. 자금출처(금융자료 등)를 과세 당국에 소명해야 한다고 들었는데 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
이때 매매 시 남편과 공동명의로 하면 절세된다는데 정말 그런 방법이 있는지 궁금합니다.
A. 사회적인 통념상 배우자나 직계 존비속 간에 재산을 매매하는 경우는 드물기 때문에 배우자 또는 직계 존비속 간에 재산을 양도하는 경우에도 이를 증여로 추정하고 있습니다.
그러나 재산을 별도로 관리하는 부부나 직계 존비속 간에 재산을 실제로 매매하는 경우도 있을 수 있으므로 대금을 지급한 사실이 객관적으로 입증되는 경우에는 증여로 추정하지 않습니다.
이때는 반드시 금융기관을 통해 대금이 수수됐음을 객관적으로 증명할 수 있어야 합니다.
부부 공동명의로 하면 그만큼 과세표준이 낮아져 다소 낮은 세율을 적용 받으실 수 있습니다.
그러나 다른 재산 상황도 고려해야 하기 때문에 반드시 유리하다고 할 수는 없습니다.
<사례2> Q. 창업을 하려고 하는데 부가세가 걱정이 됩니다.
현재 수익이 많이 창출되고 있는 임대용 건물로 사용되고 있는 상가를 6억원(건물가액 8억원+부가가치세 8천만원+토지가액 3억원-보증금 5억8천원)에 구입하려고 하는데 약간의 문제가 발생하였습니다.
부가가치세 8천 만원은 나중에 환급받는다는 것입니다.
그러나 현재 여유자금이 없어 포기를 해야 하는 것인지, 방법이 없을까요? A. 사업을 포괄적으로 양도하면 부가세가 과세되지 않습니다.
사업의 양도란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 물적 · 인적 시설 및 권리 · 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영 주체만을 교체시키는 것을 말합니다.
이 경우 사업에 관한 권리와 의무 중 미수금과 미지급금에 관한 것을 포함하지 아니하고 승계시키는 경우에도 사업을 포괄적으로 양도한 것으로 봅니다.
사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않습니다.
부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금 징수 효과가 없음에도 사업자에게 불필요하게 자금부 담을 지우는 것을 피하기 위해서입니다.
사업 양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고, 양수자는 사업을 양수하는데 자금 부담을 덜 수 있습니다.
이런 경우, 사업을 양도 · 양수 하는 방식을 취하면 됩니다.
건물을 매입한 후에도 부동산임대 사업을 계속하고 임차인의 변경 없이 보증금도 그대로 인수한다면 이는 사업을 포괄적으로 양수하는 것이므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.
그러므로 부가세를 뺀 5억2천만원만 준비하면 됩니다.
그러기 위해서는 사업자등록을 해야 하며 양도 · 양수계약서 사본을 제출해야 합니다.
사업을 포괄적으로 양도 · 양수한 경우에는, 양도자는 부가가치세 확정 신고를 할 때 ‘사업양도신고서’를 제출해야 하고, 양수자는 사업자등록을 할 때 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 양도 · 양수계약서 사본을 제출해야 합니다.
강남례 세무사 비전세무회계사무소 대표
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