그 만큼 부동산 상품은 이미 투자 대상으로 자리를 잡았다.
부동산 재테크에 있어 핵심은 부동산 상품을 사고파는 과정에 있다.
그런데 이렇게 부동산 상품을 사고파는 과정에서 주의를 기울이지 않아 피해를 보는 사례도 심심치 않게 회자되고 있다.
부동산 매매 시에는 계약할 때부터 주의를 기울여야 이로 인해 발생되는 피해를 방지할 수 있다.
부동산 계약 시에 가장 중요한 것은 서로 주고받는 계약 서류의 진실성이다.
부동산 계약 시에 주의할 점을 알아보자. 먼저 가장 중요한 것은 계약 당사자가 실제 소유자인지 여부다.
주민등록증 등을 통해 반드시 등기부상 소유자를 확인해야 하며, 대리인과 계약을 체결할 때는 대리권이 있는지 여부를 위임장, 인감증명서 등을 통해 확인해야 한다.
매매 대상물이 정해지면 반드시 등기부와 대장 등을 열람해 권리관계 등을 확인하고 계약해야 한다.
만일 등기부에 가등기나 가처분, 근저당 등이 기재되어 있다면 전부 말소되는 것을 조건으로 계약하고 그 내용을 계약서에 기재하여야 한다.
계약서는 가급적 한 장만 받을 것 특히 단독주택의 거래 시에는 반드시 토지와 건물을 일체로 매매한다는 내용이 부동산의 표시에 기재되어 있어야 하며 아파트나 오피스텔, 상가건물 등을 매매할 경우 등기부상 반드시 대지권의 내용이 기재되어 있어야 한다.
만일 그렇지 않은 경우라면 추후에 낭패를 볼 위험이 있다.
또 계약서는 가급적 한 장만 받아 둔다.
만일 계약서가 여러 장일 경우 반드시 간인을 받아두는 것도 잊지 말아야 한다.
중도금이나 잔금을 지급할 경우 별도로 계약서를 작성하는 일이 간혹 있는데 위험한 일이다.
중도금이나 잔금 지급 시에는 서명 또는 기명날인이 되어있는 영수증을 받아 두면 된다.
계약서의 내용 중 부동산의 표시란은 가급적 대장에 기재되어 있는 내용과 동일하게 빠짐없이 자세히 적어놓는 것이 좋다.
이와 함께 계약서에 적는 금액은 반드시 아라비아 숫자와 한자 또는 한글을 병기하여 칸을 꽉 채워 여백을 없애야 한다.
나중에라도 위조의 가능성이 있기 때문이다.
또한 당사자 간에 합의한 사항이 있다면 가급적 이를 모두 계약서에 명확히 기재하여야 할 것이다.
만일 계약서를 쓰다가 잘못 써진 부분이 있다면 가급적 다시 계약서를 작성토록 하며 만일 이를 수정한다면 반드시 날인으로써 수정사항을 ‘00자 수정’ 등으로 표시해야 한다.
또한 계약서의 마지막에는 계약서 작성자의 자필로 직접 서명하거나 기명날인해야 하며 계약서 작성 당시 현장에 있던 중개사 또는 기타의 사람이 있다면 그들의 서명 또는 기명날인을 받아두는 것도 나중에 문제가 될 경우 유용할 수 있다.
계약을 마치고 중도금과 잔금을 지불할 때는 번거롭더라도 각 지불일마다 직접 등기부등본을 발급 받아 권리사항 변동이 없는지를 살펴야 한다.
만일 근저당권 설정, 가압류 등 권리가 변동된 경우에는 계약을 해지하거나 변동된 권리사항을 거래에 반영해야 하는 것은 기본이다.
부동산 거래에서 계약금은 대체로 해약금과 위약금의 성질을 동시에 가지고 있다.
해약권은 계약 이행이 있기 전에 행사해야 하므로 중도금 및 잔금의 일부가 지급됐다면 사실상 해약이 어렵다.
최근 법원은 잔금 지불일에 계약 해지를 요구하는 것은 부당하다는 판결을 내렸다.
경기도 안양시에서 18평형 아파트를 계약하면서 계약금으로 2천만원을 준 뒤 잔금 1억9천4백만원은 석 달 뒤에 주기로 했다.
그러나 얼마 되지 않아 집값이 수천만원 오르자 집주인은 잔금을 치르는 날 갑자기 계약해지를 요구했다.
집주인은 잔금 지불 전까지 계약금의 2배를 배상하고 계약을 해지할 수 있다는 계약서 조항을 내세웠다.
그리고는 잔금을 받지 않기 위해 해외로 출국해 버렸다.
이에 이 집을 사려고 했던 매수자는 소송을 냈고, 결국 법원에서는 1심과 2심 모두 잔금을 치르는 날 계약을 해지할 수 없다고 판결했다.
재판부는 계약을 해지할 수 있도록 규정한 ‘잔금 지불 전까지’라는 시점은 잔금을 내기 위한 행동에 착수한 시점으로 봐야 한다는 것이다.
이러한 사례를 잘 알아두면 계약시점과 최종 잔금일 간의 시차에서 발생되는 다양한 이해 대립을 해소할 수 있을 것이다.
대부분의 부동산 거래는 중개업소를 통해 이뤄진다.
따라서 중개 수수료를 추가적으로 납부해야 하는데 중개수수료를 지급했다면 반드시 중개업자로부터 영수증을 받아야 한다.
중개수수료 관련 분쟁이 발생하거나 향후 해당 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득세 납부와 관련해 수수료 영수증이 반드시 필요하기 때문이다.
양도소득세 납부 시에 해당 경비를 제외하고 산출하기 때문이다.
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