메리츠증권 조성준 연구원은 최근 <부동산 시장 점검>이라는 보고서에서 전국 아파트 가격은 8%, 서울 지역은 24%, 강남 지역은 35%의 가격 조정이 이뤄져야 적정 수준이라고 주장했다.
이 보고서에 따르면 명목 국내총생산(GDP) 대비 아파트 가격 상승률은 전국이 1.34배, 서울 지역은 2.17배, 강남 지역은 3.17배로 조사됐다.
특히 2001년 이후 평균보다 올해 1분기 상승률이 높게 나타나 해외 선진국에서 명목 GDP 대비 주택 가격 비율이 낮아지는 것과 상반된 결과를 보였다.
조 연구원은 국내 아파트 가격이 여전히 과열 국면에 놓여있다고 평가했다.
1999년을 기준으로 수신 금리와 주가 지수, 아파트 매매가격 지수, 소비자 물가 지수 등의 투자수익률을 비교한 부분도 의미심장하다.
올해 7월 기준으로 강남 지역 아파트의 잉여 수익률은 9.0%에 이른다.
전국 아파트 평균은 -0.2% 밖에 안 되고 수신 금리는 40%나 떨어졌다.
한편 IMF 조사에 따르면 우리나라뿐만 아니라 세계적으로 2001년부터 유동성 확대와 맞물려 주택 버블이 심각한 문제로 떠오르고 있다.
펀더멘털 수준보다 미국은 17.8%, 프랑스와 스페인이 각각 16.9%와 11.8%에 이른다.
오스트레일리아와 아일랜드, 네덜란드는 1.3%와 2.8%, 4.3%에 그쳐 상대적으로 안정적인 모습을 보였다.
조 연구원은 우리나라, 특히 강남 지역의 경우는 이미 프랑스 수준의 높은 버블을 보이고 있다고 지적했다.
그 원인으로는 첫째, 부동산에서 얻을 수 있는 기대 수익률이 다른 투자수단보다 훨씬 높고 둘째, 가처분 소득이 높아지면서 양질의 주거환경에 대한 효용이 높아지고 있고 셋째, 수도권 진입 수요가 여전히 크기 때문이라는 점이 꼽혔다.
그러나 조 연구원은 서울이나 강남 지역의 아파트 가격의 상승 추세가 꺾이겠지만 하락폭은 4~5% 수준에 머물 것으로 내다봤다.
기대 수익률이 여전히 높기 때문이다.
이정환 기자 cool@economy21.co.kr
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