주택자금 대출을 받아서 어렵게 내 집 마련을 한 사람들에게 집값이 오른 기쁨도 잠시, 대출상환 부담에 대한 새로운 고민을 만들어 주고 있다.
K씨의 경우 아직까지 종합부동산세가 걱정되는 정도의 고가 주택은 아니어서 세금 걱정은 없지만 지금까지도 겨우 겨우 원리금을 분할 상환하면서 지내 왔는데, 최근 오른 금리 때문에 지금 집을 팔아서라도 이런 상황을 벗어나야 하는 것인지, 아니며 계속 오른 금리에 따른 인상된 원리금을 갚아가면서 살아야 할지에 대한 상담을 의뢰해왔다.
역마진까지 감수하면서 주택 담보대출 유치 경쟁을 벌였던 시중 은행들이 최근 들어 가산금리를 올리거나 우대금리를 폐지하면서 주택 담보대출 금리를 잇달아 인상하고 있다.
기준 금리인 양도성예금증서(CD) 금리가 오름에 따라 주택 담보대출 금리가 큰 폭으로 뛰면서 대출자들의 이자 부담이 갈수록 커지고 있다.
더욱이 금융연구원의 분석에 의하면 주택 담보대출 금리가 적정수준보다 낮다고 한다.
금리 5.41%-7.03%로 연중 최고치 12월8일 현재 대부분의 은행들이 5.41%-7.03%로 연중 최고치를 기록하고 있다.
이 같은 현상은 한국은행의 예금지급준비율 인상과 콜금리 인상 전망에 따른 것으로 내년에는 더 오를 것이라는 전망이 나오고 있다.
이런 금리 상승에도 불구하고 주택 담보대출 증가세가 수그러들지 않고 있는 이유는 11월 중 아파트 신규 입주 물량이 쏟아지면서 잔금 지급을 위해 대출 수요가 일시적으로 늘어났거나, 정부의 부동산 대책이 아직 실효를 거두지 못하고 있기 때문일 것이다.
문제는 주택 담보대출이 대부분 변동금리로 이루어져 있고, 이는 금리변동이 주는 위험에 전 국민들이 심각하게 노출되어 있다는 것이다.
조만간 금리 인상은 소비 여력 감소를 가져올 것이고 이는 IMF 시절과 마찬가지로 경기에도 심각한 영향을 끼칠 수도 있다.
한국사회에서 부동산이 차지하고 있는 실제적, 심리적인 비중은 대단히 크다.
많은 사람들이 투자목적으로 집을 장만했든, 내 집 마련 목적으로 장만했든 주택 가격의 향방에 큰 관심을 가지고 있다.
최근 모 방송에서는 종부세에 대한 내용과 더불어 부동산을 통해 돈을 번 사람이 투기꾼이냐, 투자자냐에 대해 찬반토론을 한 내용이 있었다.
하지만, 지금 시점에서 투기꾼이나 몰지각한 상위 돈 많은 사람들 때문에 부동산 가격에 거품이 끼여 있다든지, 향후 부동산 가격의 폭락이 예상된다든지 하는 내용은 어쩌면 부차적인 내용일 수 있다.
가정 경제에 심각한 악영향 끼쳐 이유야 어떻든 부동산 가격 상승에 대한 맹목적 뇌동으로 대출까지 하면서 집을 마련한 사람들에게 새로운 결정을 해야 할 시점인 것은 분명하다.
이제는 재무설계 관점에서 냉정하게 자신들의 소득과 지출에서 차지하고 있는 대출 상환금의 적정성에 대해서 살펴보고 , 금리 인상으로 불가피하게 주택 매각을 강제한다면, 눈물을 머금고 매도하는 것에 대해서 심각하게 고민해야 할 것이고, 아니라면 좀 더 장기적인 전망 속에서 매도와 보유를 결정해야 할 것이다.
K씨의 경우 현재 소득의 40%(월 200만원)를 대출금 상환에 지출하고 있다.
집값이 올라서 대출금을 상환해 나가면서도 즐겁기는 하지만 월 상환액이 올라간다는 것은 심각한 문제를 야기할 수 있다.
현재 다른 저축 여력은 전혀 없는 상태고, 두 아이 유치원비와 부부들이 정말 아껴서 쓰고 있는 생활비를 또 줄여야 할 판이다.
지금도 가끔씩 카드명세표를 보면서 깜짝 깜짝 놀랄 때가 있는데 이런 상황이 더 악화된다면 정말 큰 일이 아닐 수 없다.
금리가 1% 오르면 3억원의 대출을 받아서 집을 산 K씨의 경우, 매월 지불해야 할 이자가 25만원 정도 오르게 된다.
월 25만원이면 큰 금액이 아닐 수도 있지만 그동안도 대출이자를 상환하느라 힘들었던 것을 생각하면 대출금리 인상은 심각한 문제가 아닐 수 없다.
은행권 PB들이 총부채 상환비율이 수입의 30%를 넘으면 안 된다는 이야기를 하지만 이는 지극히 일반적인 이야기일 뿐이다.
다른 고정지출이 있느냐, 없느냐에 따라 다를 것이고, 소득 발생 가능한 기간에 따라서도 다른 것이다.
투자를 위한 주택 구입일 경우, 주택가격 상승을 가정하지 않았을 때는 K씨의 경우, 집을 매도하는 것이 현명한 선택이라고 판단된다.
하지만, 이런 결정은 쉽게 할 수 있는 것이 아니다.
집이 주는 심리적인 안정감이나 자녀교육 등의 중요성과 함께, 노후에 대한 준비로 활용할 수 있기 때문에, 주택 가격의 장기적인 향방에 대해서도 많은 고민을 해야 할 것이다.
내년에 금리 더 오를지 몰라 이런 상황에서 K씨와 같은 경우 단기적으로는 금리와 장기적으로는 주택 가격에 대한 전망을 유의해야 할 것이다.
하지만, 올 들어 한은이 콜금리를 세 차례나 올렸는데도 시중에 유동성이 넘쳐나고 있다.
이렇게 통화정책이 효과를 보지 못하는 상태에서 한은이 예금지급준비율 인상이라는 카드까지 꺼낼 상황이라면, 내년에는 어떤 변수가 일어날지 모르는 상황이다.
이런 예측할 수 없는 금리 상황과는 다르게 장기적 부동산 가격은 여러 가지 사례나 현 상태를 통해 예측이 가능하다.
향후 부동산 가격은 단기적으로는 국지적인 수급 불안 요인과 2007년 대선을 앞둔 규제 완화 기대 심리의 반영 등으로 안정을 낙관할 수 없으나, 중장기적으로는 기대 수익률 감소와 주택 공급 확대 등으로 안정될 전망이다.
2007년 서울과 경기도의 신규 아파트 입주 예정 물량은 2006년에 비해 약 21% 감소할 것으로 보이며, 특히 강남구와 서초구는 1/3 수준으로 대폭 감소할 것으로 예상된다.
이로 인해 1차 뉴타운과 잠실 재건축 지구 및 판교 신도시의 입주가 본격 시작되는 2008년 이전까지는 부동산 가격의 국지적인 추가 상승 가능성도 존재한다.
그러나 다주택자에 대한 양도세 중과와 금리 상승, 주택 담보대출 규제 강화 등으로 기대 수익률이 감소하여 투기적 수요는 크게 위축될 전망이다.
또한 정부의 11.15 대책으로 향후 공급 물량이 2010년까지 꾸준히 늘어날 것으로 예상됨에 따라 중장기적으로는 주택 가격이 하향 안정세를 보일 것이다.
특히, 10년을 주기로 국내 부동산 가격이 폭등한 후 안정되는 ‘10년 주기설’에 비추어볼 때, 2001년 하반기부터 상승하기 시작한 최근의 부동산 가격 상승 국면은 쌍봉세대의 은퇴시점과 함께 2007년 말부터 점차 안정 국면으로 접어들어 2008년부터는 본격적인 조정 국면에 진입할 것으로 예상된다.
가장 중요한 것은 베이비부머 세대들의 퇴직 시점이다.
50~60년생의 은퇴시점이 2000년대 말부터 본격적으로 시작할 것을 가정하였을 때, 앞서 미국이나 일본에서 겪었던 부동산 시장의 하락은 너무나도 당연한 결과일 것이다.
대출 과다가 가져올 비극과 희극 최근 부동산 거품에 대한 언론의 선정적인 보도를 보자면 당장 집을 팔아야 할 것 같기도 하고, 고금리를 예측하여 고정금리 대출상품으로 갈아타야 할 것 같기도 하다.
반면에 언론에서 소개하는 부동산 갑부의 신화나, 계속되는 부동산 가격의 상승을 지켜보자면 집을 하나 더 사야 할지 고민도 된다.
이런 상황에서 가장 중요한 것은 무엇이 합리적일지를 생각하고, 결정은 스스로 해야 한다는 것이다.
주택 담보대출의 부담을 지더라도 2000년 이후 한국사회가 불패의 신화로 보여준 부동산 가격의 지속적인 상승을 확신한다면 아무리 대출이 많고 힘들다 하더라도 어느 정도 기간을 정해서 주택을 보유해 나가는 것이 나중에 웃을 수 있는 방법일 것이다.
하지만, 불확실한 상황 속에서 무리한 대출원리금 상환액의 증가는 돌이킬 수 없는 상황으로 몰 수 있다.
서상일 (주) 에셋비 팀장 soulseo @assetbe.com 재무상담 무료로 받으세요.
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