경우에 따라서는 전 재산을 건 것이나 마찬가지인 계약인만큼 신중에 신중을 기해야 한다.
부동산중개업소를 통해 계약을 한다면 그만큼 안정성이 보장된다.
하지만 생활정보신문 등을 통해 직거래를 한다면 위험할 수 있다.
법적으로 보면 임차인은 임대차보호법의 보호를 받는다.
흔히들 알고 있는 사실이지만 보호를 받기 위해서는 여러가지 단계가 필요하다.
계약 전에는 먼저 등기부등본을 발부 받아야 한다.
인터넷으로도 가능하며 구청, 등기소에 가면 발급받을 수 있다.
어려운 이야기는 각설하고 가장 먼저 봐야 할 것은 권리관계이다.
가장 조심해야 할 것은 바로 가압류, 가처분의 보전 처분이다.
이런 보전처분이 말소되지 않은 상태로 등기부등본에 남아있다면 계약하지 않는 것이 좋다.
가까운 미래에 경매 등으로 매각될 가능성을 염두에 둬야 하기 때문이다.
가처분이 있다면 계약자체가 불가능하다.
다음으로는 근저당 설정 금액이다.
근저당은 보통 채무를 뜻하는데 은행이나 개인이 될 수 있으며 이 금액은 언제라도 주인이 채무를 변제하지 못하면 경매 등에 넘어갈 수 있다.
따라서 근저당 설정 금액이 집값의 50%를 넘지 않는 집을 택해야 한다.
월세야 보증금이 작아 상관없다 해도 전세인 경우에는 임대차 보호법상 순위에 따라서 전세금을 보장 받기가 힘들다.
이런 부분을 간과하고 계약을 했다면 전입신고와 함께 확정일자를 받아 놓아야만 임대차 보호를 받을 수 있다.
이를 대항력이라 하는데 실행하지 않으면, 나중에 큰 일이 닥칠 수 있다.
수많은 세입자들은 이를 놓쳐 큰 손해를 입곤 한다.
특히 다가구, 다세대 등은 계약시 분할돼 있다면 등기부상의 넓이와 호수, 전입 후 넓이와 호수를 반드시 확인해야 한다.
간혹 등기부 상에 401호와 실제 거주하는 호수가 달라서 보호 받지 못하는 경우도 있다.
호수의 개념이 없는 다가구라면 정확하게 도면 등을 그려 도장을 받는 것이 좋다.
또는 명확하게 남쪽 방향 몇 제곱미터라고 명기해야만 보호를 받을 수 있다.
임대차 보호법은 임차인을 위한 법이지만 임대인에게도 그 권리를 명확하게 명기해 두고 있다.
가장 흔한 분쟁은 재계약 및 일방적인 계약 파기일 것이다.
임대인은 계약 만료 1개월 전까지만 임대인에게 통보하면 된다.
반면 임대인은 계약 만료전 6개월 전에는 통보를 해야 한다.
이것이 큰 차이점이지만 잘만 알고 있다면 임대인도 법의 보호를 받을 수 있다.
계약이 만료돼 재계약 없이 묵시적으로 계약을 갱신했다면 임차인은 3개월 전에만 통보하면 계약을 파기할 수 있다.
하지만 임대인은 연장 계약 만료 전까지는 계약파기를 할 수 없으며, 연장 기간은 기본 2년이 된다.
임대차 계약은 가장 많이 하는 것이며, 누구나 한번쯤은 해볼만한 계약이다.
하지만 계약 당사자가 하는 것이며 위임 받았다면 위임장등을 첨부해야만 한다.
흔히들 주인 없이 부동산을 계약 하거나 제3자와 계약 하는 경우가 있지만 이는 민법상 보호를 받을 수 없다.
따라서 계약을 할 때는 당사자 또는 당사자의 위임을 받고 그 증명서를 가지고 있는자와 하는 것이 가장 중요하다.
정은현 법률칼럼니스트 http://blog.daum.net/thinklife
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