“부동산 정책은 기본적으로 시장 기능적 측면에서 출발해야 하고 그 해법도 거기에서 찾아야 한다고 생각합니다.
최근 서울시의 단독주택 재건축 규제 강화는 이러한 관점에서 시장기능에 얼마나 순기능적이냐 하는 점을 논지의 중심에 두어야 한다고 봅니다.
” 이해광 해광부동산정책연구소 소장은 이번 규제 방안이 아직 최종적인 것이 아닌 만큼 앞으로 서울시와 건설교통부가 다각적인 관점에서 해법 찾기에 나서겠지만 현재 발표된 내용 안에서 풀어가야 할 현안이 적지 않다고 지적했다.
그는 “그동안 재건축 관련 주요 정책으로는 개발이익환수, 안전진단 절차 및 기준 강화, 법원의 조합원 평형배정 무효판결에 이어 이번의 서울시 발표로 주택 공급이 줄어들게 되는 것이 가장 우려스러운 부분”이라며 이것이 집값 상승 압력으로 이어질 가능성을 배제할 수 없기 때문이라고 지적했다.
“이번 서울시 방안은 아파트 획일화보다는 여러가지 주택 형태의 다변화를 모색하는 것 같습니다.
후손에게 물려줄 서울의 모습을 생각해 보면 이번 서울시 방안은 참신하다고 생각합니다.
다만 그것을 추진해야 하는 출발선에서 한두 사람이 아닌 단독주택에 거주하는 대다수 주민의 주거와 재산권에 관해 어떻게 합리적으로 풀어갈 것인가가 문제인 것 같습니다.
” 이 소장은 “이를테면 조합원들이 분양가를 얼마나 받을 수 있느냐가 현실적으로 재건축시장에서는 가장 큰 관건”이라며 “이 같은 측면에서 당장 재건축 추진 예상지역의 주민반발을 어떻게 유도해 내느냐가 수면 위로 떠오른 문제”라고 주장했다.
서초구 방배동, 성동구 성수동, 노원구 공릉·상계·월계동, 도봉구 방학·쌍문·창동, 강북구 우이·수유동 등은 단독주택에 재건축이 돈이 된다고 해서 아직 구체적으로 추진되지는 않았어도 향후 재건축을 내다보고 투자한 사람들이 적지 않다는 것이다.
그는 이어 “이러한 영향으로 지분 값이 꽤 많이 오른 만큼 가격하락에 따른 타격도 만만치는 않을 것”이라고 말했다.
“우선 저층 주택을 중심으로 건축하게 돼 있는 ‘제1종 일반주거지역’의 기존 단독주택은 그대로 보존하고 뉴타운 발표지역 안에 있는 단독주택이나 다가구 주택은 뉴타운 사업 방향에 맞춰 아파트로 주택공급 균형을 맞추는 쪽으로 가야 한다고 봅니다.
뉴타운 사업은 궁극적으로 민간이 조합을 만들어서 하는 민간사업입니다.
촉진지구 지정으로 개발이익이 발생해서 하는 것인데 수익이 발생하지 않으면 누가 하겠습니까. 또 뉴타운 지역에 양호한 단독주택을 그대로 둔다는 것은 아무래도 이치에 맞지 않다고 생각합니다.
” 그는 “아파트가 아닌 타운하우스 등이 주택으로 개발될 때 소형평형을 소유한 조합원들의 분담금을 어떻게, 어떠한 방식의 시스템에서 감안해 줄 것인가도 생각해야한다”라며 “평지와 구릉지의 조합원들과 같이 각기 다른 경우를 어떻게 주민들과 합의 여부를 찾아내는지 등에 대해서도 보다 면밀하게 연구가 되어야 할 것”이라고 덧붙였다.
한편 이 소장은 “아무리 좋은 발상의 부동산 정책 방안이라도 문제점은 있게 마련이나 무엇보다 부작용을 최소화하는 최선의 선택이 중요하다”고 말했다.
그는 이어 “이번 단독주택 재건축 규제 강화 방안에 기본적으로 동의하는 입장입니다만 지형을 가장 잘 아는 것은 현지 주민인 만큼 어느 정도 개발권에 대해 현지인들에게 자율 보장을 해야 한다는 입장”이라고 밝혔다.
그렇게 함으로써 이 소장은 “규제가 합리적으로 적용되고 개발관련의 전반적인 리스크를 최소화 할 수 있을 것”이라고 진단했다.
이 소장은 “이를 위해 시의에 따라 적절히 메우는 땜질식 정책이 아니라 보다 거시적 안목에서 종합적인 계획을 짜야할 것입니다”라며 일관성 있고 시장친화적인 도시계획 정책으로 집값을 연(軟)착륙시키는 정책 방안부터 최종 결정에 이르기까지 모두의 지혜가 모아져야 한다”며 강조했다.
권동철 부동산전문기자 kdc@economy21.co.kr